اجاره بهای ملک را چگونه محاسبه کنیم؟

در این مقاله خواهید خواند:

• اجاره ملک
• اجاره بهای مسکن
• معیارهای تعیین اجاره بها
• چگونگی تعیین مبلغ رهن و اجاره
  • تعیین مبلغ رهن کامل ملک
  • تعیین مبلغ اجاره
• نکاتی پیرامون تعیین مبلغ رهن و اجاره ملک

اجاره ملک

قرارداد اجاره یکی از رایج ترین قرارداد های ملکی می باشد و به موجب آن ملکی در قبال اجاره بهایی مشخص و مدت زمانی معین در اختیار مستاجر قرار می گیرد. در این میان افراد توافقاتی با یکدیگر داشته و لذا می بایست بر آن ها پایبند بمانند. یکی از این توافقات مبلغ اجاره بها و نحوه پرداخت آن می باشد. اجاره بهای ملک بسته به ملک مورد نظر و امکانات آن تغییر می کند اما در مجموع تعیین مبلغ آن بر اساس اصول مشخصی انجام شده و به همین دلیل آشنایی با این موارد خالی از لطف نبوده و موجب آگاهی بخشی به افراد میشود. 

در همین رابطه بخوانید:  

  5 اشتباه رایج در زمان تنظیم اجاره نامه

اجاره بهای مسکن

اجاره بهای مسکن بسته به معیار های مختلف و همچنین عرف جامعه تعیین می شود که در این خصوص مشاورین املاک بهترین راهنما برای تعیین مبلغ مربوطه بوده و می توانند به درستی آن را مشخص و در قراردادها درج کنند. در مجموع قرارداد های اجاره نیز مانند هر قرارداد دیگری دارای قوانین و اصولی می باشد که پایبندی به آن ها برای طرفین قرارداد ضروری بوده و می بایست به طور کامل اجرا شوند.

از جمله این اصول در قراردادهای اجاره می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• مبلغ اجاره تا زمان اتمام مدت اجاره قابل تغییر نخواهد بود. اما در صورت تمدید قرارداد اجاره تغییر مبلغ مربوطه امکان پذیر خواهد بود.
• در بسیاری از قراردادها رهن و اجاره به صورت همزمان دریافت می شود که تعیین هر دو این موارد دارای اصول خاصی می باشد.
• در صورت عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر به مدت 3 ماه، مالک می تواند برای دریافت حکم تخلیه ملک اقدام کند.
• در برخی موارد نیز شاهد تخلیه ملک زودتر از موعد مقرر و درج شده در قراردادها هستیم. در این مواقع مستاجر باید مبلغ اجاره یک ماه بعد را نیز به مالک پرداخت کرده و سپس ملک را تحویل دهد. اگر مالک این مورد را در قرارداد ممنوع کرده باشد، مستاجر نمی تواند ملک را زودتر از موعد تخلیه کند و بایستی تا پایان مدت قرارداد مربوطه مبلغ اجاره بها را به موجر بپردازد.

معیارهای تعیین اجاره بها

همان طور که بیان شد مبلغ اجاره بها بر اساس اصولی مشخص تعیین می شود که با بررسی آن ها و شرایط حاکم بر ملک مبلغ مربوطه تعیین و در قرارداد درج می شود. از جمله این معیارها می توان موارد زیر را نام برد:

• عرف جامعه و منطقه مورد نظر
• کاربری ملک مورد نظر
• عمر ساختمان
• متراژ واحد
• امکانات ملک
• دسترسی های ملک به اماکن رفاهی و تفریجی
• عیوب و ویژگی های خاص ملک

در همین رابطه بخوانید:

هنگام اجاره ملک از این نکات غافل نشوید!

چگونگی تعیین مبلغ رهن و اجاره

مبلغ رهن و اجاره بسته به ملک مورد نظر تعیین شده و روش محاسبه آن دارای اصول مشخصی می باشد. به طور کلی برای تعیین مبلغ اجاره بها ابتدا می بایست ارزش ملک مشخص شود تا بر اساس آن مبلغ رهن و اجاره ملک تعیین شود. تمامی عوامل ذکر شده در بالا تاثیر مستقیمی بر قیمت ملک مورد نظر دارند و لذا بررسی هر یک از آن ها برای تعیین قیمت مبلغ اجاره نیز حائز اهمیت می باشد. 

تعیین مبلغ رهن کامل ملک

اگر قیمت ملک و ارزش آن برای طرفین مشخص شود تعیین مبلغ رهن و اجاره ملک به راحتی و بر اساس فرمول هایی مشخص تعیین می شود. به این صورت که بر اساس عرف و عمر ساختمان مورد نظر یک چهارم تا یک ششم قیمت ملک را به عنوان رهن کامل در نظر می گیرند. به طوری که اگر خانه یا ملک مورد نظر نوساز باشد یک چهارم قیمت ملک را برای مبلغ رهن در نظر گرفته و با بیشتر شدن سن ساختمان این مبلغ به یک ششم نزدیک تر خواهد شد.

برای مثال اگر ملکی نوساز دارای زیربنایی برابر با 80 مترمربع باشد و قیمت هر مترمربع مسکونی در آن منطقه 10 میلیون تومان باشد مبلغ رهن کامل ملک برابر با 200 میلیون تومان بوده و به روش زیر محاسبه می شود.

قیمت هر مترمربع مسکونی در آن منطقه × متراژ واحد = قیمت ملک

800،000،000 = 10،000،000 × 80

یک چهارم ارزش ملک = مبلغ رهن کامل(ملک نوساز)

200،000،000 = 4 ÷ 800،000،000 = مبلغ رهن کامل

مبلغ رهن کامل برای ملکی با مشخصات ذکر شده و عمر 10 سال:

یک ششم ارزش ملک = مبلغ رهن کامل

133،000،000 = 6 ÷ 800،000،000 = مبلغ رهن کامل

تعیین مبلغ اجاره

در بسیاری از مواقع مالکان و مستاجران برای اجاره و رهن به صورت همزمان تمایل نشان داده و می بایست هر دو این موارد محاسبه شود. برای تعیین مبلغ اجاره نیز مانند رهن ملک نیز فرمول هایی مشخص وجود داشته و به قرار زیر است:

محاسبه مبلغ اجاره با توجه به مبلغ رهن انجام می شود. به طوری که می بایست با توجه به ارزش ملک ابتدا مبلغ رهن را محاسبه کرده و سپس مبلغ اجاره بها را بدست آورد. به طور معمول مبلغ اجاره به این صورت محاسبه می شود که در ازای هر یک میلیون تومان مبلغ رهن، 30 هزار تومان اجاره در نظر گرفته می شود. 

برای مثال اگر مبلغ رهن کامل برای ملکی برابر با 200 میلیون تومان باشد اجاره کامل ملک برابر با  6 میلیون تومان خواهد بود.

30 هزار تومان × (1 میلیون ÷ مبلغ رهن) = مبلغ اجاره کامل 

6،000،000 = 30،000 × 200 = مبلغ اجاره کامل 

این مبلغ در صورتی است که طرفین مبلغی برای رهن پرداخت و یا دریافت نکنند. با استفاده از این روش می توان مبلغ رهن و اجاره به صورت همزمان را نیز بدست آورد. به طوری که بخشی از مبلغ رهن محاسبه شده برای ملک را به عنوان رهن دریافت کرده و بخش دیگر را تبدیل به اجاره کرده و محاسبه می کنند.

به عنوان مثال اگر برای ملکی مبلغ رهن کامل 200 میلیون تومان باشد اما تصیمیم بر این باشد که نیمی از مبلغ را به صورت رهن دریافت کرده و مابقی را به صورت اجاره ماهانه شرایط زیر را خواهیم داشت:

100 میلیون رهن + 3 میلیون اجاره بها(به صورت ماهانه)  = مبلغ پرداختی توسط مستاجر

در همین رابطه بخوانید:

راهنمای کامل برای تصمیم گیری در مورد رهن و یا اجاره ملک

نکاتی پیرامون تعیین مبلغ رهن و اجاره ملک

• با استفاده از روش های ذکر شده و با توجه به عرف منطقه و ارزش ملک مبالغ مربوطه را محاسبه کرده و در صورت نیاز با مبالغ پیشنهاد شده توسط مالک انطباق دهید.
• توجه داشته باشید که در برخی از مناطق مبالغ ذکر شده بالا و یا پایین تر بوده لذا با توجه به عرف منطقه تغییرات لازم در فرمول ها را اعمال کنید.
• اگر میزان سود سرده بانکی افزایش یابد مبلغ مورد نظر برای محاسبه اجاره تغییر خواهد کرد.
• برای اطلاع از قیمت ها و ارزش ملک می توانید از مشاورین املاک راهنمایی های لازم را دریافت کرده و با توجه به آن در روند معامله وارد شوید.
• مبلغ اجاره و رهن هر ساله تغییر کرده و به طور معمول روند افزایشی دارد.

در همین رابطه بخوانید:

محاسبه حق کمیسیون مشاورین املاک تهران