معنای جهش بازار مسکن امسال چه می تواند باشد ؟

مهدی پورمهر، کارشناس بازار مسکن در تحلیل خود از وضعیت بازار مسکن با توجه به آخرین آمار رسمی از این بازار عنوان کرد: بر اساس آمارهای ثبت‌شده، تعداد معاملات آپارتمان‌های شهر تهران نسبت به ماه مشابه سال قبل با 17 هزار فقره، رشد بیش از 30درصدی را تجربه کرده است. این در حالی است که افزایش نسبی قیمت هر متر مربع نیز افزایش محسوس هفت‌درصدی را نشان می‌دهد.با توجه به اهمیت بخش مسکن در اقتصاد و تاثیر آن در چرخه رونق و رکود، ذیلاً به بررسی دلایل تحرک بازار مسکن و پیش‌بینی آن در ماه‌های آتی می‌پردازیم.

وی در ادامه این تحلیل خود که در شماره 190 هفته‌نامه تجارت‌فردا منتشر شده، نوشته است: سال 1395، چهارمین سال دوره رکود بازار مسکن محسوب می‌شود. بر اساس روند دوران رکود و رونق مسکن، رکود بیش از سه سال اتفاقی نادر در بخش مسکن ایران به حساب می‌آید. زیرا عموماً توان مالی متقاضیان طی سه سال به آستانه خرید رسیده و تقاضای موثر صورت می‌گیرد. البته دلایل دیگری نیز در استمرار رکود وجود دارد که از آن جمله به تمایل دولت به این موضوع می‌توان اشاره کرد.

رونق مسکن همواره با افزایش قیمت آن همراه بوده و موجب افزایش سطح عمومی قیمت‌ها می‌شود، در حالی که شعار اصلی دولت یازدهم کنترل و کاهش تورم بوده، بنابراین از سیاست‌های پنهانی استفاده کرده تا خروج از رکود به آرامی صورت پذیرد.

یکی از روش‌های کاهش نسبی تقاضای موثر مسکن، پرداخت تسهیلات از محل سپرده‌گذاری بود که در به تعویق انداختن معاملات تاثیرگذار بوده است. دلیل دیگر، افزایش کمتر دستمزدها در ابتدای سال بود که نتوانست افزایشی در قدرت خرید مردم ایجاد کند.

از دلایل دیگر استمرار رکود در بخش مسکن، انتظار متقاضیان برای کاهش قیمت مسکن است. به عبارتی، با افزایش مدت رکود، قدرت چانه‌زنی خریداران بیشتر شده و قادر بودند قیمت‌ها را کاهش داده یا خرید خود را با اقساط بلندمدت‌تر انجام دهند.

انتظار بازار از ادامه رکود به سرآمده

گزارش‌های منتشر‌شده درخصوص افزایش نسبی معاملات مسکن (رشد 30‌درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل) مبین این مطلب است که انتظار بازار از ادامه رکود به سرآمده و به امید رونق در آینده نزدیک در بازار مسکن نشسته‌اند. اما به نظر نمی‌رسد که این تحرک نسبی نشانه رونق باشد. دلیل اول این است که عمده جابه‌جایی‌های معاملات بخش مسکن در دو مقطع تابستان و اواخر زمستان صورت می‌گیرد. به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از اقتصاد، در این دو فصل است که نقل و انتقالات اتفاق می‌افتد. در حالی که به پایان فصل تابستان نزدیک می‌شویم بنابراین دیگر فرصتی برای به انتظار نشستن خریداران برای چانه‌زنی بیشتر و تامین مالی وجود ندارد. بنابراین باید هرچه سریع‌تر نسبت به خرید اقدام کنند. حتی افرادی که زمستان سال قبل تمایل به خرید داشتند و خرید خود را به تعویق انداختند نیز اکنون دست به کار شده‌اند.

بنابراین دلایل، نمی‌توان افزایش معاملات و رشد نسبی آن را نشانه خروج بازار مسکن از رکود تلقی کرد. بلکه اجبار زمانی جهت سروسامان گرفتن متقاضیان در آستانه ورود به فصل پاییز و جابه‌جایی‌هاست.

در ادامه به ارتباط پایان دوره دولت یازدهم و استمرار رکود بازار مسکن خواهیم پرداخت، به عبارتی آیا دولت تعمداً دوره رکود را افزایش داد یا خیر؟

عموماً دولت‌ها در ایران با شعار کاهش تورم بر سر کار آمده‌اند. این ابزار از معضل مبتلابه افزایش شتابان سطح قیمت‌ها در اقتصاد ایران و استفاده نادرست از درآمدهای دارایی‌ها و ذخایر طبیعی، نظام پولی ناکارآمد، تحریم‌ها و نوسانات ارز و‌... نشات می‌گیرد.

تورم در اقتصاد، به عنوان مالیات بر فقرا یارانه برای اغنیا محسوب می‌شود، زیرا تورم موجب افزایش ارزش دارایی‌های غیر‌نقدی می‌شود این در حالی است که عمده دارایی‌ها در اختیار اغنیاست. فقرایی که درآمدشان حاصل فعالیت‌شان بوده و دستمزد دریافت می‌کنند توان مقابله با تورم را ندارند و روز‌به‌روز قدرت خرید آنها کاهش می‌یابد.

کاهش تورم، شعاری کارساز خواهد بود

با توجه به اینکه نسبت متمولین به مردم عادی در ایران بسیار ناچیز است و عمده دارایی‌های غیرنقدی مردم عادی برای مصرف آنها بوده و سرمایه‌گذاری نیست، بنابراین در شرایط تورمی این مردم عادی هستند که ضرر خواهند کرد. از این رو برای چنین ترکیب جمعیتی از منظر دارایی نقدی و غیر‌نقدی تملکی، تنها شعاری که کارساز خواهد بود و مقبول خواهد افتاد، کاهش تورم است، هرچند ثروتمندان تمایلی به کاهش تورم ندارند، اما این اقشار تاثیر محسوسی در آمار انتخابات و برنده شدن حزب در تصدی‌گری دولت‌ها ندارند.

عموماً دولت‌ها در دوره اول، اقدامات کنترلی تورم را به کار می‌گیرند، که این امر عموماً از دو کانال کاهش سرعت عرضه پول و افزایش واردات صورت می‌گیرد.

کاهش سرعت افزاش حجم پول در کشوری که اقتصاد آن بر محور پول می‌چرخد، موجب کاهش فعالیت‌ها و سرمایه در گردش بنگاه‌ها خواهد شد. از یک طرف، بخش تقاضای اقتصاد را با محدودیت منابع روبه‌رو می‌کند، از طرف دیگر، بخش عرضه توان مالی خود را در تامین مواد اولیه از دست می‌دهد. نتیجه این شرایط، کاهش تقاضا و کاهش تورم خواهد بود.

در حالت دوم، دولت‌ها با افزایش واردات کالاهای منقول و افزایش آنها در بازار، با ایجاد مازاد عرضه بر تقاضا، قیمت‌ها را کنترل می‌کنند.

دولت یازدهم، از شیوه اول برای کنترل تورم استفاده کرد، همین امر اقتصاد را با رکود مواجه کرده و تولید از رونق افتاده و عدم تقاضای موثر، موجب به تعطیلی کشیده شدن کارخانجات شده است. بخش مسکن نیز از این اقدام مبرا نبود. با توجه به ارتباط پیشین فعالیت بخش مسکن با بیش از 1200 فعالیت اقتصادی به‌طور مستقیم و غیر‌مستقیم، با کاهش معاملات بخش مسکن، تاثیر شگرفی در رکود کل اقتصاد ایجاد شد. از عمده نتایج رکود، کاهش درآمد ملی و تولید ناخالص داخلی است، در این شرایط بیکاری افزایش یافته و توان خرید مردم به شدت کاهش می‌یابد. حتی در شرایط عادی مردم قادر به خرید برخی از کالاهای غیرضرور غیر‌لوکس هم نخواهند بود.

با توجه به مطالب فوق، به نظر می‌رسد، دولت یازدهم در طولانی شدن دوره رکود بی‌تاثیر نبوده است. لذا در صورتی که دولت تمایل به بازگشت رونق داشت، می‌توانست شرایط لازم را در سال‌های قبل فراهم کند. علی‌ایحال، با توجه به رسیدن به ماه‌های پایانی دولت و لزوم افزایش مقبولیت از آحاد جامعه می‌طلبد تا به بخش رفاهی مردم توجه کند. نظر به اینکه در اقتصاد متغیر تورم پس از گذشت چند ماه از سیاست‌های تورمی حادث می‌شود، لذا این زمان، برای سیاست‌های انبساطی دولت بسیار مناسب است، زیرا در صورتی که مجدداً حزب حاکم تصدی‌گری دولت بعدی را بر عهده گیرد، توانسته از این سیاست‌ها به نفع خود بهره برد. لیکن در غیر این صورت، اثرات نامطلوب تورمی، دامنگیر حزب دیگر خواهد شد.

بنابراین در شش‌ماهه دوم، باید منتظر اقدامات تسهیلگرایانه دولت در افزایش قدرت خرید مردم در بخش‌های مختلف از جمله مسکن باشیم. البته این اقدامات در قالب کاهش نرخ سود، افزایش مبلغ تسهیلات یا افزایش مدت اقساط متبلور خواهد شد.

از طرفی، پرداخت تسهیلات ارزان به بافت‌های فرسوده موجب افزایش سرمایه در گردش فعالیت‌های مرتبط با بخش مسکن شده و نتیجتاً از کاهش قدرت چانه‌زنی بخش عرضه جلوگیری خواهد کرد. به همین دلیل، با افزایش تقاضا و عدم تسهیل شرایط فروش از سوی عرضه‌کنندگان، تورم محسوسی را در بخش مسکن شاهد خواهیم بود.

البته با توجه به اینکه در جهش قبلی قیمت‌ها در بخش مسکن، قیمت پایه افزایش قابل توجهی کرده است، بنابراین رشد قیمت‌ها در سال جاری یا ابتدای سال آتی به لحاظ مبلغی تغییرات محسوس‌تری را تجربه خواهد کرد. البته پیشنهاد می‌شود، دولت با رویکرد دلسوزانه برای اقتصاد کشور و رفاه آتی مردم، با اتخاذ راهکارهایی از رخ‌دادن چنین شرایطی جلوگیری کند.

دولت می‌تواند با بلندمدت کردن اهداف خود و در راستای تحقق چشم‌انداز نظام و برنامه‌های توسعه کشور، هر‌چند ممکن است از مقبولیتش کاسته شود اما سیاست‌هایی را اتخاذ کند تا در اذهان مردم جایگاهی مثبت‌تر و پایدارتر ایجاد کند.