سودآورترین مناطق تهران برای سرمایه گذاری در بازار مسکن

در این مقاله خواهید خواند:

• سرمایه گذاری در بازار مسکن
• مناطق مختلف تهران و شرایط آن ها
  • بررسی مناطق مختلف تهران از نظر کیفیت آب و هوا
  • بررسی مناطق مختلف تهران از نظر شلوغی
  • بررسی مناطق مختلف تهران از نظر قیمت 
  • بررسی مناطق مختلف تهران از نظر رشد منطقه
• برای سرمایه گذاری مناسب در بازار مسکن چه معیار هایی اهمیت می یابد؟
• بهترین مناطق تهران برای سرمایه گذاری
  • بهترین مناطق تهران برای ساخت و ساز
  • بهترین مناطق تهران برای خرید خانه های کلنگی
  • بهترین مناطق تهران برای زندگی و سکونت
  • بهترین مناطق تهران برای سرمایه گذاری در پروژه های در حال ساخت
• پرمعامله ترین مناطق پایتخت

سرمایه گذاری در بازار مسکن

بازار مسکن به عنوان یکی از برترین بازارهای کشور به سبب مصرفی بودن آن برای افراد، شرایط مناسبی برای سرمایه گذاری داشته و به طور معمول در همه شرایط مورد استقبال قرارگرفته است. نکته ای که در زمان ورود به بازار سرمایه باید به آن توجه داشت شرایط بازار و نوع سود دهی آن می باشد. به طوری که می بایست نکات زیر را در نظر داشته و با دیدگاه مناسبی سرمایه گذاری کرد تا با انتخاب بهتر و مناسب تر سود بالاتری را رقم زد.

• بازار سرمایه یک بازار مولد بوده و به همین سبب یکی از بهترین بازارها برای سرمایه گذاری می باشد.
• سرمایه گذاری در بازار مسکن برای رسیدن به سوددهی نیاز به گذشت زمان دارد و به عبارتی بلند مدت می باشد.
• بهترین موقع برای ورود به بازار مسکن زمان رکود بازار می باشد.
• بازار مسکن به سبب مصرفی بودن آن، همیشه با استقبال نسبتا خوبی برخوردار بوده و هست.
• انتخاب نوع ملک و خرید در این بازار می تواند شرایط متفاوتی را فراهم آورد. لذا برای این منظور بسته به هدف خود می بایست بررسی کنید که آینده کدام مسکن ها بهتر است؟ و یا بررسی کنید که خرید زمین بهتر است یا آپارتمان؟
• خانه های کلنگی یکی از گزینه های مناسب برای سرمایه گذاری می باشند.
• انتخاب نوع معامله نیز برای داشتن شرایط بهتر می تواند موثر باشد. لذا بسته به شرایط مالی خود می توانید بر روی املاک آماده خرید و فروش و یا فایل های موجود برای پیشفروش مسکن سرمایه گذاری کنید.

مناطق مختلف تهران و شرایط آن ها

تهران بزرگ دارای 22 منطقه جداگانه می باشد که هر کدام از آن ها دارای شرایط متفاوتی به لحاظ کیفیت آب و هوا، شلوغی، قیمت، رشد منطقه و ... می باشند. در بسیاری از مناطق تهران به سبب قرارگیری برخی اماکن و یا برخورداری آن منطقه از امکانات رفاهی، شرایط زندگی متفاوت بوده بایستی برای اهداف مختلف مورد ارزیابی قرار گیرند. به عبارتی افراد برای انتخاب منطقه برای سکونت و یا سرمایه گذاری در آن می بایست شرایط متفاوت را مد نظر داشته و بررسی های لازم را انجام دهند. مناطقی که از نظر آب و هوا، فرهنگ مردم و امکانات شهری در درجه بالایی قرار دارند معمولا قیمت بالاتری را نیز تجربه می کنند و به طور معمول روند خرید و فروش آن ها به مراتب بهتر و سریعتر از دیگر مناطق پیش می رود.

در ادامه مطلب به بررسی برخی از مناطق از جنبه های مختلف پرداخته و آن ها را بررسی خواهیم کرد.

بررسی مناطق مختلف تهران از نظر کیفیت آب و هوا

مناطق مختلف تهران به سبب موقعیت قرارگیری آن ها شرایط متفاوتی را دارند. کیفیت آب و هوای مناطق مختلف به عوامل متفاوتی بستگی داشته و از جمله آن ها می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• موقعیت قرارگیری منطقه در نقاط مختلف شهر
• سرعت و جهت باد
• نزدیکی به رشته کوه ها
• ارتفاع منطقه
• میزان ترافیک و تردد مردم
• وسعت فضاهای سبز
• میزان بارندگی و تغییرات جوی
• وضعیت لایه‌های مختلف جو

بر اساس معیار های گفته شده و همچنین نتایج بدست آمده از ایستگاه های هواشناسی آلوده ترین منطقه تهران در جنوبی ترین قسمت شهر واقع شده و به منطقه 20 تهران نسبت داده می شود. این منطقه مربوط به شهر ری و حومه حرم شاه عبدالعظیم می باشد که به دلایلی از جمله ترافیک بالا، قرارگیری صنایع مختلف در این منطقه، کمبود فضاهای سبز و... کیفیت هوای آن مطلوب نبوده و به عنوان آلوده ترین منطقه تهران شناخته می شود.

پس از منطقه 20 تهران می توان منطقه 15 یا همان شهرک افسریه و حومه آن را به عنوان دومین منطقه آلوده تهران از نظر کیفیت هوا دانست. این منطقه به سبب افزایش جمعیتی که در سال های اخیر تجربه کرده است کیفیت هوای نامناسبی را تجربه می کند.

در میان مناطق 22گانه شهرداری، منطقه 11 تهران به سبب جایگیری آن در موقعیت مرکزی شهر و قرارگیری بسیاری از اماکن سیاسی، مراکز تجاری، بازارهای تخصصی و همچنین دانشگاه ها در این منطقه، شاهد تردد و رفت آمد های بسیاری می باشد که شرایط آب و هوایی نامناسبی را برای این منطقه رقم زده است.

در مجموع می توان اینگونه بیان کرد که مناطق 20، 15 و 3 به عنوان آلوده ترین مناطق پایتخت شرایط مناسبی برای زندگی ندارند.

در کنار این مناطق می توان بهترین مناطق پایتخت از نظر آب و هوایی را منطقه 1، 3 و 5 را نام برد که به سبب وسعت بالای فضای سبز در منطقه و جمعیت کمتر، کیفیت هوای مطلوبی را تجربه می کنند. این مناطق که در شمال شهر تهران قرار دارند، شرایط مناسبی برای زندگی داشته و جزو گران ترین و یا پرطرفدارترین مناطق تهران به شمار می روند.

بررسی مناطق مختلف تهران از نظر شلوغی

میزان جمعیت افراد ساکن و شلوغی منطقه یکی از معضلاتی می باشد که می تواند مشکلاتی را برای افراد ساکن در آن منطقه به وجود آورد. به همین سبب می توان این گونه پیش بینی کرد که مناطق پر جمعیت و شلوغ پایتخت شرایط خرید فروش نامناسب تری در مقایسه با مناطق دیگر داشته باشند که این مورد می تواند به صورت غیر مستقیم بر سرمایه فرد و سود آوری آن تاثیر داشته باشد. با توجه به بررسی های صورت گرفته و آمار موجود می توان منطقه 9 را به عنوان خلوت ترین و منطقه 4 را به عنوان شلوغ ترین منطقه پایتخت معرفی کرد.

بررسی مناطق مختلف تهران از نظر قیمت 

در میان مناطق 22 گانه تهران شاهد شرایط متفاوتی از نظر قیمت املاک و هزینه های مربوطه هستیم به طوری که در نقاط مختلف تفاوت قیمت ها بسیار بالا بوده و لذا این معیار می تواند بر روند انتخاب ملک تاثیر بسیاری داشته باشد. به طوری که پیشنهاد می شود اگر از نظر مالی محدودیت دارید سراغ مناطق گران قیمت نروید. 

از این نقطه نظر مناطق گران قیمت و درجه یک تهران را می توان به ترتیب مناطق 1، 3، 2، و 6 دانست. این مناطق دارای خانه هایی بسیار لوکس و گران قیمت می باشد که شرایط ایده آلی برای زندگی دارند. اما در مقابل می توان منطقه 18 تهران را به عنوان ارزان ترین منطقه معرفی کرد. مناطق ۱۸، ۲۰، ۱۷، ۱۶، ۱۹ و ۱۵ به ترتیب ارزان ترین مناطق پایتخت می باشد که شرایط زندگی در آن ها از درجه کیفی پایین تری برخوردار می باشد.

بررسی مناطق مختلف تهران از نظر رشد منطقه

این معیار برای انتخاب منطقه در زمان خرید یکی از مواردی است که دو جنبه متفاوت را شامل می شود. به این صورت که مناطقی که دارای رشد بالاتری هستند از نظر امکانات زندگی شرایط بهتری دارند. این مناطق دارای مراکز رفاهی و تفریحی و همچنین خدمات شهری بهتری بوده و لذا ساکنین این مناطق آسایش بیشتری را تجربه می کنند. اما در مقابل می توان از جنبه سرمایه گذاری به موضوع نگاه کرد. به این صورت که مناطق رو به رشد برای سرمایه گذاری گزینه های مناسب تری می باشند. چرا که به سبب امکانات پایین تر قیمت های پایین تری دارند اما به سبب رشد و توسعه ای که در آینده برای آن ها پیش بینی می شود، با افزایش قیمت مواجه خواهند شد و سود بالاتری را فراهم می کنند.

از این منظر می توان منطقه 22 تهران را به عنوان منطقه ای جدید معرفی کرد که به عنوان یکی از مناطق مورد توجه شهرداری و دولت برای پروژه های عمرانی و شهرسازی می باشد. این منطقه به سبب وسعت بالا و پروژه های در حال ساخت از آینده ای روشن و رو به رشدبرخوردار است.

برای سرمایه گذاری مناسب در بازار مسکن چه معیار هایی اهمیت می یابد؟

سرمایه گذاری در بازار مسکن مانند هر تصمیم دیگری با چالش های بسیاری روبرو بوده و بسته به تصمیم های فردی و اتفاقات موجود در بازار می تواند شرایط متفاوتی را برای سرمایه گذار رقم زند. این بازار همان طور که تحت تاثیر بازار های موازی از جمله ارز و طلا می باشد، تحت تاثیر عوامل دیگری مانند زمان خرید و یا فروش، نوع معامله و خرید انجام گرفته، نوع ملک خریداری شده و ... می باشد که همه این ها می تواند شرایط متفاوتی را برای سرمایه فرد و سود وی از این سرمایه گذاری در پی داشته باشد.

از جمله عوامل موثر بر سود حاصل از سرمایه گذاری در بازار مسکن می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• میزان سرمایه و بودجه فرد
• نوع سرمایه گذاری و فعالیت فرد در بازار مسکن مانند ساخت و ساز، خرید و فروش ملک، خرید با هدف سکونت
• نوع ملک خریداری شده مانند زمین، خانه های کلنگی، واحد های آپارتمانی
• منطقه مورد نظر و میزان رشد آن
• زمان خرید و فروش و فعالیت در بازار

در این میان یکی از پر رنگ ترین عوامل موثر بر سود و افزایش سرمایه در بازار مسکن منطقه انتخاب شده توسط فرد می باشد که در ادامه به بررسی آن خواهیم پرداخت.

بهترین مناطق تهران برای سرمایه گذاری

برای ارزیابی مناطق مختلف تهران به منظور سرمایه گذاری مناسب می بایست ابتدا به دیگر گزینه های موثر در انتخاب فرد توجه کرد. به عنوان مثال اگر فردی قصد خرید زمین داشته و بخواهد از این راه در بازار مسکن فعالت داشته باشد می بایست بسته به نیاز وی مناطق را مورد ارزیابی قرار داد. اما اگر فردی همزمان با سرمایه گذاری قصد سکونت در ملک را داشته باشد شرایط متفاوت شده و می بایست به گونه ای دیگر بررسی های لازم را انجام داد. در ادامه با این رویکرد که کدام مناطق برای چه فعالیتی مناسب است مناطق مختلف را مورد بررسی قرار خواهیم داد.

بهترین مناطق تهران برای ساخت و ساز

گروهی از افراد برای فعالیت در بازار مسکن قصد ساخت و ساز داشته و با این رویکرد وارد بازار می شوند. در ابتدای امر برای این افراد می بایست این گونه بیان کرد که ساخت و ساز یکی از بهترین گزینه ها برای فعالیت و سرمایه گذاری در بازار مسکن می باشد و در صورتی که با انتخاب های درست پیرامون زمان ساخت، زمان ارائه ملک، کیفیت ساخت و همچنین منطقه مورد نظر همراه باشد سود های کلانی را عاید سازندگان خواهد کرد. 

برای ساخت و ساز مسکن می بایست این نکته را بیان کرد که بیشترین هزینه انجام شده در این فرایند مربوط به خرید زمین می باشد. لذا در مناطقی که قیمت زمین پایین تر است ساخت و ساز مسکن با استقبال بیشتری مواجه می باشد که می توان به مناطق جنوب تهران اشاره کرد که در حال حاضر قیمت زمین در مقایسه با دیگر مناطق مناسب تر بوده و از طرف دولت نیز ساخت و ساز ها در این مناطق با حمایت همراه شده است. 

اما در کنار این مورد هزینه های مربوط به ساخت و ساز نیز نقش پر رنگی در سود سازنده از ساخت و ساز صورت گرفته دارد. برای این منظور می توان مناطق شمال شهر را به عنوان پر هزینه ترین مناطق از نظر هزینه های ساخت و ساز دانست اما نکته قابل توجه در مورد این مناطق سود چند برابری حاصل از ساخت و ساز در این بخش از پایتخت می باشد. به طوری که در مناطق 1 و 3 تهران، سود حاصل از ساخت و ساز و فروش واحد های ساخته شده 2 تا 2.5 برابر قیمت تمام شده ساختمان می باشد که این رقم در مقایسه با هزینه های انجام شده سودی بسیار بالا خواهد بود. 

در ادامه این مقایسه می توان به ترتیب مناطق 2، 6، 5، 4، 8، 7 و منطقه 22 تهران را به عنوان پر سود ترین مناطق برای ساخت و ساز مسکن اعلام کرد. در میان این مناطق، منطقه 22 تهران به سبب شرایط موجود از نظر جاذبه های منطقه و نوساز بودن آن، امید های بسیاری برای پیشرفت و توسعه را در خود جای داده و می تواند گزینه بسیار خوبی برای ساخت و ساز باشد.

بهترین مناطق تهران برای خرید خانه های کلنگی

یکی دیگر از روش های سرمایه گذاری در بازار مسکن خرید خانه های گلنگی با اهداف مختلف می باشد. خانه های کلنگی معمولا با اهداف زیر مورد معامله قرار می گیرند که می تواند در هر حالت سود آور باشد.

• تعمیر و بازسازی خانه به منظور سکونت و یا فروش با قیمت بالاتر (بخر، تعمیر کن، بفروش!)
• تخریب و ساخت مجدد ساختمان
• سکونت و تصمیم برای ساخت مجدد ملک به صورت مشارکتی
• فروش در زمان رونق بازار و افزایش قیمت ها

خانه های کلنگی به این دلیل که گذشت زمان تاثیری بر ارزش آن ها ندارد و به عبارتی در کف قیمت خود قرار دادرند،به عنوان یکی از گزینه های سرمایه گذاری در بازار مسکن می تواند سود خوبی را برای سرمایه گذار فراهم آورد. برای این منظور می توان شرق تهران را برای این نوع از املاک و سرمایه گذاری بر روی آن ها مناسب دانست. این بخش از پایتخت شرایط بهتری از نظر قیمت و نرخ خانه های کلنگی داشته و در مقایسه با دیگر مناطق گزینه بهتری می باشد.

اما در مجموع می توان بسیاری از نقاط تهران را برای این نوع سرمایه گذاری پرسود دانست.

بهترین مناطق تهران برای زندگی و سکونت

اگر افراد با این رویکرد وارد بازار شوند که علاوه بر سرمایه گذاری در ملک مورد نظر قصد سکونت داشته باشند می بایست با دیدگاهی متفاوت مناطق مختلف را ارزیابی کرد. چرا که برخی از مناطق تهران برای سکونت و زندگی شرایط بهتری داشته و در مقابل برخی دیگر از مناطق کیفیت لازم برای زندگی را ندارند. برای زندگی در یک منطقه می بایست با توجه به اولویت های فردی روی امکانات رفاهی منطقه، شرایط آب و هوایی، فرهنگ ساکنین، امنیت و دسترسی های آن تاکید کرد. یکی دیگر از مواردی که بسیار در انتخاب محل زندگی موثر است میزان بودجه فرد می باشد که باید آن را در نظر بگیرد.

از نظر برخورداری از امکانات رفاهی و شرایط مناسب برای زندگی از نظر فرهنگی، می توان منطقه 6 تهران را به عنوان گزینه ای مناسب معرفی کرد. این منطقه از امکانات رفاهی مناسبی برخوردار بوده و به لحاظ فرهنگی نیز شرایط مناسبی برای زندگی دارد. اما به عنوان بهترین نقطه تهران از نظر امکانات و مراکز رفاهی نمی توان از مناطق شمال شهر تهران چشم پوشی کرد. مناطق 1 و 3 تهران به عنوان مناطق لوکس پایتخت شرایط خوبی به لحاظ اجتماعی و برخورداری از امکانات داشته ولی در کنار این موضوع نرخ مسکن و هزینه های زندگی در این مناطق بسیار بالا می باشد.

بهترین مناطق تهران برای سرمایه گذاری در پروژه های در حال ساخت

پروژه های درحال ساخت به عنوان یکی از گزینه های مناسب در بازار مسکن شرایط خوبی برای سرمایه گذاری داشته و شما می توانید بسته به بودجه و هدف خود از سرمایه گذاری پروژه های مختلف در مناطق گوناگون را انتخاب کرده و با پیش خرید آن در بازار مسکن فعالیت داشته باشید. برای این نوع از املاک شاهد پیش فروش امتیاز تعاونی ها و یا پیش فروش های شخصی ساز هستیم. برای این منظور می بایست ابتدا در مورد تعاونی مورد نظر و اعتبار آن تحقیق کرده و سپس وارد معامله شوید. در مجموع برای بررسی تعاونی های مسکن می بایست نکات زیر را در نظر داشته و بر اساس آن ها تصمیم مناسب را اتخاذ کنید.

• پیشرفت پروژه
• عرضه و تقاضا
• اعتبار تعاونی سازنده
• موقعیت مکانی پروژه
• امکانات پروژه

در میان مناطق مختلف پایتخت، منطقه 22 به عنوان یکی از بهترین و جدیدترین مناطق تهران علاوه بر واحد های نوساز و آماده سکونت، پروژه های مسکونی و تجاری بسیاری را برای پیش فروش داشته و با توجه به پتانسیل منطقه برای رشد، گزینه بسیار خوبی برای سرمایه گذاری می باشد. منطقه 22 تهران پروژه های در حال ساخت بسیاری را در خود جای داده و به سبب امکانات و طرح های در حال اجرا در منطقه شرایط رو به رشدی را داشته و در سال های آتی می تواند سودی دو چندان را عاید افراد کند.

پر معامله ترین مناطق پایتخت

با توجه به تمام اطلاعات ذکر شده در مطالب بالا برخی از مناطق به سبب آب و هوای مطلوب، نرخ مناسب خانه ها، شرایط فرهنگی مناسب، دسترسی و امکانات رفاهی در حد و حدودی قرار دارند که با جذب افراد بسیار، به عنوان پر طرفدارترین مناطق تهران مورد خرید و فروش قرار می گیرند. 

• از جمله این مناطق می توان به منطقه 5 تهران به عنوان پر معامله ترین منطقه پایتخت اشاره کرد.
• در ادامه این روند می توان مناطق ۴، ۲ ، ۱۴ و  ۱۵ را به عنوان مناطق پر طرفدار برای معاملات مسکن در نظر گرفت. 
• از نظر پروژه های مسکونی می توان منطقه 22 را معرفی کرد که علاوه بر پروژه های مسکونی و تجاری، پروژه های عمرانی و طرح های بسیاری مانند دریاچه چیتگر، بازار بزرگ ایران مال و ... را در خود جای داده است و به عنوان یکی از پر ساخت و ساز ترین مناطق تهران شناخته می شود.