پیش بینی بازار مسکن تهران تا شب عید 1402

​​در این مقاله خواهید خواند:

• بررسی بازارها و قیمت مسکن
• قیمت مسکن در سال 1401 و عوامل موثر بر آن
• قیمت مسکن تا پایان سال ۱۴۰۰
• زمان مناسب خرید ملک

توجه   : این مطلب در حال بروزرسانی است ، لطفا کمی صبر کنید ...

 
پیش‌بینی قیمت مسکن در سال ۱۴۰۱

املاک صدف  :    یک انبوه‌ساز و کارشناس مسکن گفت: با افزایش قیمت ارز و برهم‌خوردن برجام، شرایط تورمی به گونه‌ای خواهد شد که ارزش پول ملی کاهش می‌یابد و در نتیجه با توجه به تورم اقتصاد کلان، قیمت نهاده‌های ساختمانی افزایش می‌یابد و ساختمان نیز گران می‌شود. بنابراین در بخش مسکن نیز با افزایش قیمت مواجه خواهیم بود.

حسن محتشم در گفت‌وگو با خبرنگار ایمنا، اظهار کرد: در پی افزایش صددرصدی که در سال‌های ۹۷ تا ۹۹ بازار مسکن تجربه کرد، در سال ۱۴۰۰ با وجود تورم بیش از ۴۰ درصدی کشور، در بخش مسکن شاهد رشد ۱۵ درصدی بودیم و می‌توان گفت فقط ۴۰ درصد از تورم کشور در بخش مسکن تأثیر گذاشت.

وی با بیان اینکه با توجه به جهش قابل توجه قیمت مسکن در سال‌های گذشته جایی برای افزایش بیشتر در سال ۱۴۰۰ نبود، افزود: در سال ۱۴۰۱ نیز درصورتی‌که نرخ ارز افزایش نیابد، افزایش قیمت مسکن کمتر از نرخ تورم خواهد بود؛ زیرا به اندازه کافی در سال‌های گذشته شاهد رشد قیمت مسکن بوده‌ایم.

این انبوه‌ساز و کارشناس مسکن گفت: در سه سالی که قیمت مسکن افزایشی بود، بخش زیادی از تقاضای بازار، سرمایه‌ای و فقط بخشی از تقاضا مصرفی بود. با وجود انباشت و انبوه تقاضا، همه این تقاضاها پنهان است زیرا متقاضیان مسکن امکان تأمین نقدینگی و پول لازم برای خرید مسکن را ندارند؛ بنابراین تقاضاهایی که به وجود می‌آید ناشی از سرمایه‌گذاری پول‌های سرگردان جامعه است که تقاضای کاذب در بازار ایجاد می‌کند.

محتشم اضافه کرد: اگر با افزایش قیمت ارز مواجه نشویم به نظر نمی‌رسد قیمت مسکن افزایش قابل توجهی داشته باشد و حتماً کمتر از نرخ تورم رشد خواهد کرد. اگر برجام امضا شود و شاهد کاهش قیمت ارز باشیم، در بخش مسکن با کاهش قیمت مواجه می‌شویم.

وی در پایان خاطرنشان کرد: با افزایش قیمت ارز و برهم خوردن برجام، شرایط تورمی به گونه‌ای خواهد شد که ارزش پول ملی کاهش می‌یابد و در نتیجه با توجه به تورم اقتصاد کلان، قیمت نهاده‌های ساختمانی افزایش می‌یابد و ساختمان نیز گران می‌شود؛ بنابراین در بخش مسکن نیز با افزایش قیمت مواجه خواهیم بود.

حوزه مسکن یک حوزه خاص بوده و برای اکثر افراد محبوبیت بالایی دارد. به طوری که اولین خرید کلان در سبد سرمایه گذاری افراد خرید ملک و داشتن خانه است. لذا باید برای خرید مسکن ابتدا هدف و راهبرد تعیین کنیم و مسیری که خطر کمتری برای رسیدن به سرمایه گذاری ملکی دارد را انتخاب کنیم. این مسیر به حجم بالایی از منابع مالی نیاز دارد و ممکن است شدنی نباشد. بنابراین برای خرید مسکن باید ابتدا برنامه‌ریزی بلندمدت داشته باشید و سپس با توجه به هدف و برنامه‌ریزی اقدام کنید.

اما سوالی که برای سرمایه گذاران مطرح است، پیش بینی قیمت مسکن 1402 و وضیعیت بازار مسکن در سال آینده می باشد. آیا در سال آینده رونق بازار مسکن را شاهد خواهیم بود؟

بررسی بازارها و قیمت مسکن

با توجه به تحلیل های صورت گرفته و به گفته کارشناسان بازار مسکن، طی ۳۰ سال گذشته قیمت طلا و دلار حدودا ۱۸۰ برابر شده در حالی که مسکن ۱۲۰۰ برابر شده است که نشان می‌دهدبازار مسکن دارای پتانسیل و ظرفیت بالایی بوده و می تواند گزینه مناسبی برای سرمایه گذاری باشد. با این حال شاهد رکود در بازار مسکن هستییم که و علت اصلی آن کمبود عرضه نسبت به تقاضا و همچنین کاهش توان و قدرت خرید مردم می باشد. به طوری که در بازار مسکن با کسری پنج میلیون واحد روبرو هستیم که تاثیر آن را بر بازار و قیمت مسکن به وضوح دیده می شود. 

تصور غالب این است که علت افزایش قیمت مسکن، رشد قیمت دلار است. بله نرخ ارز، یک عامل محرک بوده اما بخش املاک در ایران ذاتا ظرفیت دارد. حتی ارز و طلا کالاهای سرمایه‌ای نیستند اما مسکن کالای سرمایه‌ای است. طی ۳۰ سال گذشته قیمت ارز و طلا ۱۷۰ تا ۱۸۰ برابر شده، اما مسکن در بعضی مناطق تا ۱۲۰۰ برابر رشد کرده است. این که چرا مسکن به کالای سرمایه‌ای تبدیل شده بحثش جداست. اما این گمانه که سوداگران و دلالان این بلا را سر بازار مسکن آورده‌اند کاملا اشتباه است. مسکن درون خود ظرفیتی دارد که باعث سوداگری می‌شود.

 آمارهایی که از رصد کوتاه مدت بازار مسکن به دست می‌آید قابل اعتنا نیست؛ بخصوص در شرایط فعلی که معاملات در رکود به سر می‌برد. در شرایطی می توان عنوان کرد که قیمت یک کالا پایین آمده یا بالا رفته است که در یک زمان مشخص تعداد قابل توجهی معامله صورت گرفته باشد و بعد آن را با مقطعی مشابه در گذشته مقایسه کرد. لذا به گفته کارشناسان بخش مسکن در شرایط فعلی وقتی معامله‌ای صورت نمی‌گیرد و بازار در رکود قرار دارد، صحبت از کاهش قیمت بی‌معناست. اینکه در یک محله وسیع ۱۰ معامله انجام شود یعنی این موارد شرایط معامله را نداشته است. فروشنده ممکن است تحت اضطرار، پول لازم باشد یا قصد مسافرت داشته باشد و ملکش را زیر قیمت بفروشد. این قراردادها را به عنوان شاخص اعلام می‌کنند که باعث می‌شود در تحلیل‌ها و برنامه‌های بلندمدت دچار اشتباه شویم.

قیمت مسکن در سال 1401 و عوامل موثر بر آن

قیمت مسکن تحت تاثیر عوامل مختلفی می باشد که تغییرات آن ها تاثیر مستقیمی بر قیمت مسکن داشته و شاهد نوسانات بازار تحت تاثیر این عوامل در طول زمان هستیم. قیمت مسکن در سال 1401 تحت تاثیر تحولات سیاسی، تغییرات نرخ ارز، قیمت مصالح ساختمانی، طرح های دولت و موفقیت اجرای آن ها و همچنین بودجه سال 1401 خواهد بود. به طوری که انتظار می رود با افزایش قیمت مصالح ساختمانی قیمت مسکن نیز با افزایش همراه باشد. در کنار این موضوع افزایش نرخ ارز می توانند بخش تقاضا را با افزایش همراه کند که تحت تاثیر آن افزایش نرخ مسکن را نیز خواهیم داشت. با افزایش تقاضا در بازار به طور معمول افزایشی هر چند جزئی را شاهد هستیم که می تواند نوساناتی را در مقاطع مختلف به بازار وارد کند.  

با توجه به طرح های ارائه شده از سوی دولت برای کنترل بازار مسکن و همچنین وعده دولت مبنی بر ساخت یک میلیون مسکن در سال، ممکن است بازار به این وضعیت پاسخ مثبت نشان داده و قیمت مسکن کاهش پیدا کند. اما با توجه به شرایط بودجه سال 1401 و تاثیر آن بر اقتصاد کشور، انتظار می رود توان خرید مردم همچنان در سطوح پایین بماند که این موضوع تاثیری بزرگ بر رکود بازار مسکن و کاهش معاملات خواهد داشت. به گفته کارشناسان بخش مسکن پیرامون قیمت مسکن در سال 1401، تا زمانی که شرایط اقتصادی کشور به حالت عادی برنگردد، شرایط بازار مسکن و رکود حاکم بر آن همین گونه خواهد بود و و انتظار رونق بازار برای سال آینده بازار مسکن دور از انتظار خواهد بود. 

 کارشناسان مسکن، رکود فعلی را نوعی حالت انتظار از سوی کنشگران املاک برای رسیدن به شرایط باثبات سیاسی می دانند. اگر ثبات سیاسی اتفاق بیافتد قدر مسلم بازار مسکن رشد می‌کند؛ زیرا هم حدود پنج میلیون کسری مسکن داریم و هم برای رونق اقتصادی باید این حوزه را راه بیندازیم. 

طی سال های گذشته، دولت ها سناریوهای تکراری را دنبال و صورت مساله را کوچک تصور کردند. در صورتی که مساله مسکن آنقدر بزرگ است که در طول ۴۲ سال گذشته نتوانسته‌ایم آن را حل کنیم. الان خانوارها با ۶۰ سال کار کردن نمی‌توانند خانه بخرند. اگر دولت آقای رئیسی بخواهد راه ۵۰ سال گذشته را در بخش مسکن برود، همین وضعیت ادامه پیدا می‌کند. اگر دولت جدید ساختار کل اقتصاد دولتی را تغییر دهد و با تمام توان شروع به احداث مسکن کند بین ۱۰ تا ۲۰ سال طول می‌کشد تا به نتیجه برسیم. هرکس مدعی شود من ظرف یک، دو یا چهار سال مشکل مسکن را حل می کنم معلوم است که این بخش را نشناخته است. هیچ دولتی نمی تواند با اختیار و برنامه‌ریزی و بودجه خوش بیش از ۵۰ هزار واحد در سال بسازد. ۹۵ درصد بازار مسکن در اختیار بخش خصوصی است. اگر بخواهیم کسری را جبران کنیم به برنامه‌ریزی وسیع و عمقی نیاز داریم. در ۵۰ سال گذشته هیچ وقت قیمت مسکن پایین نیامده است. در مقاطعی راکد بوده اما رکود تورمی نهفته داشته است. بدین معنی که در مقاطع رکود، قیمت ها مثل یک فنر جمع شده و بعد در زمان رونق، پرش کرده است.

در همین رابطه بخوانید:

آینده کدام مسکن ها بهتر است؟

قیمت مسکن تا پایان سال ۱۴۰۰

یک کارشناس اقتصاد مسکن گفت: قیمت مسکن به دلایلی همچون رکود معاملات، افت شدید توان متقاضیان و تعدیل چشم‌انداز تورمی، افزایش چندانی نمی‌یابد و قطعا پایین‌تر از نرخ تورم عمومی خواهد بود.

رشدجزئی متوسط قیمت مسکن شهر تهران در ماه های گذشته را نمی‌شود شروع یک روند افزایشی در بازار دانست؛ زیرا از سال گذشته شدت نوسانات بازار مسکن گرفته شده و بازار به ثبات نسبی رسیده است. انتظار می رود تا پایان سال ۱۴۰۰ با همین وضعیت مواجه باشیم و قطعا نرخ رشد قیمت مسکن کمتر از نرخ تورم عمومی خواهد بود.از طرفی تعداد معاملات کم شده و چندان نمی‌توان روی میانگین قیمت ها حساب کرد و داده‌های قیمتی گمراه کننده است.

با همه ابهاماتی که وجود دارد می‌توان تا حد زیادی به این نتیجه رسید که به دلیل رکود حاکم بر بازار و اینکه انتظارات تورمی در حال حاضر بالا است، احتمال کاهش قیمت مسکن ضعیف است اما از سوی دیگر با رکود سنگین بازار و کاهش قدرت خرید مردم، احتمال جهش قیمت هم پایین است. لذا پیش بینی می شود بازار مسکن تا پایان سال و تا شب عید 1401 تغییر چندانی نداشته باشد و حرکت محتاطانه‌ای را می توان از آن انتظار داشت.

زمان مناسب خرید ملک

در دوره های مختلف بازار مسکن شرایط خرید و فروش و قیمت ها متفاوت بوده و این موضوع تاثیر زیادی در روند سرمایه گذاری ملکی دارد. بهترین زمان برای خرید ملک و سرمایه گذاری دوره های رکود بازار می باشد. چرا که در این زمان میزان عرضه افزایش یافته و در عین حال تقاضا کم می شود. به عبارتی بازار در آرامش قرار داشته و جامعه نیز در تکاپو برای خرید نمی باشند. این ها نشانه هایی است که خریداران باید به آن توجه نشان دهند و بر اساس آن تصمیم به سرمایه گذاری بگیریند. اما باید توجه داشت که در زمان افزایش تقاضا، قیمت ملک به صورت غیر منطقی بالا خواهد رفت و این شرایط زمان مناسبی برای خرید نخواهد بود.  لذا توصیه می شود در زمان رکود بازار و یا آغاز دوره رونق اقدام به خرید ملک شود، چرا که گزینه های مناسبی در بازار برای خرید وجود داشته و در طولانی مدت با رونق گرفتن بازار می توانند با سود بالایی همراه باشند.

با مشاوره ملکی خواهید توانست با اطلاع از زمان و مکان مناسب برای سرمایه گذاری اقدام کرده و در جهت سودآوری بالاتر گام بردارید.  تحلیل بازار مسکن، تشخیص پروژه های پیش فروش معتبر، آگاهی از مسائل حقوقی، ترفندهای جبران کسری بودجه و ... همه به کمک مشاوره ملکی امکان پذیر خواهد بود. 

گروه مشاورین مسکن صدف با کارشناسان خبره و با سابقه آماده ارائه راهکارها و فایل های مناسب برای سرمایه گذاری می باشند و به صورت رایگان خدمات مشاوره مورد نظر شما را ارائه می دهند.

 برای ارتباط با گروه مسکن صدف با شماره های زیر در تماس باشید:

•  تلفن فروش: 02144712668 - 02144712311
•  تلفن پیش فروش : 02144732650