بررسی بازار کشوری ملک در سه ماهه نخست سال 1397(بخش دوم)

متوسط قیمت مسکن در خرداد ماه امسال در قیاس با خرداد ماه سال قبل در شهر تهران به رشدی در حدود 41 درصد رسیده است که این رشد بر پایه آمار اولیه از گزارشات رسمی تغییران بازار مسکن کشور در این دوره زمانی 30 درصد پیش بینی می شود. اما این آمارها بیانگر این است که با وجود میزان معامله های خرید مسکن در شهرهای کشور در پیروی از تغییرات بازار مسکن در شهر تهران کاهش پیدا کرده است و بازار کشوری مسکن معاملات دچار سکته شده. ولی اگر به شرایط کنونی بازار مسکن شهر تهران نگاهی بیندازیم، ظاهراً حجم معامله های خرید واحدهای مسکونی در شهرهای دیگر هم در تابستان امسال افت خواهد کرد. پیشبینی ها بیانگر این است که سطح کشوری قیمت مسکن در ماه خرداد امسال به در حد متوسط آن به متری 4 میلیون و 500 هزار تومان رسیده است. درست است که این میانگین، یک میانگین وزنی قیمت مسکن است و از آن جایی که معامله های مسکن شهر تهران میزان بسیار زیادی از تمام حجم معامله های واحدهای مسکونی در تمام کشور را داراست. و در این صورت متاثر از محاسبه قیمت مسکن شهر تهران _که با متوسط قیمت مسکن در شهرهای دیگر ایران فاصله زیادی دارد- در میانگین کشوری قیمت مسکن، میانگین قیمت مسکن ایران حدود 4 میلیون و 500 هزار تومان پیشبینی می شود. بدون در نظر گرفتن و حساب کردن میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران در برآورد متوسط کشوری قیمت مسکن، میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهرهای کشور در حدود کمتر از 3 میلیون تومان است.

تحقیقات بیانگر این است که به دلیل دو موضوع همیشگی، گرمی بازار معاملات مسکن در ایران که از آغاز امسال شروع شده بود در ماه خرداد _در فواصلی به مدت کمتر از یک فصل- محدود و روند زیاد شدن حجم معامله های خرید آپارتمان متوقف شد. اولین علت به «سرایت تاثیر روانی کاهش ابعاد رونق و افت حجم معاملات خرید ملک در شهر تهران به سایر شهرهای کشور» اشاره دارد. شهر تهران از نظر تغییرات بازار مسکن همیشه به عنوان اولین شهر در این زمینه به شمار می رود؛ یعنی تغییرات صورت گرفته در بازار مسکن شهر تهران همیشه از این شهر آغاز می شود و در فاصله زمانی چند ماهه با بازار مسکن شهرهای دیگر ایران هم سرایت می کند.

املاک تهران

دومین علت به «تاثیر متغیرهای اقتصادی بیرونی بر بازار مسکن» ارتباط پیدا می کند. همان طور که در طول ماه های گذشته بالا و پایین شدن های بسیار زیاد و محسوس قیمت سکه و ارز به یکی از با اهمیت ترین علت های بالا رفتن قیمت مسکن و به وجود آمدن التهاب در بازار مسکن شهر تهران بدل شد و در آخر کار به انصراف متقاضیان مصرفی و بعد از آن خریداران سرمایه ای بازار ملک منجر شد و این شرایط در شهرهای دیگر ایران هم به همین گونه بود. سهم معامله های مسکن شهر تهران از کل حجم معاملات در تمام کشور از میزان 50 درصد در سال قبل،با 13 واحد کاهش، به 37 درصد در پایان بهار امسال رسید. تابستان سال قبل که بازار مسکن شهر تهران در دوران پیش رونق بود و بازار مسکن دیگر شهرهای ایران هنوز در رکود به سر می برد، معامله های خرید آپارتمان در شهر تهران نصف تمام معاملات مسکن در سراسر کشور بود که این میزان با خارج شدن بازار مسکن دیگر شهرها از رکود و همین طور کم شدن معامله های خرید آپارتمان در شهر تهران در پی افزایش قیمت، در امسال کمتر از گذشته شد. و این با وجودی است که در فصل بهار امسال در پی به وجود آمدن جنب و جوش در بازار کشوری معامله های مسکن و زیاد شدن درخواست ها برای خریدن آپارتمان، در همان زمان با کم شدن رونق در بازار مسکن تهران، سهم شهر تهران از تمام معامله های خرید مسکن در کشور به میزان 40 درصد رسید. و این مقدار در خرداد ماه امسال با ادامه یافتن کاهش معامله های خرید آپارتمان به حدود 37 درصد کاهش پیدا کرد.

به وجود آمدن تغییرات بسیار زیاد قیمتی در بازار ارز و سکه و همزمان به وجود آمدن انتظارات تورمی و تقویت عدم اطمینان اقتصادی، خواه ناخواه بر روی بازار مسکن شهرهای دیگر نیز اثر داشت. این گونه اثرات از میانه ی فصل بهار خود را در قالب رشد قیمت مسکن و همزمان با آن کناره گیری خریداران در خرداد ماه و در نهایت کم شدن قابل حس حجم معامله های خرید ملک در این ماه را نشان داد. پژوهش های گسترده ی دنیای اقتصاد از بازار مسکن در 4 شهر بزرگ ایران اعم از تبریز، شیراز، اصفهان و مشهد، بیانگر این است که میانگین قیمت مسکن در این شهرها در فصل بهار 97 در قیاس با بهار 96 چیزی در حدود 20 تا 40 درصد زیادتر شده است. با وجودی که در بعضی موارد در برخی از این شهرها قیمت بعضی از واحد های عرضه شده به بازار فروش مسکن به رشدی به میزان 50 درصد را نیز تجربه کرده است. با این وجود، رونق به وجود آمده در بازار مسکن این شهرها که در ابتدای فصل بهار به صورت افزایش قابل حس میزان معامله های مسکن احساس شد، چندان طول نکشید. به شکلی که در ماه خرداد کاهش 12 درصدی حجم معاملات خرید مسکن در معاملات کشوری بازار ملک رخ داد.

نتایج به دست آمدن از تحقیقات گسترده بیانگر این است که درست است که وام بانکی برای خریدن مسکن برای خانه اولی ها، در شهرهای دیگر ایران بسیاری از هزینه های خرید واحدهای مسکونی را برای خانه اولی ها پوشش داده است، اما بعضی از نقص های نفی مرتبط به این وام که متقاضیان خرید مسکن شهر تهران با آن روبرو هستند در شهرهای دیگر ایران نیز مشاهده می شود که این نقص ها دلیل کم شدن اثر این تسهیلات بر روی قدرت خرید متقاضیان شده است. یکی از این نواقص در مورد سقف مشخص شده برای عمر بنای واحدهای مسکونی که شامل این تسهیلات است که بر مبنای اعلام واسطه های مسکن دیگر شهرها، به علت کم بودن فایل فروش آپارتمان های نوساز یا با سن کمی که از ساخت آن ها می گذرد در بعضی از منطقه ها، خانه اولی ها برای خریدن مسکن با استفاده از وام یکم محدود تر شده اند که اگر این نقص از بین برود و سقف سنی آپارتمان هایی که می توانند وام دریافت کنند هم بیشتر شود، مطمئناً متقاضیان خانه اولی به تعداد بیشتری از فایل های مناسب برای خرید دسترسی خواهند داشت. با این وجود، آمارهای مرتبط با میزان استفاده خانه اولی ها از وام یکم برای خریدن آپارتمان، بیانگر این است که از ابتدای امسال خانه اولی هایی که می توانند این وام را دریافت کنند در شرهای دیگر از خانه اولی های شهر تهران در خرید مسکن و استفاده نمودن از این تسهیلات پیشی گرفته اند. این مسئله از یک طرف یکی از با اهمیت ترین مصداق های آغاز رونق از شروع امسال در بازار معامله های مسکن به حساب می آید که با کاهش سریالی حجم خرید آپارتمان در شهر تهران در پی جهش قیمت مسکن در پایتخت همزمان شده است.

املاک تهران

بنا بر گزارش دنیای اقتصاد، در عین حال که گزارش های رسمی از تغییرات کشوری بازار مسکن حداقل با تاخیر دو فصلی انتشار می یابد، آمار اولیه گزارش رسمی تغییرات بازار مسکن، برای کسانی که در بازار ملک فعال هستند به ویژه در شهرهای دیگر کشور از اهمیت فوق العاده ای برخوردار است. تازه ترین گزارش های رسمی انتشار یافته از اوضاع تحولات کشوری بازار ملک که تقریباً دو هفته پیش به انتشار رسید، مربوط به تغییرات بازار مسکن شهرهای کشور در تابستان سال 96 است که با توجه به چرخش 180 درجه ای اوضاع بازار مسکن در امسال با قیاس تابستان سال قبل، قابلیت استناد و کارایی لازم برای بررسی اوضاع روز بازار مسکن را ندارد.

 منبع: اقتصاد نیوز