قوانینی که قبل از خرید و فروش ملک باید بدانید

قبل از خرید و فروش ملک باید نکاتی را بدانیم تا به مشکل بر نخوریم

تا زمانی که افراد جامعه وارد به معاملاتی همچون خرید و فروش ملک یا خرید خودرو نشده‌اند انجام یک معامله برای آن‌ها به معنی ردوبدل شدن مبلغی پول و جابه‌جا شدن یک محصول و شاید وجود یک فاکتور خواهد بود. اما زمانی که پای معاملاتی با ارقام و اعداد کلان به میان می‌آید و مال یا جنسی که فروشنده به خریدار منتقل می‌کند که در اصطلاح به آن مبیع گفته می‌شود، چیزی شبیه به ملک یا آپارتمان یا زمین می‌گردد  اینجا برای مبیع یا مال فروخته‌ شده باید شرایط و خصوصیاتی رعایت شود که در این مطلب به برخی از مهم‌ترین این شرایط که مربوط به فروش ملک می‌باشد خواهیم پرداخت.

املاک تهران

فروش ملک فقط توسط مالک ملک

هر نوع کالا یا چیزی که فروخته می‌شود، باید متعلق به فروشنده آن کالا باشد و یا این‌که شخص فروشنده از طرف مالک مبیع نمایندگی داشته باشد، مثلاً فرزندی که از طرف پدر خود که صاحب‌ملکی می‌باشد وکالت گرفته باشد تا بتواند به فروش ملک پدر اقدام نماید.کسی که سندی مبنی بر مالک بودن شی یا کالایی ندارد نمی‌تواند آن را بفروشد. مثلاً در حوزه فروش ملک می‌توان به املاک وقفی اشاره نمود، املاک وقفی دارای مالک شخصی نیست و به‌طورمعمول و به‌جز در شرایط خاص، کسی حق خریدوفروش آن را ندارد. و یا به‌عنوان مثالی دیگر می‌توان به املاکی اشاره نمود که در اراضی ملی شده و در محدوده حفاظت‌شده منابع طبیعی قرار دارند. این املاک چون مالک شخصی ندارند، نمی‌توانند در هیچ قرارداد فروش ملکی به‌عنوان مبیع مطرح گردند.

فروش ملک فقط برای ملک قابل نقل‌وانتقال

یکی دیگر از نکاتی که باید در خریدوفروش مدنظر قرار گیرد مربوط به مال یا جنس مورد معامله است و آن اینکه بیع چیزی که خریدوفروش آن قانونا ممنوع است، باطل است. به‌عنوان‌مثال در حوزه فروش ملک می‌توان به ملک در بازداشت اشاره کرد. اگر ملکی از طریق اداره ثبت املاک بازداشت گردد، نقل‌وانتقال آن ملک ممنوع خواهد بود و اداره ثبت هیچ‌گونه انتقالی را در مورد آن ملک ثبت نخواهد کرد. بااین‌وجود، ممکن است مالک نسبت به فروش ملک با مبایعه‌نامه عادی و بدون ثبت سند اقدام کند که دراین­صورت، طبق نظر مشهور، فروش ملک باطل است و ملک به خریدار منتقل نمی­گردد. به همین دلیل به افراد توصیه می‌گردد که به‌هیچ‌وجه در مقابل دریافت مبایعه‌نامه عادی و بدون ثبت سند به فروشندگان ملک پولی پرداخت نگردد و برای اقدام به خرید ملک با رعایت تمامی قوانین و مشاوره متخصصان در این حوزه وارد به این مقوله گردند.

توانایی واگذاری ملک فروخته‌شده در فروشنده

فروشنده یک کالا باید برای تحویل دادن چیزی که می‌فروشد، قدرت و امکان کافی داشته باشد. یک نمونه دیگر از انواع قراردادهایی که باطل است مربوط می‌شود به قرارداد خریدوفروش چیزی که فروشنده، قدرت تحویل آن را ندارد، مگر این‌که خریدار، خود توان دراختیارگرفتن مال مذکور را داشته باشد. به‌طور مثال در یک معامله فروش ملک فروشنده ملکی را می‌فروشد که به دلیل تصرف غیرقانونی شخص دیگری نمی‌تواند ملک را به خریدار تحویل دهد اما شخص خریدار این شرایط را پذیرفته و رفع تصرف و بیرون کردن مزاحمین از ملک را شخصاً به عهده می‌گیرد. به‌این‌ترتیب، قرارداد فروش ملک، درست خواهد بود.

اگر ملکی به‌شرط داشتن مساحت معین فروخته‌شده باشد و بعد از گذشت مدت‌زمانی مشخص شود که مساحت کمتر از آن مقدار است، خریدار حق فسخ معامله را دارد و اگر معلوم شود که مساحت بیشتر است، شخص فروشنده می‌تواند فروش ملک را فسخ کند مگر این‌که در هردو صورت، دو طرف به محاسبه زیادی یا کمبود توافق کنند. همچنین قراردادی که در آن به خریدوفروش ملکی پرداخته شود که به‌طور خاص مشخص و معین باشد ( عین معین) و بعداً معلوم گردد که آن ملک هیچ وجود خارجی نداشته است، یک معامله باطل و فاقد اعتبار می‌باشد.