دو عامل موثر جهش قیمت در بازار مسکن

در اواسط فصل زمستان بازار معاملات مسکن در شهر تهران، با اثر گذاری دو بازیگردان بیرونی، بالاترین رشد قیمت را در طول یک ماه به اثبات رساند. دفتر اقتصاد مسکن، آماری از روی آمارهای سامانه رهگیری معاملات املاک را گزارش داد که در این آمار متوسط قیمت در هر متر مربع واحد مسکونی در معاملات ماه بهمن، نسبت به ماه دی حدود 5درصد زیادتر شده است. آن گونه که در میان این دو ماه، میانگین ارزش فروش آپارتمان در تهران، با رشدی به میزان 250 هزار تومان برای هر متر مربع، به 5 میلیون و 400 هزار تومان رسید.

خبرگزاری اقتصاد گزارش داد که بالا رفتن قیمت مسکن به میزان 5 درصد در بهمن ماه امسال، نسبت به ماه گذشته، از ماه اردیبهشت سال 1393 تا این زمان سابقه نداشته است. گرانی ماهانه مسکن در قیاس با تورم و گرانی عمومی قابل توجه است.

املاک تهران

ماه پیش، شاخص قیمت کالاها و خدمات مورد مصرف خانواده ها نسبت به ماه دی، یک درصد بیشتر شد. و این در حالی ست که شیب رشد قیمت مسکن، در این بازه زمانی، 5 برابر شیب تغییرات ماهانه (شاخص) یا همان تورم عمومی، بود. این درجه از رشد، دلیل نوسانات نقطه ای قیمت مسکن، نسبت به ماه مشابه این ماه در سال 1395 بالاترین رکورد نرخ را در فصل پاییز سال 92 به وجود آورد.

هم اکنون، میانگین قیمت مسکن به میزان فصل زمستان سال گذشته 5/ 20 درصد بیشتر شده است. آن گونه که متوسط قیمت در هر متر مربع واحد مسکونی در ماه بهمن سال 1396 یک میلیون تومان بیشتر از بهمن ماه سال 1395 بوده است. این افزایش 20 درصدی قیمت مسکن در حالی است که اندازه ی معاملات آپارتمان در ماه قبل، 4 درصد کمتر شده است.

در اواسط فصل زمستان تحقیقات وسیعی در مورد بازار مسکن انجام شد که نشانگر آن بود که تب معامله ها برای خرید، به نسبت ماه های گذشته، کمتر شده است. در حال حاضر کم شدن حجم خرید واحد مسکونی در ماه بهمن به نسبت ماه دی، و گفته های واسطه های بازار مسکن و مشاهدات میدانی در مورد کم شدن وسعت موج خرید مسکن را تصدیق می کند. در ماه قبل، با آماری که دفتر اقتصاد مسکن منتشر کرد، 17 هزار و 119 واحد مسکونی در تهران معامله شد که حدود 600 هزار واحد کمتر از خرید و فروش های ماه دی 1396 است.

این میزان از معاملات در بازار در ماه بهمن از نظر تعداد، نشان دهنده ی رونق این بازار است، اما به دلیل یک سری از عوامل از جمله (احتیاط بالای تقاضای مصرفی) و (ضعیف شدن قدرت خرید به دلیل زیاد شدن قیمت مسکن) سرعت رشد معاملات کمتر شده است. به این شکل، حرکت بر خلاف (نرخ رشد معاملات آپارتمان) و (نرخ رشد قیمت مسکن) نشان می دهد که زیاد شدن قیمت ملک در بهمن ماه، بیشتر از آن که بر اثر تغییرات درونی بازار مسکن، ایجاد شده باشد، به دلیل تغییرات در بیرون بازار مسکن است.

تحقیق در مورد علت زیاد شدن قیمت مسکن در ماه قبل نشان می دهد که (تورم انتظاری) و (التهاب ارزی) دو عامل مهمی هستند که باعث زیاد شدن قیمت مسکن در اواسط زمستان شده اند که اثر تلفیقی این دو به صورت تقویت بودن تقاضای سرمایه ای در بازار خرید مسکن، در نتیجه باعث رشد 5/ 20 درصدی قیمت شد.

طبق چیزی که کارشناسان اقتصاد مسکن روی آن تاکید می کنند، قسمتی از زیاد شدن قیمت مسکن در ماه های گذشته به دلیل تمام شدن رکود معاملات مسکن، وارد شدن خانه اولی ها به بازار واحدهای کم متراژ و کم شدن عرضه در این بخش از بازار مسکن، طبیعی بوده است، اما آن چیزی که در آخر سبب پرش و زیاد شدن شیب تغیرات نقطه ای قیمت مسکن از 13 تا 15 درصد در ماه آذر و دی به بالای  5/ 20 درصد در بهمن ماه شد، فاکتور ها و اثرات بیرونی محرک تقاضای سرمایه ای بود که با اهمیت ترین آن، تاثیر روانی زیاد شدن قیمت دلار است. در این بین، نرخ سود بازارهای رقیب مثل بازار سرمایه، بورس و بازار سکه و بازار ارز، بر قیمت بازدهی بازار مسکن، بدون اثر نبوده است.

کارنامه ی ماه بهمن معاملات مسکن نشان می دهد که میانگین قیمت در این بازار به نسبت شروع سال 1396 19 درصد رشد پیدا کرده است. این اندازه سود به دلیل خرید آپارتمان در تهران، بازار مسکن را در جایگاه چهارم در رتبه بندی بازدهی بازار مسکن قرار داده است. سود بازارهایی مانند بازار سرمایه، سکه و دلار در ماه بهمن قیمت های  1/ 27 درصد، 1/ 23 درصد و 6/ 21 درصد را نشان می دهد که زیادتر از سود خرید مسکن(بدون حساب کردن بازدهی اجاره) بوده است. بازار پول یا همان سپرده گذاری بانکی، از نظر قیمت بازدهی یا همان قیمت سود، در مقام آخر و بعد از بازار ملک قرار گرفت؛ به گونه ای که در11ماه اول سال، با حساب کردن نرخ سود سالانه به میزان 15 درصد، نشان می دهد که سپرده گذاران از سود 8/ 13 درصدی بهرهمند شده اند.

پرش (مقطعی) یا (مداوم)

دنیای اقتصاد گزارش داد که برخورد اول با آمار انعکاس دهنده ی پرش قیمت مسکن، می تواند سوالات زیادی را مطرح کند. هر چند نتیجه گیری فعالان بازار مسکن از وضع قیمت ها در هفته های گذشته، نشان دهنده ی این است که اطلاع غیر رسمی دو طرف عرضه و تقاضا از رشد دیدنی قیمت ها بود. اما در حال حاضر آن چیزی که پس از منتشر شدن کارنامه ی بهمن ماه بازار مسکن، به سوال اصلی تبدیل شده است، به میزان زمان یا اندازه ی دوام شیب تند تورم مسکن ارتباط پیدا می کند. نتیجه ای که کارشانان از وضع حال حاضر بازار معاملات مسکن و همین طور مولفه های اصلی تاثیر گزار در خارج از بازار می گیرند  این است که پرش قیمت مسکن با شیب ماهانه 5 درصد در بهمن ماه مقطعی بوده است.

این نوع زیاد شدن قیمت مسکن به دلیل این که بیشتر در اثر زیاد شدن قیمت دلار (تقاضای سوداگرانه) بوده و از طرف دیگر، هم اکنون با زنده شدن (کانال سود 20 درصدی در بانک ها) قسمتی از تقاضای سرمایه ای با حرکت کردن به سوی سپرده گذاری بلند مدت، باعث جذب مجدد بازار پول شده است. در نهایت باید بگوییم که مسیر آینده ی بالا و پایین شدن های مثبت قیمت مسکن، از نظر رشد ماهانه، تفاوتی کمتر از ماه بهمن دارد. نظارت کنندگان بازار مسکن در مورد آینده ی این بازار دو موضوع را مطرح می کنند.

در قالب یکی از موضوعات، پیش بینی می شود که در سال پیش رو معاملات مسکن از درجه ی رونق(وضعیت در حال حاضر) چرخش خواهد داشت. اما موضوع مطرح شده از طرف بیشتر صاحب نظران مسکن بر( ادامه دار بودن رونق معاملات خرید مسکن در سال 1397 البته با تفاوت از زمان اکنون) حاکی است. در این موضوع به شرط عدم روبرو شدن بازار ارز با تحولات ناگهانی و همین طور تامین سود مورد نظر سرمایه گذاران در بانک ها (شبیه آن چیزی که در هفته گذشته با منتشر شدن اوراق گواهی سپرده 20 درصد پیش آمد) پیش بینی می شود که معاملات آپارتمان در سال پیش رو، متأثر از حضور زیاد از حد تقاضای مصرفی همین طور از حرکت نسبی و رونق برخوردار می گردد و همچنان سرعت رشد معامله ها نسبت به امسال، کمتر باشد. اگر بخواهیم ساده تر بگوییم این موضوع اندازه ی معاملات مسکن در سال پیش رو را افزایشی وصف می کند اما اندازه ی زیاد شدن آن شدید نیست.

املاک تهران

آقای حسین عبده تبریزی، دیروز در مورد پرش قیمت مسکن در ماه بهمن گفت که علت رشد مورد توجه قیمت مسکن در ماه قبل(تورم انتظاری) در جامعه و اثر آن بر نوع برخورد معامله گران بازار است. او علت اصلی پرش به وجود آمده در قیمت مسکن را تقاضای غیر مصرفی در این بازار به علت (انتظارات) بیان کرد و ادامه داد: این میزان زیاد شدن قیمت، در بیرون فصل اصلی نقل و انتقالات مسکن، انجام شده است. پس نظریه ای که به شکل سنتی در بازار مسکن از (جهش قیمت) بیان می شود را نمی شود برای تغییرات ماه بهمن هم به کار برد.

این اقتصاد دان تاکید کرد: با توجه به این که سود 20 درصدی بانک ها، در این زمان برای قسمتی از سرمایه گزاران مناسب پیش بینی می شود، در نهایت درخواست سفته بازانه در بازار خرید مسکن را کاهش خواهد داد، پس وضع حال حاضر گرانی مسکن بلند مدت نیست و اصلا نگرانی در این مورد وجود ندارد. بهروز ملکی کارشناس مسکن هم با توجه به تاثیر ثانویه ی زیاد شدن قیمت ارز بر روی سطح قیمت مسکن که به زیاد تر از قبل می شود، گفت: بازار معاملات مسکن در سال 1397 وضع رونق خودش را نگه می دارد، اما سرعت رشد آن، تا انازه ای کمتر خواهد شد. بهروز ملکی در ماه قبل در یک بررسی کامل از اوضاع بازار مسکن سال 1397 پیش بینی کرد که نرخ رشد قیمت در سال پی شرو، تا 8 واحد درصد بیشتر از نرخ تورم عمومی باشد.

مدیر کل دفتر اقتصاد مسکن علی چگینی در بررسی وضع بازار در ماه بهمن بیان کرد: قسمتی از رشد قیمت مسکن به علت عبور معاملات مسکن از فضای 4 ساله ی رکود است که به علت کم شدن ارزش اصلی ملک مسکونی در سال های 93 تا 95 و عقب ماندن نرخ سود این بازار در قیاس با دیگر بازارها، در این مدت، در حال حاضر در فاز رونق، ارزش واقعی مسکن، زیادتر شده است. نرخ رشد نقطه ای قیمت نامی مسکن از اواسط سال 1392 تا قبل از ماه آذر 1396 کمتر از نرخ تورم عمومی است. اما در سه کاه گذشته زیاد شدن قیمت مسکن با پیشی گرفتن از تورم عمومی در حد فاصل بسیار قابل توجه از آن قرار گرفته است. آقای چگینی همچنین در مورد شدت رشد قیمت مسکن در بهمن ماه، به همگرا شدن سود بازارها در میان مدت و بلند مدت نگاهی انداخت و گفت: تغییرات این اواخر بازار ارز و همین طور کم شدن سود بانکی در نیمه ی امسال، در شتاب رشد قیمت مسکن در فصل زمستان تاثیر گذار بوده است. آقای چگینی در مورد بازارسال 1397 گفت که مطالعات و بررسی های گوناگون از طرف صاحب نظران از رشد مثبت اندازه ی معاملات و ساخت و ساز در سال آینده حاکی است.

در ماه قبل سه پارامتر از جمله (کم بودن عرضه ی واحدهای کم متراژ)،( حضور همزمان تقاضای مصرفی، تقاضای سرمایه ای و تقاضای مخصوص نقل و انتقالات شب عید در بازار مسکن) و همین طور(تغییرات بازارهای موازی) باعث رشد بسیار خوب قیمت مسکن شد. از سوی دیگر (کم شدن قدرت خرید مسکن)،( نپذیرفتن قیمت های بالا از طرف تقاضای مصرفی) و (کم شدن فایل مناسب) باعث شده است که اندازه ی معاملات در ماه با افت و کم شدن مواجه شود.