در این مطلب خواهید خواند:

• بازار مسکن
• قیمت گذاری ملک
• عوامل موثر بر قیمت ملک
  • وضعیت سند ملک
  • موقعیت ملک
  • کیفیت ساخت بنا
• قیمت آپارتمان در مناطق 22 گانه تهران

بازار مسکن

بازار مسکن و خرید و فروش املاک؛ یکی از بزرگترین و پرطرفدارترین بازارها در کشور می باشد که بخش عظیمی از سرمایه افراد را به خود اختصاص داده است. انواع ملک قابل معامله و خرید و فروش در این بازار شاملزمین؛ خانه های ویلایی؛ واحد های آپارتمانی(مجتمع کم واحد یا برج)؛ واحد های تجاری و همچنین واحد های اداری می باشد. هر کدام از این موارد عرضه و تقاضای متفاوتی را تجربه می کند که در این میان واحد های مسکونی در صدر معاملات قرار داشته و شرایط متفاوتی را برای خرید و فروش آن ها شاهد هستیم.

در مجموع افراد بسته به هدف و همچنین شرایط مالی خود می توانند در یکی از انواع معاملات وارد شده و سرمایه گذاری مناسبی را انجام دهند. از جمله انواع معامله در بازار مسکن می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• خرید و فروش ملک
• پیش فروش پروژه های شخصی ساز
• پیش فروش پروژه های تعاونی و امتیاز

قیمت گذاری ملک

یکی از اولین مواردی که در زمان خرید و فروش ملک اهمیت پیدا می کند بررسی ملک مورد نظر و تعیین ارزش آن می باشد. قیمت گذاری املاک در بازار مسکن به طور معمول توسط کارشناسان و مشاورین املاک صورت می گیرد اما آشنایی با عوامل موثر بر قیمت و ارزش ملک از اهمیت بالایی برخوردار است. در زمان خرید و فروش ملک می بایست بر اساس معیار های تعیین کننده قیمت ملک و همچنین عرف بازار پیش رفته و ارزش ملک را تعیین کرد. آگاهی از عوامل تاثیر گذار بر قیمت؛ در زمان خرید و یا فروش ملک می تواند بسیار کمک کننده باشد. لذا در زمان قیمت گذاری و تعیین ارزش ملک نکات زیر را مد نظر داشته باشید:

• بر اساس عرف بازار پیش رفته و از ارائه قیمت های نامتعارف خودداری کنید.
• ملک را بر اساس معیار های تعیین شده قیمت گذاری کرده و ویژگی های ملک را مد نظر داشته باشید.
• بر اساس شرایط بازار های موازی مانند ارز و طلا قیمت املاک متغیر می باشد لذا از شرایط روز قیمت ملک آگاه بوده و براساس آن قیمت گذاری را انجام دهید.
• برای کارشناسی و تعیین قیمت ملک می توانید از مشاورین املاک مورد اعتماد کمک گرفته و از تخصص آن ها استفاده کنید.
• در نهایت منصف بوده و برای ملک خود قیمتی معقول و منطقی ارائه دهید.

عوامل موثر بر قیمت ملک

همان طور که ذکر شد قیمت ملک و ارزش آن بر اساس معیارهایی مشخص" تعیین می شود که از جمله آن ها می توان به موراد زیر اشاره کرد:

• متراژ و زیربنای ملک
• محله و منطقه قرارگیری ملک
• وضعیت سند ملک
• تراکم واحدهای ساختمان
• مصالح بکار رفته در ساخت بنا
• امکانات رفاهی ساختمان
• نمای بیرونی خانه
• فرم زمین ملک
• چشم انداز واحد و ملک مورد نظر
• چندبر بودن ملک مورد نظر
• رونق خرید و فروش در محدوده ملک
• تورم و شرایط اقتصادی کشور

تمامی موارد ذکر شده بر قیمت ملک؛ روند خرید و فروش و استقبال خریداران از آن ملک تاثیر داشته و باید مورد بررسی قرار گیرد اما به عنوان موثرترین عوامل در ارزش گذاری املاک می توان موارد زیر را در نظر داشت:

وضعیت سند ملک

یکی از مواردی که در بازار مسکن برای اکثر خریداران از اهمیت بالایی برخوردار است سند دار بودن ملک می باشد. اسناد ملکی بسته به نوع ملک و چگونگی تفکیک آن انواع گوناگونی را شامل می شود که هر کدام از آنها شرایط ثبتی و ماهیت خاص خود را دارند. املاک مختلف می توانند دارای اسناد متفاوتی از جمله سند تک برگ، سند مشاع، سند اوقافی و.... باشند و لذا بسته به نوع سند از ارزش بالاتر و یا کمتری بهره مند خواهند بود. در این میان اسناد تک برگ در مقایسه با دیگر انواع سند های ملکی از ارزش بالاتری برخوردار بوده و نرخ معاملاتی املاک مربوطه سطح بالاتری را تجربه می کند.

در مقایسه با املاک سنددار، در برخی موارد شاهد املاک فاقد سند و معاملاتی به صورت قولنامه ای و یا وکالتی هستیم که این نوع از خانه ها و یا املاک به سبب نداشتن سند معتبر از ارزش پایین تری برخوردار بوده و لذا خرید و فروش سخت تری را در پی دارند. سند خانه های وام دار نیز به سبب تمام نشدن اقساط وام؛ در رهن بانک بوده و باید با روش های خاص خود مورد معامله و ارزش کذاری قرار گیرد.

موقعیت ملک

موقعیت ملک از نظر قرار گیری در یکی از مناطق 22 گانه تهران و همچنین جایگیری آن؛ در منطقه مربوطه؛ تاثیر مستقیمی بر قیمت و ارزش ملک دارد. به طوری که ما در برخی مناطق به عنوان مثال منطقه 1 تهران شاهد بالا بودن قیمت املاک در مقایسه با املاک مشابه در دیگر مناطق تهران هستیم و در عوض قیمت ها در مناطق جنوبی پایتخت محدوده پایین تری را شامل می شود. در بسیاری از مناطق به سبب شرایط متفاوت منطقه و امکانات آن، خرید و فروش املاک رونق بیشتری داشته و لذا املاک آن محدوده از ارزش بالاتری بهره می برند که بایستی در زمان خرید و فروش و تعیین قیمت ملک مورد توجه قرار گیرد.

در مجموع می توان برای بررسی موقعیت ملک موارد زیر را در نظر داشت:

• منطقه مورد نظر
• فرهنگ ساکنان و رونق خرید و فروش در منطقه
• امکانات منطقه
• قرار گیری منطقه در محدوده گسل های شهر
• شرایط آب و هوایی و خاک منطقه
• دسترسی به امکانات رفاهی و تفریحی
• دسترسی به راه های ارتباطی

کیفیت ساخت بنا

مصالح ساختمان می تواند تاثیر زیادی در کیفیت ساخت بنا داشته باشد و از طرفی طول عمر ساختمان را در پی داشته باشد. مصالح بکار رفته در ساخت علاوه بر زیبایی و کمک به معماری خانه تاثیر مستقیمی بر کیفیت و طول عمر آن دارد. از جمله این موارد می توان به سازه ساختمان و نوع آن اشاره کرد که بسیار در طول عمر و استحکام بنا نقش دارد.

علاوه بر این می توان به تجهیزات به کار رفته در فضای داخلی ساختمان مانند آسانسور، شیرآلات ساختمان، تاسیسات خانه، سرامیک های کف و سرویس های بهداشتی و در و پنجره های ساختمان اشاره کرد که از اهمیت بالایی برخوردار بوده و روی کیفیت خانه و در نتیجه قیمت آن موثر می باشد. در مجموع می توان این گونه عنوان کرد که با بهبود کیفیت مصالح چه داخلی و چه بیرونی می بایست انتظار قیمتی بالاتر در مقایسه با موارد مشابه را داشت.

قیمت آپارتمان در مناطق 22گانه تهران

همان طور که عنوان شد موقعیت ملک تاثیر بسیاری بر ارزش و قیمت ملک داشته و به همین سبب شاهد اختلاف قیمت در مناطق 22گانه تهران هستیم. در مناطق مختلف تهران بسته به امکانات منطقه؛ فرهنگ ساکنین؛ برخورداری منطقه از خدمات شهری مانند مترو و مراکز خدماتی؛ شرایط آب و هوایی و همچنین میزان رشد منطقه قیمت املاک و مستغلات متفاوت می باشد و آگاهی از این نکته می تواند در زمان خرید و فروش شرای طمناسب تری را برای معامله مورد نظر فراهم آورد. لذا با دنبال کردن اخبار مربوط به این موضوع و اطلاع از قیمت آپارتمان ها در مناطق 22گانه تهران می تواند بسیار برای فروشندگان و همچنین خریداران ملک در بازار مسکن بسیار سودمند باشد.

در صورت نیاز به راهنمایی و مشاوره می توانید با گروه مشاورین مسکن صدف در ارتباط بوده و در زمان نیاز از تجریبات و تخصص کارشناسان و مشاورین باسابقه این گروه بهره مند شوید.