در این مفاله خواهید خواند:

• انواع معاملات مسکونی 
• پیش فروش امتیاز پروژه های تعاونی ساز
• پیش فروش پروژه های شخصی ساز

انواع معاملات مسکونی

در بازار مسکن بسته به شرایط فروشنده و خریدار، معاملات متفاوتی را شاهد هستیم. به عنوان مثال در حالت معمول مالک ملک پس از ساختن ملکی که در اختیار دارد آنرا برای فروش گذاشته و یا به صورت رهن و اجاره در اختیار شخص دیگری قرار می دهد اما اگر به هر دلیلی سازنده نتواند هزینه لازم جهت ساخت را فراهم کند اقدام به پیش فروش واحد های در حال ساخت خواهد کرد و با مبالغ دریافتی از خریداران پروژه مورد نظر را ادامه خواهد داد. در کل همه اینها همانطور که گفته شد به شرایط مالی فروشنده و یا خریدار بستگی دارد که در کدام نوع معامله وارد شود. 

از جمله مزایا و معایب پیش فروش املاک می توان به موارد زیر اشاره کرد:

مزایا

• قیمت تمام شده کمتر نسبت به خانه های آماده تحویل
• گزینه ای مناسب برای سرمایه گذاری در بخش مسکن در زمان نداشتن پول کافی جهت خرید
• امکان پرداخت اقساطی مبلغ خانه
• امکان نظارت بر روند ساخت در طول اجرای پروژه

معایب

• امکان کلاهبرداری توسط سازنده 
• مشخص نبودن نتیجه کار و احتمال پسند نشدن خانه در زمان تحویل

در ادامه به بررسی معاملات پیش فروش خواهیم پرداخت که بسته به سازنده پروژه، به پیش فروش امتیاز پروژه های تعاونی ساز و پیش فروش شخصی ساز تقسیم می شوند.

پیش فروش امتیاز پروژه های تعاونی ساز

این دسته از پروژه های مسکونی توسط تعاونی های مسکن وابسته به شرکت ها و یا ارگان های مختلف رهبری می شود و مزایا و معایب خود را دارا می باشد. تعاونی های مسکن روند کاری مشابهی دارند بطوری که از تعدادی اعضاء مشخص تشکیل شده و واحدهای مسکونی برای آنها ساخته می شود. از بین اعضاء تعاونی ها چند نفر به عنوان هیئت مدیره انتخاب می شوند که عملیات اجرایی پروژه را به عهده گرفته و سود و زیان تمامی اعضا را در طول پروژه در نظر می گیرند. در اینگونه پروژه ها قیمت اولیه واحدها بصورت علی الحساب بوده و در طول اجرای پروژه مبالغ مختلفی در چند نوبت از اعضا گرفته می شود و معمولا هزینه این نوع پروژه ها بصرفه تر می باشد. محل قرارگیری واحد و جانمایی آن در این نوع ساخت مشخص نمی باشد. از آنجایی که در تعاونی ها تمامی اعضا در سود و زیان پروژه شرکت دارند زمان تحویل نیز قطعی نبوده و تعاونی تعهدی برای تحویل به موقع نمی دهند.

حال اگر یکی از اعضا تعاونی به هر دلیلی قصد خروج از تعاونی را داشته باشد اقدام به فروش امتیاز خود کرده و با فروش آن، شخص دیگری جایگزین او در تعاونی خواهد شد. امتیاز تعاونی و مبلغ لازم برای خرید آن تا زمانی معنا پیدا می کند که واحدهای پروژه توسط اعضا انتخاب نشده باشد. اما پس از تعیین واحد ها، در زمان خرید و یا فروش از حالت امتیاز خارج شده و بصورت متری معامله می شود. اطلاعات بیشتر راجع به پیش فروش چیتگر از طریق تعاونی ها را در صفحه خودش بیابید. 

پیش فروش پروژه های شخصی ساز

در پروژه های شخصی ساز همانطور که مشخص است عملیات ساخت توسط یک شخص و یا یک شرکت خاص اداره می شود. از جمله تفاوت های پروژه های شخصی ساز با پروژه های تعاونی ساز، قیمت واحد ها می باشد. بطوری که در پروژه های شخصی ساز، از همان ابتدا قیمت نهایی واحد ها برآورد شده و کاملا مشخص می باشد. در این پروژه ها تمامی هزینه های ساخت و سود و زیان سازنده برآورد شده و واحد ها با جانمایی مشخص و قیمت قطعی واگذار می شوند. علاوه بر این برخلاف پروژه های تعاونی ساز، سازندگان پروژه های شخصی در صورت پیش فروش واحدها زمان مشخصی را نیز برای تحویل اعلام می کند و در صورتی که به موقع نتواند واحدها را واگذار کند بر اساس قرداد، متعهد است تا ضرر و زیان برآورد شده را پرداخت نماید .
در پروژه های شخصی ساز، از همان ابتدای عقد قرارداد جزئیات واحد مانند متراژ، طبقه، جهت، نوع کابینت، کاغذ دیواری، پارکینگ، انباری، محوطه سازی و ... هر آنچه به واحد مسکونی مورد نظر مربوط می شود کاملا شفاف و واضح ذکر شده و روی آنها توافق می شود که این مورد نیز در پروژه های تعاونی ساز دیده نمی شود.

در مجموع علاوه بر مزیت های پیش فروش ملک که پیش از این گفته شد، می توان مزایای زیر را برای این نوع از معاملات عنوان کرد:

• مشخص بودن قیمت نهایی در زمان عقد قرارداد
• قطعی بودن مبلغ اعلام شده از سوی سازنده
• مشخص بودن تمامی جزئیات از جمله طبقه و واحد در ابتدای کار
• مشخص بودن زمان تحویل واحد ها
• تعهد سازنده برای پرداخت ضرر و زیان در صورت تاخیر در زمان تحویل
• لوکس بودن پروژه های شخصی ساز در مقایسه با پروژه های تعاونی ساز