ابهام های رونق بازار مسکن

رونق بازار مسکن بعد از انتخابات 96 در هاله ای از ابهام فرو رفته است

درحالی کارشناسان بخش مسکن به خروج این بخش از رکود چندین ساله در نیمه ی دوم سال جاری و استقبال متقاضیان برای خرید امیدوارند که همچنان موانعی بر سر راه رونق بازار مسکن وجود دارد که پیش بینی های کارشناسان و فعالین بازار را در هاله ای از ابهام فرو برده است.

املاک تهران

مصوبه ی جدید تحمیل شده به بازار مسکن مبنی بر تعیین 10 درصد مالیات برای اولین نقل و انتقال به ساختمان های تازه ساز احتمال افزایش 10 درصدی قیمت  این ساختمان ها را تقویت کرده است. درحالی که بخش مسکن در شرایط فعلی توانایی هضم این مساله را ندارد و تا رسیدن به رونق بازار نباید جهش قیمتی را برای بخش مسکن متصور بود.

با پشت سر گذاشتن رونق بازار در سالهای 90-92 و ورود به رکود شدید و غیرمنتظره ی مکسن از سال 92 تابحال نرخ رشد مسکن همواره از نرخ تورم عمومی پایین تر بوده است. گزارشات نشان می دهد اگرچه از کاهش قیمت واقعی مسکن که از تقسیم قیمت اصلی بر نرخ تورم بدست می آید ، درماههای اخیر کاسته شده است؛ اما همچنان نرخ رشد مسکن از نرخ تورم عمومی پایین تر است و لذا قیمت واقعی مسکن در حال کاهش است.

نگاهی به نرخ رشد قیمت مسکن در شهر تهران نشان می دهد که قیمت مسکن در پاییز 92 پایین تر از نرخ تورم عمومی بوده است. در بهار و تابستان 95 اگرچه قیمت مسکن با افزایش قیمت محسوسی مواجه شد، اما همچنان نرخ رشد آن از نرخ تورم پایین تر بوده است. لذا به نظر می رسد صحبت از رونق بازار در شرایط فعلی با اما واگرهای جدی روبرو است.

از سوی دیگر نرخ رشد قابل ملاحظه ی تعداد معاملات مسکن در ماههای ابتدایی سال 96 نسبت به مدت مشابه در سال گذشته امیدها را برای بازگشت پویایی و تحرک و پس از آن رونق بازار زنده نگاه داشته است. رونق بازار مسکن در این حالت یک رونق غیر تورمی خواهد بود و جهش قیمت مسکن به هیچ وجه مورد انتظار فعالین و کارشناسان مسکن نمی باشد.

از دیگر موانع مهم و پراهمیت این رونق غیر تورمی می توان به وجود نزدیک به 4.6 میلیون مسکن خالی از سکنه که متناسب با شرایط متقاضیان مصرفی نیستند و اغلب خانه ی لوکس محسوب می شوند، نرخ رشد  منفی و کاهش قابل توجه سرمایه گذاری در بخش مسکن که فعالین این بخش را به سمت فعالیت های پربازده تر مانند سپرده گذاری در بانک سوق داده است، نرخ بالای بهره های بانکی و عدم استقبال جدی برای بهره گیری از تسهیلات بانکی ارائه شده به سازندگان مسکن، اصلاحیه ی قانون مالیات های مستقیم و لزوم پرداخت مالیات 10 درصدی برای خانه های نوساز و.. اشاره کرد. هرکدام از این دلایل به طور منطقی وبه تنهایی می تواند رکود بخش مسکن را طولانی تر کند و رونق بازار را بیش از پیش به تعویق بیندازد.

وجود قانون اصلاحیه ی مالیاتی در بخش ساختمان سازی به نوعی فعالین این بخش را دچار غافلگیری و حیرت کرده است. اگرچه تامین بودجه کشور از طریق پرداخت مالیات امری صحیح و ضروری است اما شرایط و نحوه ی دریافت مالیات با مطابق با مقتضیات اقتصادی و شرایط حاکم بر هر بخش باشد. وجود این قانون سبب می شود که سازندگان قیمت مسکن ساخته شده را برابر با نرخ مالیات افزایش دهند و در نهایت پرداخت مالیات تحمیل شده بر عهده ی خریدار خواهد بود. همان گونه که پیش از این گفته شده بخش مسکن در شرایط فعلی توان جهش قیمتی را ندارد و این اتفاق دوره ی پیش رونق را به عقب خواخد انداخت. لذا به نظر می رسد وجود این قانون با سیاست گذاری های دولت مبنی بر تسریع در خروج از رکود در بازار مسکن هم خوانی ندارد.  رونق بازار مسکن در این برهه ی حساس نیازمند تنظیم سیاست های صحیح و عملی می باشد.