مسکن و ارز ، ارتباطی دو سویه!

با توجه به بالا رفتن قیمت ارز، همه نگاه ها به مسکن دوخته شده است.

وضعیت بازار مسکن به خودی خود دچار مشکلات فراوانی است. رکود بی سابقه در حوزه مسکن باعث ورشکستگی انبوه سازان و حتی مسکن سازان کوچک شده است. حالا اما افزایش قیمت دلار خود نوعی قوز بالا قوز است. بالا رفتن قیمت دلار باعث شده تا کسانی که قصد خرید مسکن دارند و همینطور کسانی که قصد فروش آپارتمان های خود را دارند با تردید هایی مواجه شوند. این ابهام می تواند اوضاع مسکن را به عقب بازگردانده و فضا را بدتر از پیش کند. البته کارشناسان برای افزایش قیمت دلار تحلیل های متفاوت و جالبی دارند.

تحقیقات علمی و پژوهش های دقیقی در مورد تاثیر ارز در بازار مسکن توسط کارشناسان صورت گرفته است. این پژوهش ها نشان می دهند که بالا رفتن قیمت ارز در بازار در کوتاه مدت تاثیر معکوس و در بلند مدت تاثیر مستقیم در بازار مسکن دارد. این البته به معنای تاثیر در همه جنبه های مسکن از جمله قیمت خواهد بود. زمانی که قیمت دلار بالا می روند، از لحاظ روانی یک شوک به بازار وارد شده و این شوک تاثیر فراوانی در بازار می گذارد و بازار ارز سرمایه های زیادی را به سمت خود جذب می کند و در نتیجه دیگر کسی به سراغ مسکن نمی رود. البته در کنار این مورد، خرید مسکن های کوچک مثل آپارتمان هایی با متراژ پایین افزایش می یابد که کاملا مقطعی است. هر چند این به نفع خریداران مصرفی یک آپارتمان است.

اما در بلند مدت و در صورت رشد قیمت دلار و پایین نیامدن آن ، با شرایط پیچیده ای مواجه خواهیم بود. هرچند احتمال تاثیر پذیری مسکن از ارز خیلی زیاد نخواهد بود و کارشناسان آنقدرها هم نگران نیستند.

اقتصاددانان کارشناس در حوزه مسکن بر این باورند که در صورتی که قیمت ارز بالا برود، مردم بیشتر تمایل به خرید و فروش دلار پیدا می کنند و به سمت آن بازار کشیده می شوند و به همین علت قیمت مسکن رو به کاهش می گراید. اما از طرف دیگر با توجه به بالا رفتن قیمت دلار و گران تمام شدن ساخت و ساز و خدمات مسکن، هزینه ساخت و ساز افزایش یافته و در نتیجه قیمت مسکن نیز افزایش می یابد

املاک تهران

البته یک تحقیق دانشگاهی دیگر در این زمینه وجود دارد که بیان می دارد که درست است که یک واحد از شوک مثبت در شاخص قیمت دلار، در کوتاه مدت تاثیر منفی بر قیمت مسکن می گذارد اما در بلند مدت این اتفاق چیز دیگری است. در بلند مدت با توجه به ایجاد رونق در اقتصاد، این رونق به حوزه مسکن نیز تسری پیدا کرده و قیمت مسکن نیز افزایش پیدا خواهد کرد.

اما جز این دو پژوهش، یک پژوهش دیگر نیز در خصوص اثر بلند مدت ارز بر بازار مسکن از سوی یک گروه دانشگاهی متبحر انجام شده که مشخص نموده است که در صورت بالا رفتن قیمت ارز در بازار های غیر رسمی به علت تاثیرات مختلف که در اینجا مجال بحث در این زمینه نیست، رونق بازار مسکن به مقدار ناچیز و در حد 013/ 0 درصد کاهش پیدا خواهد کرد.

طبق تجارب سال های گذشته و جهش های ارزی پیش آمده، احتمالا جهش قیمت اسمی مسکن در حدود 1 سال بعد از جهش ارزی اتفاق می افتد. نمونه اول  در سال 75 بعد از جهش ارزی سال 74 اتفاق افتاد و پس از آن در سال 80 به علت جهش ارزی در سال 78 . در سال 91 نیز و در پایان سال و بعد از جهش ارزی، شاهد افزایش 45 درصدی قیمت مسکن بوده ایم.

حال با توجه به نظر کارشناسان، احتمال وقوع جهش در مسکن بسیار کم بوده و اگر هم اتفاق بیافتد قطعا در سال 95 و این طرف سال نخواهد بود.