رهن و اجاره

رهن کامل و نکات مربوط به آن

رهن نوعی اجاره خانه می باشد که مستاجر در ابتدای کار مبلغ زیاد و مشخصی را به صاحب خانه پرداخت می کند و مبلغ پرداخت شده تا ختم قرارداد در اختیار صاحب خانه بوده و در عوض مستاجر از پرداخت ماهانه اجاره معاف می باشد. این مورد در صورتی خواهد بود که خانه مورد نظر بطور کامل در رهن مستاجر باشد اما در برخی از موارد شاهد ترکیب هر دو نوع اجاره و رهن هستیم. بطوری که مستاجر علاوه بر مبلغی که تحت عنوان رهن به صاحب خانه پرداخت می کند(بسیار کمتر از رهن کامل می باشد) هر ماه مبلغی را تحت عنوان اجاره نیز می پردازد.

انتخاب اینکه رهن بصورت کامل باشد و یا با اجاره همراه باشد کاملا به صاحب خانه بستگی دارد بطوری که در برخی موارد صاحب خانه به دلیل اینکه به پول احتیاج دارد خانه خود را با شرایط رهن کامل در اختیار دیگری قرار داده و با مبلغ رهن مشکل وی نیز برطرف می شود.

لازم به ذکر است در شرع اسلام، رهن کامل ملک حکم ربا داشته و به همین سبب در این نوع معامله نیز مبلغی هر چند ناچیز و کم توسط مستاجر به مالک خانه پرداخت خواهد شد و مبلغ رهن تحت عنوان قرض الحسنه در اختیار صاحب خانه قرار خواهد گرفت که تا انتهای زمان قرارداد در اختیار وی خواهد بود.

مزایا و معایب رهن کامل

بطور معمول و چیزی که در بازار شاهد آن هستیم تمایل مالکان برای رهن کامل و یا رهن و اجاره خانه بطور همزمان بستگی به اوضاع اقتصادی و شرایط بازار های موازی دارد. بطوری که اگر بازار طلا، ارز و یا خودرو با سود بیشتری همراه باشد مالکان جهت سرمایه گذاری در بازار های ذکر شده، بیشتر به سمت رهن کامل تمایل نشان داده و اقدام به امر می کنند اما در شرایط برعکس یعنی سود پایین در بازارهای موازی مالکان بیشتر اقدام به رهن و اجاره همزمان می کنند. در هر صورت در مواردی که رهن کامل دیده می شود مزایا و معایب زیر را برای صاحبان خانه ها و مستاجران شاهد هستیم:

• حذف پرداخت های ماهیانه تحت عنوان اجاره
• مبلغ زیاد رهن و شرایط سخت اقتصادی برای تامین آن از طرف مستاجر
• سخت بودن فسخ قرارداد توسط مستاجر در صورت پیش آمدن مشکل 
• محدود شدن انتخاب ها به جهت تمایل به رهن کامل از سمت مستاجر
• بدست آوردن مبلغی زیاد در ابتدای قرارداد توسط صاحب خانه و امکان استفاده مناسب از آن
• مشکل بودن تامین مبلغ رهن در انتهای قرارداد در صورت خرج کردن آن توسط صاحب خانه
• در اختیار داشتن مبلغ رهن توسط صاحب خانه و امکان بلوکه کردن آن در صورت خرابی خانه از سوی مستاجر

چگونگی تعیین قیمت رهن کامل

بر اساس آنچه در بازار مسکن شاهد هستیم قیمت مبلغ دریافتی جهت رهن کامل خانه ها با در نظر گرفتن معیارهای زیر بوده و بسته به نظر صاحب خانه متغیر است بصورتی است که مبلغ تعیین شده چیزی بین یک ششم تا یک چهارم قیمت فروش خانه بوده و اساس شرایط ذکر شده متغیر می باشد.

• نظر مالک خانه
• متراژ خانه
• قدمت و عمر خانه 
• امکانات 
• محله 
• شرایط بازار و اوضاع اقتصادی

چگونگی تبدیل رهن به اجاره

محاسبه مبلغ اجاره برای شرایطی که رهن و اجاره بصورت همزمان می باشد به گونه ای است که به ازای هر 10 میلیون مبلغ رهن، بایستی 300 هزار تومان اجاره توسط مستاجر پرداخت شود به طوری که اگر مبلغ رهن کامل خانه ای 100 میلیون برآرود شده باشد، مبلغ اجاره ماهیانه آن 3 میلیون تومان خواهد بود و از آنجا که در بازار مسکن به جهت جلوگیری از برخی مشکلات پیش آمده اجاره کامل ملک امکان پذیر نمی باشد، با روش های ذکر شده میزان رهن و اجاره تعیین شده و طرفین قرداد بر طبق آن به توافق خواهند رسید.