راهنمایی برای سرمایه گذاری بر روی خانه های کلنگی

در این مقاله خواهید خواند:

• بازار مسکن
• اهمیت نوع ملک برای سرمایه گذاری
• خرید خانه های کلنگی
• با چه هدفی می توان روی خانه های کلنگی سرمایه گذاری کرد؟
• آیا خانه های کلنگی گزینه مناسبی برای سرمایه گذاری می باشند؟
• برای سرمایه گذاری بر روی خانه های کلنگی، چه نکاتی را باید در نظر داشت؟
• بررسی خانه های کلنگی از نظر حقوقی
• بررسی خانه های کلنگی از نظر کیفی
  • موقعیت ملک
  • بررسی سن ساختمان
  • بررسی متراژ زمین و فرم آن 
  • جهت گیری ملک
•  چه زمانی برای خرید خانه های کلنگی مناسب تر است؟

بازار مسکن

در میان بازار های موجود برای سرمایه گذاری می توان بازار مسکن را یکی از بهترین بازار ها دانست. این بازار به سبب ویژگی های متفاوت آن همیشه مورد توجه بوده و افراد زیادی در آن به منظور افزایش سرمایه فعالیت می کنند. اما سرمایه گذاری در بازار مسکن شرایط مخصوص خود را داشته و آگاهی از آنها می تواند شرایط رو به رشدی را برای فرد مهیا کند. در مجموع باید این گونه بیان کرد که بازار مسکن گزینه مناسبی برای سرمایه گذاری می باشد به شرطی که نکاتی ازجمله مدت زمان سرمایه گذاری، نوع مسکن خریداری شده، نحوه خرید ملک و... را مد نظر داشته و بر طبق اصول بازار پیش برویم.

اهمیت نوع ملک برای سرمایه گذاری

سرمایه گذاران در بازار مسکن با اهداف متفاوتی در این بازار فعالیت کرده و بسته به هدف خود می توانند انواع مختلفی از املاک را انتخاب کرده و اقدام به خرید و فروش کنند. در این میان خانه های نوساز، خانه های چند سال ساخت، خانه های کلنگی و زمین ها به عنوان گزینه هایی است که افراد انتخاب کرده و می توانند روی آن ها سرمایه گذاری کنند. هر کدام این املاک دارای شرایط خاص خود بوده و می بایست با تحلیل های مناسب مورد انتخاب قرار گیرند. 

معمولا افرادی که قصد ساخت و ساز داشته و با این هدف وارد بازار می شوند بایستی زمین و یا خانه های کلنگی را مورد بررسی قرار داده و بسته به موقعیت ملک، سرمایه فرد و طرح مورد نظر، انتخاب مناسبی انجام شود. در ادامه این مقاله خانه های کلنگی و سرمایه گذاری روی این دسته از املاک را مورد بررسی قرار داده و شرایط آن ها را ذکر خواهیم کرد. 

خرید خانه های کلنگی

این دسته از املاک شامل خانه هایی می شود که از زمان ساخت آن ها مدتی طولانی سپری شده و ساختمان مورد نظر عمر بالایی دارد. با توجه به روند ساخت و ساز و استاندارد های موجود در کشور، ساختمان هایی که بالاتر از 25-30 سال سن ساخت آنها می باشد به عنوان املاک کلنگی به شمار رفته و بسته به کیفیت ساخت آنها و مصالح استفاده شده، درجات مختلفی از فرسودگی را تجربه می کنند. در مجموع می توان این گونه بیان کرد که خانه های کلنگی معمولا قدمتی بالاتر از 30 سال داشته و به سبب فرسودگی ساختمان شرایط مناسبی برای زندگی نداشته و یا در سطوح پایینی از این منظر قرار دارند. به طوری که در صورت زندگی در این گونه املاک مشکلات بسیاری وجود داشته و ملک مورد نظر تعمیراتی اساسی در پیش خواهد داشت. 

نکته دیگری که در مورد املاک کلنگی مطرح می شود نحوه قیمت گذاری آن ها می باشد. در زمان خرید و فروش این گونه املاک، قیمت گذاری ملک به گونه ای صورت می گیرد که ملک مورد نظر بر اساس ارزش زمین آن مورد ارزیابی قرار گرفته و ساختمان ملک به دلیل قدیمی بودن و فرسودگی آن نادیده گرفته می شود. 

با چه هدفی می توان روی خانه های کلنگی سرمایه گذاری کرد؟

خانه های کلنگی به سبب سن بالای ساختمان معمولا با اهداف خاصی مورد معامله قرار گرفته و خرید و فروش می شوند. این گونه املاک بسته به فرسودگی ایجاد شده در ساختمان مورد نظر و اینکه شرایط کیفی ملک در چه سطحی قرار دارد، می تواند برای یکی از اهداف زیر مورد استفاده قرار گیرد:

• تعمیر و بازسازی خانه به منظور سکونت و یا فروش با قیمت بالاتر (بخر، تعمیر کن، بفروش!)
• تخریب و ساخت مجدد ساختمان
• سکونت و تصمیم برای ساخت مجدد ملک به صورت مشارکتی
• فروش در زمان رونق بازار و افزایش قیمت ها

آیا خانه های کلنگی گزینه مناسبی برای سرمایه گذاری می باشند؟

برای بررسی این مورد می توان به دو نکته اشاره کرد که باید مد نظر داشت و بر اساس آن تصمیمات لازم را گرفت. برای اینکه ملک و یا خانه ای برای سرمایه گذار سود آور باشد می بایست هم شرایط ملک را در نظر گرفت و همچنین شرایط حاکم بر بازار مسکن را مد نظر داشت. به عبارتی می توان این گونه بیان کرد که اگر بازار در شرایط رونق خود قرار داشته باشد بدون شک سرمایه گذاری در بازار مسکن بسیار سود آور بوده و می تواند انتخاب درستی باشد.

علاوه بر شرایط بازار، همان طور که گفته شد نوع ملک نیز اهمیت بسیاری دارد که می بایست در خرید و فروش املاک به آن توجه داشت. در این میان املاک کلنگی به سبب قدیمی و فرسوده بودن آن ها، در کف قیمت خود قرار داشته و گذشت زمان از ارزش آنها کم نخواهد کرد. اما در مقایسه با این نوع املاک، خانه های نوساز در نقطه مقابل قرار داشته و با گذر زمان شاهد افت قیمت ناشی از افزایش سن ساختمان برای آنها هستیم.

به عبارت دیگر اگر در شرایط مشابه خانه های نوساز و یا خانه های کلنگی را مقایسه کنیم، خانه های کلنگی گزینه بهتری برای سرمایه گذاری در بازار مسکن به شمار می روند. چرا که سرمایه گذاری در بازار مسکن از نوع بلند مدت بوده و برای رسیدن به سودآوری، نیاز به گذشت زمان دارد. در این شرایط خانه های کلنگی در دراز مدت که بازار رشد پیدا کند، تغییرات قیمت ناشی از رشد بازار را در بر داشته و در کنار این موضوع افت قیمت ناشی از افزایش سن ساختمان را نخواهد داشت. و به عبارتی این نوع املاک تماما سود بوده و درگیر حواشی بازار مسکن نخواهد بود.

پس در مجموع می توان این گونه بیان کرد که بسته به هدف خریدار، خانه های کلنگی در هر حالت سود آور بوده و گزینه ایده آلی در بازار مسکن به شمار می رود. 

برای سرمایه گذاری بر روی خانه های کلنگی، چه نکاتی را باید در نظر داشت؟

خانه های کلنگی به سبب فرسودگی ساختمان دارای شرایطی متفاوت در مقایسه با خانه های دیگر می باشند که می بایست در زمان معامله و انتخاب ملک به آنها توجه شود تا بتوان مشکلات کمتری را متحمل شد. این گونه املاک مانند هر انتخاب دیگری مزایا و معایبی را به طور همزمان داشته و تنها می توان به گونه ای پیش رفت که این شرایط به سود ما پیش برود. از جمله مسائلی که در زمان خرید و فروش املاک کلنگی می بایست در نظر گرفت دو دسته حقوقی و کیفی ملک را باید عنوان کرد که در ادامه به طور کامل به آن ها پرداخته خواهد شد.

بررسی خانه های کلنگی از نظر حقوقی

خانه های کلنگی به سبب فرسودگی و قدمت آنها دارای شرایط متفاوتی از نظر خرید و فروش بوده و مسائل حقوقی و مشکلات خاص خود را دارند. اطلاع از این موارد و بررسی به موقع آن ها بسیار کار خردمندانه ای بوده و مشکلات بسیاری را برای افراد ای میان برخواهد داشت.

•  پیش از انجام معامله آرای کمیسیون‌های مرتبط و مؤثر در معاملات ملکی را مورد بررسی قرار دهید. به عنوان مثال می توان موارد زیر را ارزیابی و بررسی کرد:

ماده ۵ شهرداری (تعیین نوع کاربری ملک مانند مسکونی، اداری، تجاری، صنعتی، زراعی، آموزشی و …)
کمیسیون ماده ۷ شهرداری (متصدی تعیین کاربری‌های فضای سبز، باغ، باغچه و … )
کمیسیون ماده ۱۲زمین شهری ( متصدی تعیین نوع زمین مانند دایر، بایر، متروکه و …)
کمیسیون ماده ۱۰۰ (برای تعیین وضعیت ابنیه، میزان تخلفات، تغییر کاربری، ساخت با پروانه و یا بدون پروانه و…) 

• در برخی موارد خانه های کلنگی به صورت موروثی بوده و وراث قصد فروش ملک مورد نظر را دارند. در این زمان پیش از انجام معامله با قوانین مربوطه به خرید املاک موروثی آشنا شده و حتما با تمامی وراث ملاقات داشته و از رضایت همه آنها مطمئن شوید. 
• در مواردی که ملک قدیمی دارای سند جدیدی می باشد می بایست موضوع را بررسی و دلایل این امر را کشف کرد. چرا که معمولا خانه های کلنگی به دلایلی از قبیل مصادره‌ای بودن ملک، وراثتی بودن ملک، تفکیک، افراز و یا تفکیک ملک مشاع دارای اسناد جدید می باشند که تمامی این موارد نیازمند بررسی های بیشتر و حصول اطمینان از شرایط موجود می باشد.
• در صورتی که ملک مورد نظر دارای پرونده قضایی می باشد از خرید آن صرف نظر کنید.
• اگر ملک مورد نظر رها شده و به صورت متروکه می باشد، مراقب کلاهبردای فروشنده و جعل اسناد باشید. 
• پیش از انجام معامله نسبت به تحقیق و اخذ استعلام از نهادها وسازمان های ذیربط منابع طبیعی، شهرداری، اداره اوقاف در خصوص وقف خاص و وقف عام ، سازمان مسکن شهر سازی ، سازمان ملی زمین ، دادگاه انقلاب ، اداره ثبت ، دفتر تعاونی های مسکن ، سازمان زمین شهری و… اقدام کرده و از انجام معامله بدون این بررسی ها خودداری کنید.
• توصیه می شود قبل از انجام معامله با مراجعه به شهرداری محل ملک و یا دفاتر خدمات الکترونیک شهرداری، دستور نقشه (تعیین‌کننده آخرین و جدیدترین تغییرات کاربری یا نوعیت املاک و اراضی می‌باشد) اخذ شود تا اگر محدودیتی در ساخت وجود دارد، قبل از خرید مشخص گردد.
• توصیه می شود که به همراه مالک ملک به اداره شهرسازی شهرداری مراجعه و آخرین وضعیت پرونده شهرسازی(شامل اطلاعاتی از قبیل پهنه ملک در طرح تفصیلی، میزان ضریب اشغال مجاز، نوع کاربری تراکم، میزان عقب نشینی ملک و … می باشد) را مورد بررسی قرار دهید.
• از معامللات وکالتی پرهیز کرده و در صورت ضرورت این نوع از معامله حتما مبایعه نامه معتبری را نیز تظیم کنید.

بررسی خانه های کلنگی از نظر کیفی

خرید خانه های کلنگی مانند دیگر انواع ملک نیازمند بررسی های کاملی از نظر کیفیت ملک و شرایط آن می باشد. بررسی معیارهای مربوطه و توجه به آن ها می تواند انتخاب درست و به واقع سود آوری را در پی داشته باشد که هدف هر سرمایه گذاری در بازار مسکن می باشد.

از جمله معیارهایی که می بایست به دقت بررسی شود می توان به موارد زیر اشاره کرد:

موقعیت ملک

موقعیت قرار گیری ملک یکی از معیارهای مهم و اساسی در زمان انتخاب ملک می باشد. برای این منظور می بایست موقعیت ملک را از جنبه های مختلفی مورد ارزیابی قرار داده و با توجه به اهداف خود از سرمایه گذاری در این دسته از املاک، تصمیم مناسبی را اتخاذ کرد. از جمله نکاتی که در زمان بررسی موقعیت ملک باید مورد ارزیابی قرار گیرد می توان به شرایط فرهنگی منطقه، نوع بافت منطقه، طرح های عمرانی شهرداری و همچنین چشم انداز پیش روی منطقه اشاره کرد. هر کدام از این موارد بایستی به دقت بررسی شده و در صورت هم سو بودن شرایط منطقه با اهداف شما، به عنوان گزینه ای مناسب وارد فاز بعدی بررسی ها شود. 

شرایط فرهنگی مناسب در منطقه به سبب امنیتی که برای ساکنین در پی خواهد داشت تاثیر مثبتی بر ارزش ملک داشته و خرید و فروش نیز در این مناطق با سهولت بیشتری انجام می شود. چرا که این گونه مناطق طرفدار بیشتری داشته و رونق خرید و فروش در آن ها بالاتر است لذا در صورت تصمیم برای فروش ملک دردسر کمتری را متحمل شده و براحتی وارد معامله خواهید شد.

نوع بافت منطقه نیز تاثیر مستقیمی بر ارزش ملک داشته و می بایست به دقت مورد بررسی قرار گیرد. در مناطقی که بافت شهری نوساز می باشد، املاک کلنگی در این مناطق از ارزش بالاتری برخوردار بوده و برای ساخت و ساز نیز محدودیت های کمتری دارند. در مقایسه با این مناطق بافت قدیمی شهر از محدودیت هایی برای تراکم در ساخت و ساز برخوردار بوده و لذا املاک مربوطه ارزش کمتری دارند و افراد کمتری نیز تمایل به خرید در این مناطق دارند

علاوه بر این ها وجود برخی اماکن در منطقه مورد نظر می تواند موجب محدودیت هایی برای ساخت و ساز شوند که از جمله می توان قرار داشتن در مجاورت مکان هایی مانند پادگان های نظامی را نام برد

در مجموع می توان موارد زیر را مد نظر داشت:

• نوع بافت منطقه
• شرایط فرهنگی منطقه
• رونق خرید و فروش ر منطقه
• آینده منطقه و میزان رشد آن
• اداری، تجاری یا مسکونی بودن موقعیت ملک
• شناسایی پهنای ملک در طرح تفصیلی شهرداری و بررسی میزان عقب نشینی ملک و تراکم مجاز در آن منطقه
• محدودیت های ساخت و ساز در منطقه به سبب عواملی مانند قرار داشتن در مجاورت مکان هایی مانند پادگان های نظامی
• وجود قنات در زیر ملک
• قرار گیری ملک در طرح و یا در مجاورت طرح های عمرانی شهرداری
• شرایط آب و هوایی و نوع خاک منطقه

علاوه موارد گفته شده منطقه قرار گیری ملک بسته به اینکه چه میزان به امکانات رفاهی و خطوط ارتباطی دسترسی دارد، گزینه مناسبی برای سرمایه گذاری خواهد بود. دسترسی به امکانات رفاهی مانند بوستان ها و فضاهای سبز، مراکز درمانی، مراکز آموزشی و همچنین مراکز خرید و مجتمع های تجاری به عنوان نقاط مثبتی برای انتخاب محل مناسب برای زندگی به شمار می رود و لذا تاثیر مثبتی بر خرید و فروش ملک و میزان تقاضا برای آن خواهد داشت.

بررسی سن ساختمان

خانه های کلنگی دارای درجات مختلفی از فرسودگی بوده و در نتیجه شرایط متفاوتی را برای آن ها شاهد هستیم. به این صورت که هر چه سن ساختمان و میزان فرسودگی آن بالاتر باشد امکان زندگی در آن کمتر بوده و قابلیت سکونت نخواهد داشت. در این صورت خرید و سرمایه گذاری روی این گونه املاک می بایست تنها با هدف تخریب و نوسازی ملک صورت گیرد. چرا که بازسازی این گونه املاک در بسیاری موارد امکان پذیر نبوده و یا اینکه هزینه بسیار زیادی را می بایست برای آن ها صرف کرد. 

سن ساختمان تاثیر زیادی بر کیفیت ملک از نظر زیرساخت ها و یا ظاهر آن دارد. به عبارتی ملک مورد نظر هرچه سن بالاتری داشته باشد زیرساخت های آن مانند سیستم سیم کشی خانه، سیستم فاضلاب، سیستم لوله کشی گاز و آب ساختمان قدیمی تر بوده و احتمال بروز خطرات بسیاری مانند ترکیدگی لوله و یا نشت آن وجود دارد. 

لذا با بررسی ظاهر خانه و یا به طور دقیق تر از روی سند ملک می توان سن آن را تعیین و برای خرید ملک تصمیم گرفت. اما این نکته را نیز باید در نظر داشت که برخی از خانه های کلنگی به سبب بازسازی ملک شرایط بهتری داشته و می توان برای اهداف دیگر مانند سکونت می توان روز آن ها برنامه ریزی کرد. این گونه املاک نیز باید مورد ارزیابی کیفی قرار گرفته و قابلیت سکونت در آن ها بررسی شود.

بررسی متراژ زمین و فرم آن

در معاملات ملکی فرم زمین و متراژ آن تاثیر مثبتی بر روند خرید و قیمت ملک دارد. به گونه ای که هر چه فرم زمین بهتر باشد و به سبب خیابان کشی ها دارای قناسی کمتری باشد، زمین مربوطه از جنبه های مختلف مناسب تر بوده و قیمت بالاتری نیز دارد. برای این منظور می توان موارد زیر را مورد ارزیابی قرار داد:

• متراژ زمین: هرچه متراژملک بالاتر باشد قیمت بالاتری را تجربه خواهد کرد و برای انجام پروژه های ساختمان و ایجاد واحد های جدید مناسب تر خواهد بود.
• فرم زمین و میزان قناسی آن: هرچه فرم زمین بهتر باشد، برای واحد های مسکونی جدید نقشه بهتری را می توان پیاده سازی کرد.
• عرض زمین: هر چه عرض زمین مربوطه بزرگتر باشد، امکان ایجاد واحد های بیشتر در یک طبقه، و یا ایجاد واحد های تجاری در طبقات همکف برای سازنده فراهم بوده و در نتیجه برای طراحی ساختمان مناسب تر خواهد بود. معمولا این گونه زمین ها به دلیل عرض بزرگتر قیمت بالاتری را نیز تجربه می کنند.
• چند بر بودن زمین: این مورد مورد نیز مشابه عرض زمین تاثیر بسزایی بر طراحی ساختمان، میزان نورگیری واحد ها و همچنین قیمت ملک دارد. لذا خانه های کلنگی چند بر گزینه خوبی برای ساخت و ساز و اجرای پروژه های مسکونی می باشد.

جهت گیری ملک

جهت گیری ملک نیز از جنبه های مختلفی می تواند بر روی قیمت ملک اثر داشته باشد به طوری که در صورت جهت گیری مناسب در خیابان و یا کوچه شرایط بهتری از جنبه های مختلف خواهد داشت. جهت گیری املاک و یا زمین ها را معمولا به صورت شمالی-جنوبی یا شرقی-غربی بودن آن مشخص می کنند. در این میان املاکی که به صورت جنوبی در کوچه و یا خیابان قرارگرفته اند، قیمت بالاتری را در مقایسه با خانه های دیگر دارند. چرا که برای این دسته از املاک شرایط بهتری از نظر نورگیری داشته و محدودیت های ساخت و ساز را ندارند. اما در مقایسه با این دسته از املاک خانه های شرقی-غربی و همچنین خانه های شمالی برای ساخت دارای مقرراتی برای میزان نوز خانه و تامین آن توسط سازنده هستند. به طوری که می بایست بخشی از فضای خانه را برای نورگیر ها و تامین روشنایی خانه در نطر گرفت که این مورد تاثیر منفی بر قیمت ملک و ارزش آن خواهد داشت.

در برخی مناطق علاوه بر تاثیر جهت گیری ساختمان بر روشنایی و میزان نور آن چشم انداز متفاوتی را نیز برای آن ها شاهد هستیم که این مورد نیز می تواند قیمت ملک را تغییر دهد. برای مثال برای املاک منطقه 22 تهران و محدوده دور دریاچه چیتگر و یا برج های بلند منطقه، برخی واحد های مسکونی در این منطقه دارای چشم انداز زیبای دریاچه بوده و قیمت بسیار بالاتری را در مقایسه با واحد های فاقد آن تجربه می کنند. لذا از این منظر نیز می بایست خانه های کلنگی را بررسی و مورد ارزیابی قرار داد.

چه زمانی برای خرید خانه های کلنگی مناسب تر است؟

خانه های کلنگی معمولا یا باید تخریب شده و مجدد ساخته شوند و یا اینکه مورد بازسازی قرار گیرند. در هر دو مورد می بایست شرایط بازار و قیمت مصالح ساختمانی را در نظر گرفته و سپس برای خرید اقدام کرد. اما به طور معمول گفته می شود ساخت و ساز ملک اگر در دوره رکود انجام شود و ملک ساخته شده و در زمان رونق بازار عرضه شود، سود دوچندانی را عاید سازنده خواهد کرد. لذا با این تدبیر زمان رکود بازار بهترین موقع برای خرید خانه های کلنگی می باشد.