نکات کلیدی در زمان خرید خانه

برای داشتن اطلاعات کامل از نکات کلیدی و مسائل حقوقی که در زمان خرید خانه باید به آن توجه داشت، مقاله زیر را مطالعه کنید.

در این مقاله خواهید خواند:

• نکات اولیه برای خرید خانه
• مشاورین املاک
• مبایعه نامه
• انجام تعهدات طرفین
• دریافت کد رهگیری و تاییدیه ثبت سند

نکات اولیه برای خرید خانه

خرید خانه مانند هر اتفاق و تصمیم دیگری نیازمند بررسی های خاص خود می باشد اما از آنجا که خرید خانه هزینه زیادی را در بر می گیرد و بخش مهمی از سرمایه خانواده ها خرج آن می شود بایستی با دقت و اطمینان بیشتری انتخاب کرد. برای این منظور موارد مختلفی که در زیر به آن اشاره خواهد شد را مد نظر داشته و بر اساس آنها تصمیم گیری کنید.

• ابتدای امر علاوه بر هزینه اصل ملک به هزینه های جانبی نیز دقت کنید و برای آنها نیز مبلغی را کنار بگذارید
• از یک راهنمای خوب و متخصص در این امر مشورت بگیرید. مشاورین املاک به خوبی از فوت و فن خرید خانه باخبرند.
• در زمان تصمیم برای انتخاب محله و منطقه مورد نظر به نکاتی از جمله پیشرفت منطقه، امکانات منطقه، دسترسی های منطقه و فرهنگ آن توجه کنید(سرمایه گذاری در منطقه 22). چرا که علاوه بر سود دهی در کوتاه مدت در صورت اینکه قصد اجاره دادن خانه را داشته باشید براحتی امکان پذیر بوده و سریعتر می توانید این کار را انجام دهید.
• در مورد اسناد مالکیت اطلاعات لازم را کسب کرده و بیشتر دنبال خانه های سند دار باشید. از خرید ملک مشاع خودداری کرده و به نوع کاربری ساختمان در سند توجه کنید.
• در مورد عرصه و اعیان ملک اطلاعاتی کسب کنید و روی املاکی با قدرالسهم بالاتر برنامه ریزی کنید چرا که از ارزش بالاتری برخوردار می باشند.
• بهترین طبقه آپارتمان را بسته به اولویت های خود مد نظر داشته و بر طبق آن تصمیم گیری کنید.
• در طول روز و زمانی که هوا روشن است برای بازدید خانه اقدام کنید تا بتوانید میزان نورگیر بودن آنرا بررسی کنید.

در زمان بازدید از خانه نکات زیر را بررسی کنید:

• شرایط محله از جمله آرام بودن یا پر سر و صدابودن، فرهنگ خانواده ها، امکانات و دسترسی های محلی را از فروشنده و یا مشاور املاک مربوطه، جویا شوید
• در مورد همسایه ها نیز پرس و جو کنید.
• از جدا بودن کنتور آب، برق و گاز هر واحد مطمئن شوید.
• با توجه به موقعیت جغرافیای ساختمان از نبود گسل در آن ناحیه مطمئن شوید.
• وجود تراس نیز مزیتی بزرگ برای خانه های آپارتمانی می باشد  لذا تا جایی که امکان دارد روی خانه هایی که دارای تراس مس باشند سرمایه گذاری کنید.
• سیستم اعلام و اطفاء حریق را در نظر داشته و از سالم بودن آن مطمئن شوید
• مواردی از جمله آسانسور، عرض درب ورودی و راه پله ها جهت جابجایی وسایل، سالم بودن آیفون، دیوار ها، پله و درب ورودی ساختمان، سرامیک های کف ساختمان و سرویس ها، تعداد کابینت ها و کمد های دیواری، سیستم سرمایش و گرمایش ساختمان و تعداد پنل های رادیاتور، سیستم فاضلاب از نظر گرفتگی ، سیستم برق کشی ساختمان، پنجره های ساختمان(دوجداره بودن یا نبودن آن) و عایق پشت بام(در واحد های مربوط به طبقه آخر) را بررسی کرده و از کیفیت آنها اطمینان حاصل کنید.

در زمان بازدید بایستی به تمامی نکات ذکر شده توجه کرده و در صورت نیاز به تعمیرات هزینه مربوطه را در کنار مبلغ مورد نیاز برای خرید خانه مورد نظر در ذهن داشته باشید تا دچار مشکل نشوید. علاوه بر نکات ذکر شده بایستی در صورت توافق بین شما و فروشنده و انجام معامله نکاتی را در روند انجام آن در نظر داشته باشید تا از ضرر و زیان های احتمالی و از دست دادن سرمایه خود جلوگیری کنید.

مشاورین املاک

در برخی موارد به جهت پرداخت نکردن حق کمیسیون مشاورین املاک شاهد معاملات مسکن و نوشتن قولنامه توسط خود طرفین معامله هستیم. باید توجه داشته باشید کار مشاورین املاک از چند جنبه در زمان خرید و فروش ملک بسیار حائز اهمیت می باشد که از جمله آنها می توان موارد زیر را برشمرد:

• دادن مشاوره مناسب در زمان خرید
• بالا بردن تعداد گزینه ها، جهت انتخاب مناسب تر و همسو با اولویت های فردی
• دادن راهکارهای بسیار برای خرید بهتر
• معرفی خریدار و فروشنده به یکدیگر و تسریع روند خرید و فروش
• انجام معامله و ثبت قانونی و قابل استناد قولنامه

لذا مشورت گرفتن از مشاورین املاکی که تحت نظارت اتحادیه فعالیت می کنند بسیار مهم بوده و در اکثر مواقع از مشکلات بسیاری جلوگیری می کنند. به همین سبب توصیه می شود از انجام معاملات ملکی بدون نظارت مشاورین املاک خودداری کنید چرا که نظارت و حضور آنها در این معاملات مبین صحت حقوقی و قابل استناد بودن آن معامله می باشد.

مبایعه نامه

مبایعه نامه املاک به معنی قراردادی است که به موجب آن ملکی خرید و فروش شده و توافقاتی به صورت مکتوب بین طرفین معامله شکل گرفته است. متن مبایعه نامه مواردی از جمله مشخصات طرفین، شیوه‌ی نقل و انتقال سند، زمان انجام قرارداد، شیوه‌ی پرداخت هزینه‌ها و مبلغ قابل پرداخت را شامل می شود. پیش از عقد قرارداد ذکر شده حتما از مالک بودن فروشنده مطمئن شوید و تمامی مدارک و اسناد ملک و مالک را بررسی کرده و دقت کنید که ملک مشاع نباشد. بر اساس مبایعه نامه و امضای آن توسط طرفین معامله، هر یک از آنها متعهد می شود تا مفاد ذکر شده در مبایعه نامه را اجرا و به تعهدات خود پایبند باشد. علاوه بر این در صورت اجرا نشدن توافقات ذکر شده در مبایعه نامه توسط هر یک از طرفین، دیگری می تواند با استناد به مبایعه نامه موجود، بصورت قانونی حقوق خود را طلب کند. 

قولنامه نیز قراردادی است که بین طرفین بسته می شود تا بر اساس آن پس از فراهم شدن شرایط لازم، در زمان و مکان مناسب معامله مربوطه انجام شود. باید دقت داشت که مبایعه نامه و قولنامه به لحاظ حقوقی کاملا مشابه بوده اما در اصل موضوع با یکدیگر متفاوت می باشد. بطوری که در برخی موارد به سبب فراهم نبودن شرایط لازم جهت انجام معامله طرفین بصورت مکتوب قول و قراری گذاشته و پس از فراهم شدن شرایط وارد معامله شده و مبایعه نامه بین آنها بسته خواهد شد. لازم به ذکر است به موجب قولنامه طرفین باید به تعهدات خود پایبند بوده و آنها را عملی کنند و در غیر اینصورت همانند مبایعه نامه تمامی حقوق طرفین قابل پیگیری بوده و می توان در صورت لزوم از طریق قانون آنها را طلب کرد.

انجام تعهدات طرفین

در زمان انجام معاملات یکی از طرفین موظف به پرداخت به موقع مبلغ توافق شده می باشد و دیگری موظف به انتفال سند مربوطه به نام خریدار است. در این میان بایستی دقت داشت که تمامی مراحل و تعهدات طرفین به صورت همزمان از طرف هر دو اجرایی شود. چرا که در صورت پرداخت وجه و منتقل نشدن سند مربوطه و یا سند زدن ملک به نام خریدار و پرداخت نکردن مبلغ مربوطه، خریدار و یا فروشنده متضرر شده و دچار دردسر خواهند شد. لذا توجه داشته باشید که ابتدا بخشی از مبلغ مربوطه را در حضور مشاورین املاک و در ازای رسید معتبر پرداخت کرده و درخواست انتقال سند را داشته باشید و مابقی مبلغ را در زمان انتقال سند تحویل فروشنده دهید.

توجه داشته باشید که فروشنده پیش از انتقال سند بایستی تمامی عوارض و مالیات مربوط به ملک را پرداخت کرده و مراحل دریافت مفاصاحساب خود در اداره مالیات را انجام دهد. چرا که بدون انجام این فرایند امکان انتقال سند وجود ندارد.

دریافت کد رهگیری و تاییدیه ثبت سند

پس از تمامی مراحل ذکر شده و رعایت نکات مربوط به آن ها بایستی تمامی توافقات و مشخصات طرفین معامله در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده و سند مربوطه به نام خریدار انتقال یابد. از سال 87 تمامی معاملات بایستی در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده و برای تایید این عمل کد رهگیری یا تاییدیه ثبت سند دریافت شود و به عبارتی پس از ثبت تمامی مدارک و اسناد در سیستم دفاتر رسمی کدی تحت عنوان کد رهگیری به شما ارائه خوهد شد که نشان دهنده ثبت قطعی سند به نام شماست. از جمله مزایای دریافت کد رهگیری می توان به بررسی اعتبار مشاور املاک مربوطه و همچنین استعلام ملک اشاره کرد. بطوری که می توان مطمئن شد که مشاور املاک مورد نظر تحت نظارت اتحادیه بوده و یا پیش از این ملک مربوطه به فرد دیگری فروخته نشده باشد.

لازم به ذکر است در این مرحله تمامی اسناد از حالت دفترجه ای خارح شده و سند مربوطه بصورت تک برگ ارائه خواهد شد.