شیوه عجیب بعضی از مشاوران املاک در دامن زدن به حباب قیمت مسکن

بالا رفتن قیمت مسکن و همچنین کم شدن ساخت و ساز مسکن موجب به وجود آمدن شرایطی در بازار مسکن شده است که کسانی که مصرف کننده ی واقعی مسکن هستند و همچنین زوج هایی که به دنبال خرید یک خانه ی کوچک برای شروع زندگی خود هستند، با مسئله ی کم بودن واحد مسکونی مصرفی مواجه شوند.

تحقیقات حاکی از این است که در شرایط کنونی بیشترین واحد های مسکونی که برای خریداران وجود دارند شامل دو دسته هستند. دسته ی اول، واحدهای مسکونی بسیار کوچک با سن بنای زیاد که در طبقه های چهارم قرار گرفته و بدون آسانسور و پارکینگ هستد که این دسته از مسکن ها مورد استقبال و علاقه ی خریداران نیستند و دسته ی دوم واحدهای بزرگ متراژ در محله های گران قیمت منطقه های 1،2،3 و5 شهر تهران هستند که قیمت هر یک از آنان از متری 17 میلیون تومان آغاز و گاهی در خیابان هایی مانند فرشته به متری 45 تا 55 میلیون تومان هم می رسند.

نبودن واحد های مسکونی مصرفی که مورد پسند خانوارهای ایرانی باشد به علت به وجود آمدن رکودی که ناشی از تورم است، موجب شده بعضی از مشاوران املاک حتی اگر فایل مناسبی برای فروش داشته باشند، از آن فایل سوء استفاده ی زیادی کرده و اول منافع خود را برای فروش آن فایل ها در نظر می گیرند.

املاک تهران

چرا عرضه ی مسکن مصرفی با کمبود مواجه شده است؟

به دلیل این که بسیاری از کسانی که در بازار فعال هستند و کم شدن مسکن مصرفی را علت اصلی بالا رفتن قیمت مسکن عنوان می کنند، اما این سوال به وجود می آید که چرا عرضه مسکن مصرفی با کمبود مواجه شده است؟

در پاسخ به این سوال مهدی سلطان محمدی که یکی از انبوه سازان و کارشناسان بازار مسکن است در گفتگوی خود در مورد پایین آمدن ساخت و ساز مسکن این گونه گفت: این موضوع به گرانی مسکن در بازار و همچنین افزایش قیمت تمام شده ساخت و ساز برای انبوه سازان بر می گردد.

او به این موضوع که گران شدن ناگهانی مصالح ساختمانی موجب شد تا حاشیه سود سازندگان به شکل قابل توجهی کاهش پیدا کند اشاره کرد و افزود: علاوه بر موثر بودن قیمت نهادهای ساختمانی در کاهش ساخت و ساز، افزایش بیش از حد قیمت زمین نیز سبب شده تا انبوه سازان از حوزه ساخت و ساز خارج شوند، چرا که روش کار سازندگان حرفه ای ابتدا زمین یا ملک مورد نظر خود برای ساخت و ساز را خریداری کرده و سپس به دنبال رفع و رجوع فرآیندهای هزینه بر، بروکراتیک و پیچیده اداری آن به خصوص مجوزهای شهرداری و نظام مهندسی می روند و پس از آن اقدام به ساخت می کنند. اما در نهایت به دلیل ناتوانی مردم و نداشتن قدرت خرید کافی، واحدهای تولید شده روی دست سازنده می ماند، حتی اگر به فروش هم برسد، باز هم در این مدت به قدری تورم بازار مسکن بالاست که امکان تجدید این پروسه و خرید زمین جدید وجود ندارد.

آیا رقم بالای صدور پروانه ساخت، به معنای رونق گرفتن ساخت و ساز است؟

بعضی از مسئولان معاونت مسکن و ساختمان راه و شهرسازی به بالا رفتن تقاضای دریافت پروانه ساختمانی در ماه های آخر سال 96 و همچنین ماه های شروع سال 97 اشاره می کنند و این موضوع را دلیلی برای بهتر شدن بازار ساخت و ساز مسکن می دانند. اما انبوه سازان ادعا می کنند که خیلی از کسانی که پروانه های ساختمانی دارند، قصد ندارند که عملیات ساخت مسکن را شروع نمانید و این موضوع به دلیل بالا بودن هزینه های ساخت و ساز به ویژه قیمت زمین است که حدود 70 درصد از ارزش ملک را در شهر تهران به خود متخص نموده اند و به همین دلیل است که آن ها حاضر به ساخت مسکن نیستند و به این ترتیب بالا رفتن صدور پروانه های ساخت مسکن، نمی تواند نشانه ی این موضوع باشد که ساخت و ساز مسکن رونق گرفته است.

املاک تهران

نقش پنهان گروه های تلگرامی متعلق به مشاوران املاک

تحقیقات نشان می دهد بعضی از مشاوران املاک با تشکیل دادن گروه های تلگرامی بین خودشان، قیمت گذاری مسکن را تحت اختیار خود گرفته اند و اگر فایل های مناسبی به شرایط موجود داشته باشند، شیوه ی قیمت گذاری آن را با خود هماهنگ می کنند، به شکلی که با فهمیدن این موضوع که در هر محله چه تعداد واحد مسکونی با شرایط مناسب موجود است و برای فروش واگذار شده است، اگر عرضه کم شود، قیمت آن را به بالاترین حد به خریدار می گونید و با هماهنگی با همدیگر حاضر نمی شوند که قیمت های مسکن و فایل های موجود را در آن محله ها کم کنند.

این طور که پیداست این مدل از قیمت گذاری دلالان بازار مسکن بسیار شبیه به شیوه ی قیمت گذاری دلالان بازارهای موازی در یکی دو ماه اخیر است و باید دستگاه های نظارتی همان طور که با دلالان و سودجویان در بازار سکه و ارز برخورد می کنند، با دلالان بازار مسکن هم برخورد نمایند و تا حدودی بازار مسکن را به تعادل برسانند.

منبع: اقتصاد آنلاین