بازار اجاره مسکن تهران سال 95

رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران با تاکید بر این‌که تورم یا سود بانکی نباید مبنای افزایش اجاره بها باشد، گفت: اجاره بها در سال 95 هیچ‌گونه افزایشی نسبت به سال 94 نخواهد داشت.

وی افزود: قیمت مسکن در سال 95 نسبت به سال 94 هیچگونه افزایشی نداشته است. لذا اجاره بها به تبعیت از قیمت مسکن نباید افزایش یابد و مبنای مالکین در مقایسه با سود بانکی قیاس مع‌الفارغ است. مثلا ممکن است موجر بگوید قیمت ملک من 300 میلیون تومان است که اگر آن را به بانک بسپارم ماهیانه 6 میلیون سود به من می‌دهد؛ در حالی که اجاره بهای یک منزل مسکونی 300 میلیون تومانی بیشتر از یک میلیون تومان نیست.

رییس اتحادیه املاک تهران، مقایسه اجاره بها با نرخ تورم را نیز اشتباه دانست و گفت: بعضی مالکان می‌گویند بنزین، نان، لبنیات و غیره گران شده، پس من هم باید اجاره را زیاد کنم. اینها از نظر کارشناسی درست نیست؛ چرا که شاخص اصلی تعیین اجاره بها قیمت مسکن است و همین شاخص باید در جامعه ترویج شود.

عقبایی یادآور شد: در تیرماه سال قبل به یاد دارم بعضی افراد موج خبری در رسانه ها به راه انداختند که اجاره بها 40 درصد افزایش پیدا می‌کند. من تا مردادماه، یک ماه کامل توجیه می‌کردم که افزایش 40 درصدی اجاره بها غلط است و چنین چیزی موضوعیت ندارد و گفتم حداکثر افزایش اجاره بها برای سال 94 ، 10 درصد نسبت به 93 است. الان هم اعلام می‌کنم اجاره بهای 95 همان اجاره بهای 94 است و افزایش نخواهد یافت. به موجران توصیه می‌کنم اجاره‌های سال قبل را در نظر بگیرند که بتواند متناسب با درآمدهای دهک‌های پایین و متوسط که عموم مستاجران هستند باشد.

وی در پاسخ به این سوال که علت افزایش 7.5 درصدی قیمت مسکن تهران در اسفندماه سال گذشته نسبت به بهمن ماه و کاهش 5.9 درصدی آن در فروردین ماه چه بود، اظهار کرد: با توجه به این‌که توازن بین عرضه و تقاضا در بخش مسکن وجود ندارد نوسانات مقطعی اتفاق می‌افتد. معمولا در پروسه‌های نزدیک به پایان سال یا بعضی ماه‌های میانی سال خصوصا شهریورماه بخش مسکن با مسائلی مواجه می‌شود که به آن می‌گویند اثر جو روانی.

رییس اتحادیه مسکن افزود: در کشور سالیانه 800 هزار تا یک میلیون ازدواج صورت می‌گیرد، در مقابل تولید اپارتمان حدود 200 تا 300 هزار واحد است. یعنی سالیانه 600-700 هزار واحد اپارتمان کم داریم.

اقای عقبایی گفتند: با این وجود در اسفندماه یا شهریورماه بعضا افزایش‌های زیر 2 رقم یا زیر 5 درصد آن هم در بعضی از بافت‌ها صورت می‌گیرد که به اثرگذاری جو روانی مربوط است و بسیار می‌تواند در اقتصاد مسکن اثرگذار باشد. به همین دلیل یکی از وظایف رسانه‌ها خصوصا خبرگزاری ایسنا این است که مراقبت کند تا امواج و اخباری که از سوی افراد مختلف ارسال می‌شود از زبان مسوولین و افراد مطلع باشد.

وی با اشاره به کاهش 5.9 درصدی قیمت مسکن تهران در فروردین ماه نسبت به اسفندماه، خاطرنشان کرد: این مساله ثابت می‌کند علت افزایش قیمت مسکن تهران در اسفندماه نوعی نوسان مقطعی بود. به همین دلیل تاکید می‌کنم قضاوت در مورد وضعیت آینده بازار مسکن باید منطقی، اصولی و سازگار با اقتصاد باشد.

عقبایی درخصوص طرح رهن ثانویه که قرار است رقم 300 میلیارد تومان از طریق اوراق رهن ثانویه به بخش مسکن اختصاص یابد، گفت: طرح‌هایی همچون لیزینگ یا رهن ثانویه که در مجموعه وزارت راه و شهرسازی مطرح می‌شود به نظر من باید با نیازهای واقعی جامعه و چیزی که مردم بتوانند لمس کنند مطابق باشد. از آن‌جا که منابع مالی و بانکی کشور کاهش پیدا کرده، دولت قصد دارد بیشتر طرح‌های تولیدی مسکن را به سمتی ببرد که از سرمایه‌گذاری‌های مردم استفاده کند. از جهت این‌که با سپرده‌گذاری یا رهن ثانویه بتوانند برای مردم فرصت‌هایی را برای خانه‌دار شدن فراهم کرد.

وی، راهکار اصلی کاهش قیمت مسکن را مدیریت زمین دانست و گفت: برای تزریق پول به بخش مسکن، مجلس باید مصوبه داشته باشد اما در باید به مدیریت زمین توجه ویژه‌ای داشته باشیم. در حال حاضر بین 70 تا 90 درصد قیمت مسکن را زمین به خود اختصاص می‌دهد و 20 تا 30 درصد به هزینه ساخت مربوط می‌شود. یعنی اگر آپارتمانی 4 میلیون تومان در هر متر مربع قیمت داشته باشد، بین 2.8 تا 3.4 میلیون تومان به هزینه زمین و 0.6 تا 1.2 میلیون تومان به هزینه ساخت برمی‌گردد. لذا می‌شود با مدیریت زمین، قیمت مسکن را در کشور تا 50 درصد کاهش داد.

رییس اتحادیه املاک تهران، بر تعادل‌بخشی بین تقاضا و عرضه مسکن تاکید کرد و گفت: سیاست‌هایی که دولت در حوزه مسکن انجام می‌دهد سیاست‌های تحریک تقاضا از طریق تسهیلات بانکی است اما در کنار این باید افزایش تولید، ایجاد توازن بین عرضه و تقاضا و از همه مهم‌تر مدیریت زمین در دستور کار قرار گیرد که می‌تواند نقش بسزایی در کاهش سهم مسکن در هزینه خانوار داشته باشد. البته نمی‌خواهم اسم مدیریت زمین را مسکن مهر بگذارم بلکه ساخت مسکن باید به بخش خصوصی سپرده شود.

عقبایی با اشاره به نامگذاری سال 95 به عنوان «اقتصاد مقاومتی؛ اقدام و عمل» از سوی مقام معظم رهبری خاطرنشان کرد: در حوزه مسکن اگر اقدام و عمل انقلابی صورت نگیرد اقدام و عمل معمولی نمی‌تواند بین عرضه و تقاضا توازن ایجاد کند. اقدام و عمل انقلابی هم یعنی این‌که باید دستگاه‌های مختلف مرتبط با حوزه مسکن از جمله شهرداری، وزارت راه و شهرسازی، سازمان زمین شهری، بنیاد مسکن از یک سو و اتخاذ سیاست‌های پولی و بانکی توسط بانک‌ها از سوی دیگر دست به دست هم بدهند تا برنامه جامعی را که سال‌هاست در کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی درباره‌اش بحث می‌شود عملیاتی و اجرایی کنند و از همه مهم‌تر به بخش خصوصی بسپارند.

وی تاکید کرد: با اقتصاد دولتی، اقتصاد مقاومتی لحاظ نمی‌شود. اقتصاد مقاومتی زمانی اجرایی و عملیاتی می‌شود که زیرساخت‌های اقتصاد ما دولتی نباشد، کار به دست مردم باشد، گردش پولی به دست مردم باشد و قاعدتا بخش زیادی از دستگاه‌های ما بسیاری از کارهای خود را خصوصا در حوزه ساختمان به بخش خصوصی واگذار کنند که انگیزه سرمایه‌گذاری داشته باشد. انگیزه سرمایه‌گذاری بتواند تولید را بالا ببرد تا ما مثل سال‌های 93 و 94 با کاهش 56 تا 60 درصد صدور پروانه‌های ساختمانی مواجه نشویم. این می‌تواند در سال‌های بعد تقاضای مسکن را دچار تهدید کند.

رییس اتحادیه املاک تهران با بیان این‌که در سال جاری نمایندگان منتخب با گرایش‌های مختلف شعار خروج از رکود را سر می‌دهند، گفت: امید داریم اولین کاری که نمایندگان محترم می‌کنند اصلاح سیاست‌های پولی و بانکی کشور باشد که بانک‌های ما از این حالت بنگاه‌داری خارج شوند و به سمت و سویی بروند که تولیدکننده را در ابعاد مختلف تقویت کنند تا توازن در عرضه و تقاضا در بخش مسکن برقرار شود.

عقبایی خاطرنشان کرد: با توجه به کاهش قیمت نفت و مشکلاتی که در حوزه اقتصادی خصوصا در بحث تحریم‌ها داشته و داریم، بازار مسکن دومین پیشنهاد دولت در بسته خروج از رکود بود که در سال 93 به مجلس ارایه داد تا بتواند لوکوموتیو اقتصاد ایران را به تحرک وادار کند. بخش مسکن می‌تواند 300 صنعت را مشغول کند، 1300 نوع شغل ایجاد کند، گردش مالی به وجود آورد و این گردش مالی می‌تواند رونق را در مجموع به کشور برگرداند.

وی درخصوص آخرین آمار از خانه‌های خالی استان تهران گفت: بر اساس آخرین آمارهایی که سازمان امور مالیاتی، مرکز آمار و منابع مطلع در این حوزه ارایه کرده‌اند بین 200 تا 250 هزار واحد مسکونی خالی در استان تهران وجود دارد که با 10 تا 20 هزار اختلاف بالا و پایین می‌توان این رقم را تایید کرد. راهکار ورود خانه‌های خالی به بخش مصرفی نیز این است که آن‌قدر تولید را افزایش دهیم رقابت ایجاد کنیم که نگه داشتن خانه خالی برای مالک ضررآور باشد.

رییس اتحادیه مسکن تهران افزود: به نظر من با جرایم مالیاتی و حرکات تعزیراتی نمی‌توان توازن بین عرضه و تقاضا را در بازار مسکن برقرار کرد. کسی که می‌خواهد خانه را خالی نگه دارد یک پرده می‌زند، چراغ خانه را روشن نگه می‌دارد و می‌گوید کنتور کار کرده است و افرادی در این خانه زندگی می‌کنند و خانه را به کسی اجاره نمی‌دهد. لذا ما باید فرهنگ تولید مسکن را آن‌قدر بالا ببریم که مردم از نگه داشتن خانه خالی احساس ضرر کنند. البته موافق مالیات بر خانه‌های خالی هستم اما اجرای آن باید به عنوان آخرین راهکار باشد. در امور حقوقی می‌گویند مجازات باید آخرین راهکار باشد. اولین راهکار پیشگیری است. در حوزه اقتصاد نیز تقریبا همین است و مجازات باید به عنوان آخرین راهکار مطرح شود.