مشاعات ساختمان چیست؟

با توجه به افزایش آپارتمان نشینی شاهد مالکیت چندین نفر به صورت مشترک بر قسمت های مختلف در یک ساختمان هستیم. لذا آشنایی با مالکیت قسمت های مختلف آپارتمان برای جلوگیری از برخی مشکلات و داشتن آسایش بیشتر ضروری می باشد. به همین منظور، در ادامه به بررسی مشاعات املاک خواهیم پرداخت.

در این مقاله خواهید خواند:

• مشاعات ساختمان چیست؟
• تقسیم بندی بخش های مشترک و غیر مشترک ساختمان
• قوانین مربوط به مشاعات و نحوه استفاده از آن
• پارکینگ ساختمان و نحوه استفاده از آن
• مخارج و هزینه های مشاعات ساختمان
• آیا هزینه مشاعات ساختمان برای واحدهای طبقات مختلف، متفاوت است؟
• خرید و فروش مشاعات ساختمان

مشاعات ساختمان چیست؟

همانطور که عنوان شد چه در مجتمع های کم واحد و چه در برج ها شاهد مالکیت چندین نفر به طور همزمان بر قسمت های مختلف ساختمان هستیم. ساختمان های چند طبقه که تعدادی واحد مسکونی در کنار یکیدیگر را شامل می شود می تواند به صورت مشترک توسط چندین نفر مورد استفاده قرار گیرد. به این معنی که چند خانواده در این ساختمان به صورت همزمان زندگی می کنند و از برخی قسمت های آن به صورت مشترک بهره می برند. 

واحد های مسکونی و تمامی فضاهای داخل آن به صورت خصوصی بوده و تحت اختیار افراد ساکن در آن قرار دارد. به این معنی که تمامی تصمیماتی که در مورد این فضاها گرفته می شود به افراد ساکن در خانه و مالک آن مربوط بوده و دیگر ساکنین حقی برای این منظور ندارند. 

در آپارتمان ها و ساختمان هایی که چندین خانواده به صورت همزمان در آن زندگی می کنند، شاهد اشتراک افراد در برخی از قسمت های ساختمان هستیم. از جمله این موارد می توان به راهرو ها و آسانسور ها اشاره کرد که متعلق به تمامی افراد ساکن در ساختمان بوده و به صورت مشترک توسط همه آنها مورد استفاده قرار می گیرد. این بخش های ساختمان را مشاعات گفته و قوانین خاص خود را دارا می باشند. اشتراک ساکنین در این بخش ها به این معنی می باشد که تمامی افراد در استفاده از آن ها سهیم بوده و برای همه آنها حقی در نظر گرفته شده است. به عبارت دیگر هیچ یک از مالکین به صورت اختصاصی بر این بخش ها تملک نداشته و تحت اختیار تمامی افراد می باشد. به همین سبب هر گونه تصمیم گیری پیرامون قسمت های مشترک ساختمان که به آنها مشاعات گفته می شود، منوط به رضایت همه مالکین بوده و هیچ کس به تنهایی نمی تواند برای این بخش ها اقدامی هر چند جزئی انجام دهد. 

تفاوت بخش های مختلف ساختمان از نظر نوع مالکیت در اسناد ملکی نیز مشاهده می شود. به صورتی که بخش های اختصاصی و تحت اختیار افراد با تمام جزئیات مربوطه در اسناد مالکیت ذکر شده و به همین سبب مالکین می توانند به تنهایی اقدام به هر گونه تصمیمی برای این بخش ها کرده و نیازی به رضایت دیگر افراد ساختمان نمی باشد. اما بخش های مشترک یا همان مشاعات ساختمان تحت تملک هیچ یک از افراد نبوده و در انحصار فرد خاصی نمی باشد. لذا این بخش از ساختمان ها در اسناد مالکیت افراد قید نمی شود. به همین سبب هیچ یک از مالکین نمی تواند بدون رضایت دیگر ساکنان و مالکان اقدامی برای بخش های مشترک و مشاع ساختمان انجام دهد. 

تقسیم بندی بخش های مشترک و غیر مشترک ساختمان

با توجه به نکات گفته شده هر ساختمان دارای بخش هایی خصوصی و عمومی می باشد که قسمت های خصوصی در انحصار مالکین و یا مستاجر آن بخش ها بوده و بخش های عمومی، مشترک در بین تمامی مالکین می باشد. نکته قابل توجه در این بخش های مختلف مالکیت آنها می باشد بطوری که قسمت های اختصاصی ساختمان ها در اسناد مالکیت بطور کامل ذکر شده ولی مشاعات ملک یا همان بخش های مشترک در اسناد دیده نمی شوند و دارای مالکیت مشخصی نمی باشند. لذا استفاده از آنها برای تمامی افراد ساکن در ساختمان بلامانع می باشد.

تقسیم بندی این بخش ها به قرار زیر است:

بخش های خصوصی و تحت تملک  

• هال و پذیرایی
• اتاق های خواب
• آشپزخانه
• تراس
• پنجره های واحد
• سرویس‌ها بهداشتی
• انباری و پارکینگ (اگر در سند آمده باشد)

مشاعات و قسمت‌های مشترک ساختمان

• زمین ساختمان(غیر از زمین های وقفی)
• اسکلت آپارتمان
• پشت بام
• درب ورودی
• تاسیسات مشترک
• شوفاژخانه
• انشعابات مشترک(فاضلاب، انشعاب آب و گاز)
• کابل های مشترک
• راهرو
• پنجره‌های راهرو
• پله‌ها
• آسانسور
• ورودی پارکینگ
• پارکینگ اضافی
• حیاط
• باغچه
• لابی

قوانین مربوط به مشاعات و نحوه استفاده از آن

به سبب مشترک بودن مشاعات در بین مالکین ساختمان و عمومی بودن آن، تمامی اقدامات و تغییراتی که در این بخش از ساختمان انجام می شود بایستی با رضایت کامل تمامی مالکین انجام گردد. به عنوان مثال تغییر در ظاهر ساختمان یا بخشی از راهروها باید با توافق مالکین صورت گیرد و در صورت مخالفت آنها انجام آن غیرقانونی بوده و ممنوع می باشد. از جمله کارهایی که در محیط مشاعات ساختمان ممکن است انجام گردد، اما به لحاظ قانونی ممنوع می باشد، می توان موارد زیر را نام برد:

• گذاشتن هرگونه شیء اضافی(میز، صندلی، جاکفشی، کفش، گلدان) در قسمت های مشترک ساختمان 
• نگهداری حیوانات در قسمت های مشترک ساختمان
• قرار دادن کیسه زباله و سطل آشغال در قسمت های مشترک ساختمان، ریختن زباله و آشغال در حیاط و راهروها و عدم رعایت نظافت
• انجام هرگونه فعالیتی در قسمت های مشترک ساختمان که موجب آزار و اذیت ساکنین شود.
• برگزاری جشن و مراسم در قسمت های مشترک ساختمان بدون رضایت ساکنین
• قرار دادن خودرو در محلی غیر از پارکینگ شخصی 
• استفاده شخصی از امکانات قسمت های مشترک ساختمان مانند برق و آب 
• تغییر در ظاهر ساختمان یا بخشی از راهرو ها و یا دیگر قسمت های مشترک ساختمان بدون رضایت مالکین دیگر(مثلا تغییر رنگ دیوارها)
• واگذاری قسمت های مشترک ساختمان به اشخاص دیگر بدون رضایت مالکین 
• اسباب‌کشی و حمل مصالح ساختمانی و نخاله‌های ناشی از تعمیرات و یا هرگونه وسیله نامتعارف، با آسانسور

پارکینگ ساختمان و نحوه استفاده از آن

در ساختمان های مختلف واحد های مربوط به پارکینگ و بخش های آن به دو صورت تقسیم بندی می شود. در برخی از ساختمان ها پارکینگ ساختمان به طور کامل و به صورت قانونی تقسیم شده و برای تمامی قسمت های آن صورت مجلس تفکیکی تهیه شده است. در این گونه تقسیم بندی که به منظور تعریف حدود اربعه واحدهای مستقل و ذکر مساحت آنها و شماره گذاری آنها انجام می شود، پارکینگ مربوط به هر واحد مشخص شده و موقعیت آن به فرد اطلاع داده می شود. بر طبق این تقسیم بندی به سبب مشخص بودن پارکینگ هر واحد، مالکان و ساکنین ساختمان اجازه پارک در پارکینگ واحد های دیگر را نداشته و بایستی حدود مربوطه را رعایت کنند. 

در برخی از ساختمان ها نیز پارکینگ آپارتمان تفکیک نشده و و افراد به صورت توافقی بخش بندی هایی را انجام داده و بر طبق آن حد و حدود واحد مربوطه را رعایت می کنند. در این گونه ساختمان ها ممکن است تنها تعدادی از واحد ها دارای پارکینگ باشند که این تعداد مشخص شده و لذا دیگر ساکنین اجازه استفاده از پارکینگ را ندارند. 

• در زمان خرید و یا اجاره ملک محدوده پارکینگ خود را جویا و آن را مشخص کنید. 
• در صورت خرید واحد آپارتمانی و انتقال سند در صورت دارا بودن پارکینگ حتما آن را در سند مربوطه قید کنید.
• توقف در محدوده پارکینگ دیگران جرم بوده و در صورت ادامه آن قابل پیگیری است.
• از توقف در محدوده پارکینگ دیگر ساکنین و یا پارک در فضای بین پارکینگ ها و قسمت های مشترک ساختمان خودداری کنید.
• گذاشتن اشیا اضافی در محدوده پارکینگ غیر قانونی است لذا از انجام این عمل خودداری کنید.
• برای برگزاری مجالس در پارکینگ ساختمان اجازه مدیر و کسب رضایت از ساکنان الزامی است. با این حال، با توجه به هزینه هایی که این عمل در بر خواهد داشت، فرد برگزار کننده مجلس مورد نظر، برای جبران هزینه‌های تحمیلی به ساختمان می بایست مبلغی معادل چهار ماه شارژ ساختمان را به صندوق بپردازد
• تردد افراد ساکن در ساختمان که پارکینگ اختصاصی به آنها تعلق نگرفته است، در فضای پارکینگ مجاز بوده و مانعی ندارد.

با توجه به نیاز برخی افراد به پارکینگ اضافه و در کنار آن نداشتن خودرو در برخی واحدها، شاهد اجاره و یا فروش پارکینگ ها هستیم. اما باید توجه داشت که فروش و واگذاری پارکینگ به افراد دیگر غیرقانونی می باشد. چرا که پارکینگ ها جزئی از واحد مربوطه بوده و دارای سند جداگانه نیست، لذا فروش آن به صورت مجزا امکان پذیر نمی باشد. برای این منظور افراد بایستی پارکینگ مربوط به واحد های دیگر را اجاره کنند. همانطور که در بخش های قبلی ذکر شد این نوع معامله تنها بین افراد ساکن در ساختمان مجاز بوده و اجاره پارکینگ به افراد غریبه ممنوع می باشد. 

مخارج و هزینه های مشاعات ساختمان

با توجه به مشترک بودن مشاعات ساختمان، هر گونه هزینه در این قسمت ها نیز مشترک می باشد به عبارتی تامین هزینه های مربوط به مشاعات ساختمان، از جمله تعمیر و نگهداری آنها، به عهده تمامی مالکین و یا مستاجرین آن می باشد. هزینه های مربوطه بر اساس متراژ واحد ها سهمیه بندی شده وساکنین موظف به پرداخت به موقع آنها می باشند و در صورت تاخیر در پرداخت مبالغ اعلام شده همسایه ها اجازه شکایت به مراکز حقوقی را داشته و قابل پیگیری می باشد.

برای رسیدگی بهتر به این بخش از ساختمان ها معمولا فردی را به عنوان رئیس ساختمان در نظر گرفته و مسئولیت امور مربوطه از جمله جمع آوری شارژها، مدیریت اتفاقات و مشکلات ساختمان، پرداخت هزینه آب و گاز مشاع، سرویس و تعمیر آسانسور، نظارت بر تمیزی و زیبایی پله ها، لابی و حیاط به عهده وی خواهد بود.

آیا هزینه مشاعات ساختمان برای واحدهای طبقات مختلف، متفاوت است؟

یکی از نکاتی که در مورد مشاعات ساختمان بسیار با آن روبرو هستیم، تاثیر میزان استفاده افراد از بخش های مختلف ساختمان، بر هزینه های مربوطه می باشد. برای بسیاری از افراد این سوال وجود دارد که اگر فردی از برخی قسمت های ساختمان استفاده نکند، آیا باز هم ملزم به پرداخت شارژ و هزینه های مرتبط می باشد؟

به طور کلی می توان این گونه بیان کرد که تمامی افراد و مالکین حتی اگر از برخی قسمت های مشاع ساختمان استفاده ای نداشته باشند، می بایست هزینه های مربوط به مشاعات را پرداخت کنند.

به عنوان مثال ممکن است افراد از پشت بام، راه پله و یا آسانسور استفاده ای نداشته باشند اما بر طبق قانون و آیین نامه های موجود ملزم به پرداخت مبالغ مشخص شده می باشند و نمی توانند به دلیل استفاده نکردن از این قسمت ها از پرداخت هزینه ها سر باز زنند. این نکته معمولا برای ساکنین طبقه اول و همکف مطرح می شود. چرا که این افراد به سبب سکونت در طبقات ابتدایی نیازی به استفاده از آسانسور ندارند و این ذهنیت برای آنها ایجاد می شود که، چرا باید هزینه های مربوط به تعمیر و نگهداری آسانسور را بپردازند. اما باید در پاسخ به این افراد عنوان کرد که از نظر قانون و مقررات موجود تمامی افراد ساکن و مالک ساختمان موظف به پرداخت هزینه های مربوط به مشاعات و نگهداری از آنها می باشند هر چند که از آنها استفاده نکنند.

خرید و فروش مشاعات ساختمان

همانطور که گفته شد مشاعات ساختمان بین تمامی مالکین و ساکنین مشترک می باشد. لذا خرید و فروش و یا اجاره آنها غیر قانونی بوده و تنها با رضایت تمامی مالکین امکان پذیر می باشد.  در برخی موارد شاهد اجاره پارکینگ و یا انباری واحد های مسکونی از سوی مالکان مربوطه هستیم. همانطور که ذکر شد این بخش های ساختمان اگر تفکیک شده باشند و به عنوان بخشی از واحد مسکونی در سند مالکیت افراد قید شده باشد بخشی اختصاصی بوده و مشاع محسوب نمی شود. لذا تصمیم گیری برای این بخش ها در اختیار فرد مالک بوده و دیگر افراد اجازه دخالت در این تصمیم را ندارند. اما باید به این نکته نیز اشاره شود که این بخش از ساختمان ها هر چند که خصوصی هستند اما اجاره و یا فروش آنها دارای قوانینی می باشد که باید آنها را در نظر گرفت و بر اساس آن اقداماتی را انجام داد. به عنوان مثال واگذاری این بخش های ساختمان تنها به ساکنین مجموعه امکان پذیر بوده و فروش یا اجاره آن به غیر از ساکنین ساختمان ممنوع می باشد. 

در مواقعی شاهد تخلفاتی از سوی برخی ساکنین ساختمان ها هستیم که مشکلاتی را برای دیگر مالکین و ساکنان به وجود می آورد و موجب اخلال در نظم ساختمان می شوند. در این موارد قوانینی مدون وجود داشته و افراد شاکی می توانند به مراجع قانونی مراجعه کرده و شکایت خود را پیگیری کنند. بسته به تجاوزی که به حقوق ساکنین صورت گرفته باشد، دو حالت را در نظر گرفته و مورد بررسی قرار می دهند.

• در برخی موارد فرد خاطی به سبب تصرف و تجاوزی که انجام داده است امکان استفاده از بخش مورد نظر را برای دیگران سلب کرده و امکان استفاده از آن بخش توسط دیگر ساکنین وجود ندارد. در این موارد خطای صورت گرفته، به تصرف عدوانی (زورورانه) معروف می باشد و می بایست از طریق  قانون وارد عمل شد. در غیر این صورت فرد متذکر نیز به عنوان متجاوز به حساب آمده و مشکلاتی را در پی خواهد داشت.
• به طور معمول در ساختمان های چند واحدی شاهد مزاحمت افراد برای دیگر ساکنین هستیم. به طوری که یکی از افراد ساکن در ساختمان نسبت به بخش های مشاع و قوانین حاکم بر آن عملی را مرتکب شده که به سبب آن مزاحمتی را برای دیگران ایجاد کرده است. در این موارد برای رفع مزاحمت می توان به نسبت به احقاق حق خود وارد عمل شده و در سطوح مختلف اقداماتی را انجام داد. اما در صورت ادامه این روند و مزاحمت فرد مورد نظر می توان این موضوع را از طریق محاکم دادگستری پیگیری کرد.