افت 30 درصدی معاملات مسکن در 10 روز اول پاییز(قسمت دوم)

وقتی قیمت دلار بالا رفت، بسیاری از فروشندگان آپارتمان های خود را برای فروش عرضه نکردند، اما سمت تقاضا برای ممانعت از پایین آمدن ارزش نقدینگی خود به خرید اصرار و در بازار حضور داشت. در ماه مهر که چرخش قیمت ارز اتفاق افتاد رفتار متقاضیان خرید هم در مورد معاملات مسکن تغییر کرد. کارشناسان می گویند اگر در روزهای آتی قیمت دلار بالا برود، ممکن است فروشنده ها بر زیاد شدن قیمت بیشتر مُصِر شوند و با توجه به قدرت خرید متقاضیان، حجم پایین آمدن معامله ها در ماه مهر می تواند از ماه شهریور بیشتر باشد و اگر پایین آمدن قیمت دلار تداوم داشته باشد، بستر برای رشد بیشتر قیمت مسکن محدودتر خواهد شد و متقاضیان خرید به بازار مسکن آرام شده وارد می شوند. پس می توان به برگشتن رونق به بازار مسکن با شروع رشد دوباره ی حجم معامله ها امیدوار بود

نه فروشنده ها به خانه اولی ها

چهارمین اتفاقی که در فصل پاییز بر روی خانه اولی ها متاثر بود شنیدن «نه» از فروشنده ها بود. در چند ماه گذشته وام دارها به یک انزوای ناخواسته در بازار مسکن فرو رفته اند و واسطه ها و فروشنده ها تمایلی به معامله با آنان ندارند. این اوضاع در فصل پاییز هم وجود دارد و برای خانه اولی هایی که از امتیاز وام 160 میلیون تومانی زوجین بهرمندند بیشتر است.

املاک تهران

این گروه از بالاترین سقف تسهیلات بانکی خرید مسکن بهرمند هستند و بر مبنای روش شبکه بانکی این تسهیلات در روز تنظیم سند در دفتر خانه اسناد رسمی از طریق نماینده بانک به فروشنده پرداخت می شود اما کسی حاضر نمی شود وصول 160 میلیون تومان از بهای فروش ملک را با توجه به نرخ تورم، تا روز محضر عقب بیندازد. اکثر فروشنده ها به خصوص در بعضی از منطقه های پر تقاضا فقط گرفتن 10 تا 20 درصد از ارزش ملک به فروش رسیده را به روز تنظیم سند واگذار می کنند، یعنی خانه اولی هایی که می خواهند از وام 160 میلیونی برای خرید مسکن استفاده کنند، باید یک خانه 800 میلیون تومان خریداری نمایند که 20 درصد ارزش ملک برابر با رقم وامشان باشد.

مدت زمانی که برای ارزیابی ملک توسط کارشناسان شبکه بانکی و روند انجام استعلامات شهرداری، دارایی و نظیر آن ها که باید قبل از ثبت اسناد در دفتر اسناد رسمی صورت پذیرد حدود یک ماه تا 45 روز است. این مدت زمان نسبتاً طولانی موجب شده در زمانی که بازارهای اقتصادی با نوسان مواجه هستند، فروشنده ها برای گرفتن بهای ملک خود شروط سختی قرار دهند که شبیه شرایط معمولی قبل از نوسان بازار ارز نیست. با این که مدت زمان تسویه مطالبات فروشنده برای فروش آپارتمان توافقی است، اما شیوه ی معمول بازار در سال های قبل، پرداخت یک سوم از بهای ملک در زمان انعقاد مبایعه نامه، پرداخت یک سوم در زمان تحویل ملک و پرداخت یک سوم آخر در زمان تنظیم سند است.

پرداخت مبلغ وام در محضر در بیشتر معامله های سال های گذشته از طرف مالک پذیرفته شده بود و این موضوع هرگز یک مسئله ی مهم در بازار مسکن نبود، اما با بالا رفتن سقف وام بانکی خرید مسکن و تغییرات پی در پی ارزش پول با توجه به نوسان قیمت ارز، به تازگی این موضوع در بازار جدی شده و شبکه بانکی باید برای حل آن فکری بکند. خانه اولی هایی که 80 میلیون تومان را برای مدت یک سال به صورت قرض الحسنه در شبکه بانکی سرمایه گذاری نموده اند تا از امتیاز تسهیلات 160 میلیونی بهره مند شوند، در حال حاضر در شرایطی نوبت دریافت وام آن ها رسیده است که هم قیمت مسکن با رشد بالای 70 درصدی نسبت به زمان آغاز سپرده گذاری در تابستان سال قبل روبرو شده و هم رفتار فروشنده ها در مورد پذیرفتن شرایط صاحبین وام تغییرنموده است.

خرید مسکن برای خانه اولی ها حتی اگر از بودجه کافی هم بهرمند باشند سخت شده است. از شبکه بانکی این انتظار می رود که با تحولاتی که در روند استعلامات و پرداخت وام به فروشنده، از مدت زمان انتظار که یک ماهه است کم کند. پژوهش ها از دریافت کنندگان وام شبکه بانکی می گوید که هر کدام از استعلامات از دستگاه های مختلف مانند وزارت راه و شهرسازی، اداره کل دارایی و شهرداری منطقه ها چند روز زمان می برد، در صورتی که با تحولات در روند اجرایی و تکیه بر شیوه های مبتنی بر دولت الکترونیک می شود این مدت زمان را مثل کشورهای دیگری که بازار رهن گسترده ای دارند، به کمتر از یک هفته تقلیل داد.

پنجمین اتفاق پاییزی در بازار ملک، زیاد شدن «عرضه مشروط» نزد بنگاه های ملکی است. بعضی از فروشندگان متقاضی تبدیل به احسن ملک در بازار مسکن فعلی از ناکامی کسانی که در ماه های قبل ملک خود را فروخته، اما به خاطر وسواس در خرید یا دلایل دیگر نتوانسته اند ملک جایگزین مورد نظر خود را بخرند و از سرعت رشد قیمت ها عقب مانده اند، در حال حاضر فروش ملک خودشان را به شرط پیدا کردن گزینه مناسب خریده و روی «نشست همزمان» برای خرید و فروش همزمان ملک قبلی و ملک جدید مصر هستند و متقاضیان خرید مسکن با فایل هایی در بازار مواجه هستند که معلوم نیست مدت زمان قطعی فروش آن ها چه زمانی ست و نمی دانند باید روی این فایل ها حساب کنند یا نه؟ واگذار کردن معامله به آینده نامعلوم منفعت یک سویه برای فروشنده دارد که شاید خریدار از تغییرات احتمالی قیمت ها دچار ضرر شود. در نهایت پیدا کردن یک فایل مناسب حتی از بین آپارتمان هایی که برای فروش در بازار وجود دارند، سخت تر از قبل شده است.

املاک تهران

نتیجه ی این پنج رویداد پاییزی در بازار مسکن ریزش 30 درصدی معامله ها در 10 روز مهرماه بر مبنای آمار ثبت شده در سامانه اطلاعات بازار املاک ایران است. اگر این ریزش در روزهای آینده هم اتفاق افتد بازار مسکن را با یک رخوت عمیق روبرو می کند که بگرداندن آن کار سختی ست. هر چند در بازار مهر ماه و با وجود اتفاقاتی که از آن نام بردیم،این رخوت شدید و اوضاع برای متقاضیان خرید مسکن سخت شد، اما با این حال سه گروه خریدارهمچنان در عرصه مسکن وجود دارند:

گروه اول وام دارهایی که با سررسید مقرر برای گرفتن وام ناچار به خرید در این شرایط هستند. گروه دوم آپارتمان هایی که داشتند را با این نیت که آن را به یک آپارتمان بهتر تبدیل کنند فروخته، ولی هنوز نتوانسته اند گزینه ی خرید مطلوب را پیدا کنند. گروه سوم خریداران سرمایه ای هستند که بعضی از کارشناسان می گویند حجم این دسته اگر توسط بارازهای جایگزین در ماه های آینده جذب نشوند، افزایش پیدا می کند. بعضی دیگر از کارشناسان به این امید هستند که با تمام شدن جهش قیمت در ماه های آتی، انگیزه ی سرمایه گذاری ملکی هم کمتر شود و گروه سوم از متقاضیان خرید مسکن از این بازار بیرون بروند و به این شکل تاثیر سوء تقاضای سرمایه ای بر روی ناآرامی های بازار مسکن پایان دهد.

جذب نمودن سرمایه های سرگردان در بازارهای دیگر مانند بازار پول می تواند آرامش را به بازار مسکن برگرداند. تصویب و اجرایی شدن مالیات بر عایدی مسکن که در مجلس شورای اسلامی در دست بررسی ست می تواند بر کم شدن وجود متقاضیان سرمایه ای در بازار ملک تاثیر داشته باشد، آن وقت فقط متقاضیان مصرفی مسکن در بازار باقی می مانند و با به وجود آمدن رفتار طبیعی از دو سوی عرضه و تقاضا، می توانیم یک بازار مسکن با ثبات و با اندکی تغییر در قیمت ها که متناسب با نرخ تورم بود را شاهد باشیم.