معیارهای توسعه مسکن در کشور چیست؟

به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از کسب و کار ،   حسام عقبایی، رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران و رئیس کمیسیون تخصصی مشاوران املاک کل کشور، یکی از مدعوین این همایش است. به همین منظور با ایشان درباره سیاست‌های توسعه مسکن گفتگویی داشتیم که می‌خوانید. شما در بسیاری از مصاحبه‌ها به عدم توازن عرضه و تقاضا در بازار مسکن ایران اشاره کردید. برای رسیدن به این توازن که سرفصل رسیدن به توسعه است چه تمهیداتی می‌توان اندیشید؟ بازار مسکن یک بازار تشریفاتی نیست بلکه کاملا بر اساس تقاضاهای واقعی صورت می‌گیرد. در حال حاضر تقاضاهای زیادی وجود دارد اما میزان و شکل عرضه نامناسب است. به همین دلیل ما نتوانستیم به یک توازن منطقی میان عرضه و تقاضا دراین بازار دست یابیم. ما سالانه به بیش از یک میلیون و دویست تا یک میلیون و پانصد هزار واحد مسکونی نیاز داریم که در حال حاضر به نیمی از این رقم هم نرسیده‌ایم یعنی هر ساله با کمبود در بخش عرضه روبه‌رو هستیم.  وزارت راه و شهرسازی بر اساس همین آمار و ارقام اعلام کرد که اگر وضع به همین منوال پیش برود ما تا 12 سال آینده به این توازن با توجه به نرخ رشد جمعیت می‌رسیم. پس ما 12 سال با این عدم توازن و به عبارتی مشکل مسکن در ایران روبه‌رو هستیم. برای اینکه بتوانیم به توسعه مسکن برسیم باید پارامترهای موثر در خرید و فروش مسکن را نادیده نگیریم و برای حل آن راهی بگشاییم.

پارامترهای تاثیرگذار در اقتصاد مسکن چه چیزهایی هستند و آیا می‌شود با رعایت این پارامترها به رشد و توسعه مسکن و توازن عرضه و تقاضا دست یافت؟ بله با رعایت پارامترهای موثر در توسعه می‌توان به اقتصاد شکوفای مسکن رسید. یکی از پارامترهای موثر در اقتصاد مسکن زمین است. مشکلی که در بازار مسکن با آن روبه‌رو هستیم و نقش بسیار تعیین‌کننده‌ای در رشد و توسعه مسکن دارد مساله زمین است که من معتقدم در این زمینه نیاز به شورایی برای مدیریت منابع زمین داریم تا با این مدیریت سهم ریالی زمین را در قیمت نهایی مسکن کم کنیم. در حال حاضر یکی از عوامل موثر در قیمت نهایی مسکن، زمین است که حدود 80 درصد از قیمت را در مناطق مختلف تشکیل می‌دهد. ما برای رشد و توسعه مسکن نیاز به مدیریت تامین منابع زمین داریم تا بتوانیم به صنعت ساختمان و بازار مسکن رونق ببخشیم. با این وضعیت هزینه اصلی شامل تامین هزینه زمین است و طبیعی است که بر قیمت کل تاثیر مستقیم می‌گذارد. ما می‌توانیم با انتخاب زمین‌های مناسب در مناطق مختلف با قیمت پایین تاثیر مستقیم بر قیمت نهایی مسکن بگذاریم.  زمین‌های بسیار خوبی در اطراف کلان‌شهرها وجود دارد که اگر ما بتوانیم در این زمینه‌، مدیریت درست و منطقی داشته باشیم در کوتاه‌مدت می‌توانیم قیمت مسکن را در ایران کاهش دهیم. البته زمین‌های خارج از بافت شهری نیازمند زیرساخت‌های اولیه است و طبیعی است این هزینه‌ها می‌تواند باعث رونق و شکوفایی بازار مسکن و بالتبع رشد و توسعه آن شود. ما باید موانع موجود برای رشد و توسعه مسکن را از میان‌برداریم که به نظر من یکی از راه‌های مهم و رسیدن به توسعه تشکیل شورای مدیریت تامین منابع زمین است.

شما فکر می‌کنید بانک‌ها تا چه اندازه می‌توانند نقش مثبت در بازار مسکن داشته باشند؟ واقعیت این است که بانک‌ها رقیب صنعت ساختمان شدند و منافع زیادی از این طریق به آنها رسیده است. در حال حاضر نخستین قدم کاهش سود بانکی است. سرمایه‌گذاران به جای سرمایه‌گذاری در بانک، باید پول را در جریان بگذارند تا داد و ستد انجام شود و کسب و کار رونق بگیرد. الان بسیاری از افراد با سپرده‌گذاری در بانک‌ها با امنیت بالا هر ماه و هر سال سود پول را از بانک‌ها می‌گیرند و حاضر نیستند ریسک سرمایه‌گذاری در بازار را بپذیرند. یکی از اقدامات مهم دولت برای رونق بخشی بازار مسکن باید کاهش نرخ سود بانکی باشد تا سرمایه‌ها به سمت بازار مسکن روانه شود. طبعا در راستای همین سیاست مالی، متاسفانه تسهیلات بانکی نیز با سود بالا در اختیار مردم قرار می‌گیرد. مردم برای نیاز اولیه خود که مسکن جزو اولویت است باید درصد‌های بالایی بابت نرخ سود تسهیلات بپردازند و این خود مانعی برای توسعه مسکن در ایران است. در کجای دنیا برای خانه دارشدن یک شهروند این همه سود پرداخت می‌شود؟ کارگری که در جنوب تهران زندگی می‌کند می‌تواند سود 14 یا 18 یا20 و چند درصدی بپردازد ؟  و باز در همین راستا وام‌هایی است که به سرمایه‌گذاران صنعت ساختمان پرداخت می‌شود. این وام‌ها نیز برای ساخت و‌ساز به صرفه نیست، یک نفر پیمانکار برای ساخت یک مجموعه آپارتمانی چند درصد سود باید بدهد و برگشت این سود به عهده کیست؟ طبیعی است که مالک و سازنده سود بانکی را روی قیمت مسکن می‌گذارد و ما با افزایش قیمت مسکن مواجه می‌شویم. از این رو کسی که در این میان ضرر می‌کند شهروند ایرانی است و آن کارگر و کارمندی است که با خون دل پول به دست آورده تا بتواند برای خانواده خود یک سرپناه فراهم کند اما گویا تا پایان عمر باید سود تسهیلات بانکی بپردازد. ما برای رشد و توسعه مسکن نیاز به اصلاح سیاست‌های بانکی در زمینه مسکن داریم و هرچقدر این سیاست‌ها به منافع خریدار نزدیک‌تر باشد، رشد وتوسعه سریع‌تر شکل می‌گیرد.

آیا شما هم پیشران بودن اقتصاد مسکن را باور دارید؟ تا از این کانال اقتصاد ایران شکوفا شود؟ در شرایط کنونی شکی نیست که دولت باید تمرکز اصلی خود را روی مسکن بگذارد برای اینکه در شرایط رکود، مسکن نقش پیشران را دارد. شاید در وضعیت اعتدالی اقتصاد مسکن از دیگر بخش‌های تجاری متاثر باشد اما در وضعیت رکود رسیدگی به اقتصاد مسکن سبب می‌شودتا بسیاری از صنایع وابسته و غیر وابسته به حرکت درآید. اگر موتور محرکه اقتصاد کشور را در حال حاضر مسکن بدانیم بیراهه نرفتیم. چشم بسیاری از صنایع به صنعت ساختمان است. با توسعه صنعت ساختمان و اوج گرفتن اقتصاد مسکن خیلی از صنایع کشور ما شکوفا می‌شوند و می‌توانند موجب رونق اقتصادی شوند. اما گویا به این مساله توجه جدی نمی‌شود. 2750 میلیارد تومان به صنعت خودرو‌سازی تزریق می‌شود در صورتی که در این صنعت اولا تقاضایی وجود نداشت و ثانیا این تقاضا جزو اولویت‌ها و نیازهای یک شهروند نیست.  من امیدوارم که دولت تدبیر و امید با نگاه اقتصادی به بازارمسکن راه تازه‌ای برای رشد و توسعه آن بگشاید و مردم را از این نگرانی مدت‌دار خارج کند. الان ماه‌هاست که حرف از تسهیلات بانکی است اما هنوز به یک جمع‌بندی دقیق نرسیدند و گویا قرار نیست این کشتی به گل نشسته را از این وضعیت خارج کنیم.