با خط فقر مسکن در ایران آشنا شوید

سیاست‌های مسکن در کشورهای توسعه‌یافته و در حال ‌توسعه بر این مدار می‌چرخند که گروه‌های هدف خود را شناسایی کنند تا از این رهگذر سیاستگذار بتواند به اهداف مورد نظر در راستای حداکثرسازی منافع عموم گام بردارد. اما برای این منظور سیاستگذار بخش مسکن با طراحی مکانیسم‌هایی در پی این است که کاری کند که خانوارها و افراد بتوانند به بازار مسکن ورود پیدا کنند.

ورود افراد و خانوارها به بازار مسکن هم تابعی است از ویژگی‌های اقتصادی و اجتماعی و جمعیت‌شناختی. به همین دلیل اگر قرار است سیاستگذاری در این خصوص در یک اقتصاد انجام شود، ابتدا باید شناخت درستی از نقشه ویژگی‌های اقتصادی-اجتماعی خانوارها ترسیم کرد تا بر اساس آن و متناسب با شرایط مسکن افراد در این نقشه، سیاستگذاری بهتر طراحی و اجرا شود. مطالعات بازنگری در طرح جامع مسکن در نیمه دوم سال 1392 آغاز شد و آخرین داده‌های در دسترس هنگام انجام این مطالعه مربوط به سال 1391 بود که در انجام برآورد حجم نیازهای مسکن و فقر مسکن از آنها استفاده شد. به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از تجارت فردا، اخیراً داده‌های مربوط به سال 1393 منتشر شده که هنوز کاری روی آنها صورت نگرفته است.

بر اساس برآوردهای انجام‌شده برای مطالعات بازنگری در طرح جامع مسکن، خط فقر کلی خانوار با احتساب بعد خانوار مربوط به این گروه‌های درآمدی در سال 1391 در دامنه‌ای از 7760 هزار ریال تا 10 میلیون ریال در نوسان بوده و این در حالی است که این رقم در سال 1385 از 2160 هزار ریال تا 2870 هزار ریال در نوسان بوده است.

به این ترتیب می‌توان گفت که درصد افراد زیرخط فقر در سال 1385 از 20 تا 28 درصد در نوسان بوده، در صورتی که این شاخص در سال 1391 در دامنه‌ای از 27 تا 32 درصد در نوسان بوده است.

برآوردهای انجام‌شده از شاخص‌های فقر نشان می‌دهند تعداد افراد فقیر در شهر و روستا از سال 1384 تا 1388 در حال افزایش بوده است.

این روند از سال 1389 تا 1390 در مناطق روستایی همچنان تشدید شده و بر تعداد افراد فقیر افزوده شده است. اما روند فقر در شهرها بعد از سال 1389 و همین‌طور در سال 1390 کاهش یافته است که علت آن را می‌توان در پرداخت یارانه جست‌وجو کرد.

در سال 1391 روند افزایش تعداد فقرا دوباره تشدید شده است که نشان از این دارد که یارانه پرداختی به خانوار در گذر زمان و به دلیل افزایش تورم ارزش واقعی خود را به مرور زمان از دست داده است.

اما شاید مساله مهم به اندازه فقر در سیاستگذاری، توزیع جغرافیایی آن است که هم اقتصاد را متاثر می‌سازد و هم سیاست را.

در این مطالعه جغرافیای مورد نظر استان‌های کشور بوده و درصد افراد زیر خط فقر هم برآیندی از توزیع جمعیت استان‌ها بین دهک‌ها از یک طرف و شاخص هزینه زندگی در سطح هر یک از استان‌هاست.

برای مثال بیش از 48درصد از ساکنان استان سیستان و بلوچستان جزو دهک اول قرار می‌گیرند در صورتی که این نسبت در استانی مانند تهران هفت درصد است. بر اساس تقابل بین شاخص قیمت و هزینه خانوار می‌توان به برآوردی از نرخ فقر در سطح استان‌های کشور دست یافت. برآورد انجام‌شده بیانگر آن است که دامنه و شدت فقر در استان‌هایی مانند سیستان و بلوچستان به شدت بالاست.

در سال 1391 حدود 56 درصد خانوارهای شهری این استان زیر خط فقر قرار داشته‌اند. اگر در نظر آوریم که نرخ اسکان غیررسمی در این استان نزدیک به 50 درصد است به خوبی ارتباط بین فقر سکونتی و فقر شهری و فقر کلی مشخص می‌شود. همچنین دامنه فقر در استان‌هایی مانند کرمان، خوزستان و کردستان نیز به شدت بالاست.

برخی از نتایج برآوردشده در این زمینه اهمیت ویژه‌ای دارند و عبارتند از: ـ جمع خانوارهایی که در سه دهک هزینه‌ای اول قرار دارند، در استان‌های سیستان و بلوچستان و ایلام به ترتیب 58.8 و 58.5 درصد است.

ـ استان‌های قم، بوشهر، گلستان، کرمان و کردستان با قرار گرفتن در رتبه‌های سوم تا هفتم بیشترین تعداد جمع خانوارهای سه دهک هزینه‌ای اول را دارند.

ـ در استان‌های تهران، زنجان و چهارمحال و بختیاری جمع خانوارهایی که در سه دهک اول هزینه‌ای قرار دارند کمترین میزان است.

اینکه استان تهران کمترین درصد جمع خانوارهای سه دهک اول را دارد، به این معنا نیست که این استان کمترین مشکل مربوط به فقر مسکن را دارد. این درصد نسبت به جمعیت این استان بالاست و با توجه به خط فقر مسکن استان تهران که بالاترین رقم در میان استان‌های کشور است، حل مشکلات مسکن در این استان را دشوار می‌سازد. تحلیل کیفیت مسکن و شناخت ابعاد فقر سکونتی شناخت و تحلیل ویژگی‌های مسکن نیاز به داشتن شاخصی کلی از کیفیت مسکن دارد. در صورت ارزیابی کلی کیفیت سکونت است که قادر خواهیم بود با شناخت معادل هزینه استفاده از مسکن که در قالب اجاره‌بها محاسبه می‌شود، تحلیل و برآوردی از افراد نیازمند به مسکن ارائه دهیم. به این منظور در ابتدا شاخص‌های زیر به عنوان نمادی از کمیت و کیفیت مسکن در نظر گرفته شده است: آب‌لوله‌کشی، گاز لوله‌کشی، تلفن، حمام، آشپزخانه، سازه مناسب، اتاق به اندازه کافی، مساحت مکفی و نسبت اجاره به متوسط استان.

لازم به ذکر است از آنجا که تقریباً تمامی خانوارهای شهری از برق مسکونی برخوردارند، داشتن یا نداشتن برق شهری کمکی در تفکیک منزل باکیفیت از بی‌کیفیت نمی‌کند.

بنابراین دسترسی به برق به عنوان یک شاخص مسکن از محاسبات حذف شده است. همچنین مساحت کافی سرانه بر اساس اسناد سازمان هابیتات معادل 14 مترمربع در نظر گرفته شده است. به این ترتیب داشتن سرانه کمتر از این موارد به عنوان نقطه‌ضعف سکونتی تلقی می‌شود.

یکی از مسائل دخیل در کیفیت اسکان فضای محیطی اطراف واحد مسکونی یا به عبارت بهتر کیفیت همسایگی است. در این پژوهش به دلیل ابعاد کلان و کلی محاسبات فرض بر این است که تغییرات محیطی در قیمت اجاره‌بها نمود یافته است، به همین دلیل از شاخص نسبت اجاره‌بهای هر واحد مسکونی به متوسط کل اجاره‌بها در هر استان به عنوان شاخص دیگری برای سکونت استفاده شد.

مشخص است که برآورد فقر مسکن همانند چراغ راهنمایی است برای سیاستگذار تا حجم منابع مورد نیاز برای رفع این فقر را تامین کند و بتواند پاسخگوی رای‌دهندگان خود و آحاد مردم باشد.

از این‌رو در ادامه این مطالعه فقر مسکن برآورد شد که نتایج جالبی به همراه داشت: خط فقر مسکن در استان تهران برای یک نفر در هر سال برابر با 15 میلیون ریال است. این بدین معناست که اگر یک نفر نتواند ماهانه 1.33 میلیون ریال برای یک ماه پرداخت کند از مسکن مناسب برای سکونت برخوردار نیست.

به عبارت دیگر، یک خانوار چهارنفری ساکن در استان تهران برای داشتن یک مسکن حداقلی باید ماهانه 5.33 میلیون ریال (533 هزار تومان) برای تامین مسکن پرداخت کند. در غیر این صورت، این خانوار زیرخط فقر مسکن قرار دارد یا مسکن مناسبی برای سکونت ندارد. مشخص است که استان تهران شرایط بسیار خاصی دارد و سیاستگذاری برای رفع مشکلات مسکن کم‌درآمدها در این استان راه‌حل‌هایی متفاوت با توجه به ویژگی‌های آن طلب می‌کند. باز هم تاکید می‌کنم که 533 هزار تومان برای داشتن یک مسکن حداقلی است که از امکانات بسیار ضعیفی برخوردار است.

بعد از استان تهران، خط فقر مسکن در استان هرمزگان بالاترین مقدار یعنی 14 میلیون ریال در استان البرز 11.5 و در سیستان و بلوچستان 9.6 میلیون ریال در سال 1391 بوده است.

درصد خانوارهای گرفتار فقر مسکن در استان بوشهر 36 درصد، کرمان 33 درصد و در استان خوزستان برابر با 31 درصد است که به این استان‌ها اولویتی برای سیاستگذاری به منظور رفع فقر مسکن می‌دهد.

بر اساس نتایج حاصل از برآورد فقر مسکن می‌توان برآورد کرد که طبق توزیع جغرافیایی فقر و تعداد خانوارهای فقیر در هر دهک برای رفع میزان فقر مسکن موجود، دولت به چه میزان منابع مالی نیاز دارد و چگونه و از چه کانالی می‌تواند این منابع را تامین کند. مطابق با مطالبی که تاکنون گفته شد اولین و اصلی‌ترین اولویت با خانوارهای واقع در دهک‌های اول تا چهارم درآمدی هستند که مالک واحد مسکونی نبوده و در عین حال به دلیل بالا بودن هزینه اجاره، مجبورند برای حفظ سکونت خود از حجم مخارج انجام‌شده در مواردی مانند مواد غذایی یا بهداشت خود بکاهند و به این ترتیب گرفتار دور باطل فقر شوند. بررسی پس‌انداز خانوارها و عوامل تعیین‌کننده آن از این جهت مهم است که پس‌انداز مهم‌ترین منبع مالی خانوارها برای تهیه مسکن و دیگر کالاهای بادوام است.

علاوه بر پس‌اندازهای گذشته، اگر خانوار توانایی پس‌انداز داشته باشد، دسترسی آسان‌تری نیز به بازار وام و اعتبار خواهد داشت. به عبارت دیگر، تکیه خانوارها به پس‌انداز برای تهیه مسکن الزاماً منحصر به پس‌انداز گذشته نیست بلکه خانوار می‌تواند بر پس‌اندازهای آتی خود نیز حساب کند.

تشخیص اینکه آیا خانوار توان پس‌انداز دارد یا نه، به شناخت عوامل تعیین‌کننده پس‌انداز نیاز دارد. محاسبات نشان می‌دهد پس‌اندازهای آتی کم‌درآمدترین خانوارهای غیرمالک حداکثر 31 درصد از قیمت یک واحد 56‌متری را می‌توانند تامین کنند. به عبارت دیگر در صورتی که نظام بانکی کشور وامی که بازپرداخت اقساط ماهانه آن در توان این خانوارها باشد در اختیار آنها قرار دهد، این وام تنها معادل 31 درصد از قیمت یک واحد 50‌متری در محل سکونت خانوار خواهد بود.

این نسبت با افزایش درآمد و پس‌انداز افزایش می‌یابد اما تنها دهک دهم است که می‌تواند تنها با اتکا به درآمدهای آتی خود صاحبخانه شود. یک خانوار شهری در سال 1380 با احتساب پس‌انداز خانوار و وام بانک توانایی تامین یک واحد مسکونی 78 مترمربعی را داشته است. اما این نسبت در سال 1385 به حدود 66 مترمربع و بر اساس برآوردهای به عمل‌آمده به 59 مترمربع در سال 1390 کاهش یافته است.

نتایج بررسی این شاخص در دهک‌های درآمدی نشانگر آن است که کاهش میزان این شاخص در شش دهک درآمدی که دربر گیرنده گروه‌های کم‌درآمد است از شدت بیشتری برخوردار بوده است.

به منظور برآورد بهتر، توان اقتصادی متشکل از دو عنصر پس‌انداز و توان دریافت وام یا به عبارت بهتر توان بازپرداخت اقساط وام در نظر گرفته شده است.

بر اساس این ارقام بیش از 2.5 میلیون خانوار دهک‌های اول تا چهارم که مالک نیستند نیازمند حمایت اولیه هستند که اگر سرانه فضای مسکونی 15 مترمربع و مساحت متوسط واحد مسکونی 52 مترمربع به عنوان مسکن حداقل در نظر گرفته شود و قیمت متوسط هر مترمربع 15 میلیون ریال در نظر گرفته شود، حجم کل یارانه مورد نیاز برای رفع نیازمندی‌های این جمعیت 1020 هزار میلیارد ریال خواهد بود. اما میزان و نوع حمایت و همچنین حجم گروه‌های نیازمند حمایت در سطح استان‌های کشور متفاوت هستند.

به نظر نمی‌رسد تا پایان سال 1393 کیفیت ساخت در مسکن داخلی تغییر چندانی کرده باشد، اما وضعیت مالی خانوارها احتمالاً به سختی بهبود یافته است و اگر رکود اقتصادی حاکم بر اقتصاد و تغییرات شدید در نرخ بهره را در نظر بگیریم، می‌توان گفت تاثیر آن بر فقر مسکن منفی بوده و شرایط اجاره‌نشینان گرفتار فقر مسکن بدتر هم شده است.

املاک تهران