رونق مسکن های متراژ پایین با افزایش سقف وام مسکن!

اواخر مهرماه بود که شورای پول و اعتبار، سقف وام خرید مسکن از طریق اوراق حق تقدم مسکن را از 35 میلیون تومان به 60 میلیون در تهران، 50 میلیون در مراکز استان ها و شهرهای با جمعیت بیش از 200 هزار نفر و نیز 40 میلیون تومان در سایر شهرها افزایش داد. رقمی که با احتساب 10 میلیون تومان وام جعاله در این شهرها، به ترتیب به 70 ، 60 و 50 میلیون تومان می رسید. هم چنین برخی محدودیت ها مانند شرط تاهل و برخی شرایط خاص دیگر نیز برداشته شد. در این حال گزارش های میدانی از بازار مسکن، حاکی از آن است که این بازار در روزهای اخیر شاهد موج محسوسی از تقاضا برای خرید واحدهای مسکونی و به خصوص واحدهای مسکونی کم متراژ بوده است.

هم اینک بازار املاک، علیرغم پیش بینی ها مبنی بر تداوم سایه رکود بر بازار مسکن تا آخر سال جاری، با دو موج تازه مصرفی مواجه شده است. موج اول ناشی از فعال شدن تقاضای در حال انتظار مسکن بوده است که با مشاهده و احساس قیمت های حداقلی در بازار مسکن، دست به خرید قطعی در این بازار زده اند. به گفته مشاوران املاک تهران، به کف رسیدن قیمت ها، تسهیل شرایط پرداخت قیمت مسکن برای متقاضیان خرید و نیز زمزمه هایی از شروع افزایش تدریجی قیمت آپارتمان طی ماه های پیش رو، از مهم ترین عوامل ایجاد این موج در بازار می باشد.اما موج دوم را می توان متاثر از افزایش تسهیلات خرید مسکن طی روزهای گذشته دانست. به گفته مشاوران املاک و فعالان بازار مسکن، در روزهای گذشته، گروه جدیدی از متقاضیان خرید به بنگاه های املاک پا گذاشته اند که عمده ترین دلیل حضور آن ها در بازار و جستجو برای مسکن، همین افزایش وام گفته شده می باشد. این دسته از متقاضیان، به صراحت به مشاوران املاک اعلام می کنند که در حال رصد بازار و اطلاع از قیمت ها هستند، اما دست کم تا زمان آغاز پرداخت وام 70 میلیونی در تهران، قدرت خرید کافی برای انجام معامله را ندارند.

افزایش دما در بازار کوچک متراژها اطلاعات "سامانه اطلاعات بازار املاک ایران"، نشان می دهد که بین 40تا 50 درصد معاملات مسکن صورت گرفته در تهران طی ماه های مهر و هم چنین آبان تاکنون، به واحدهایی با متراژ پایین تر از 75 متر اختصاص یافته است، اما با توجه به موارد ذکر شده و نیز بررسی های میدانی، هم اینک این واحدها بیشترین متقاضی بالقوه و بالفعل را در بازار معامله خرید و فروش آپارتمان های مسکونی به خود اختصاص داده اند. به طوری که در برخی مناطق، بین 80 تا 100 درصد تقاضای واقعی در این بازار، منجر به معامله قطعی می شود. این در حالی است که اغلب متقاضیان موج دوم که منتظر آغاز پرداخت وام 70 میلیونی(در تهران) هستند، نیز در بازار واحدهای کم متراژ به دنبال اطلاع از قیمت ها می باشند. مشاوران املاک، میانگین معامله قطعی سایر آپارتمان ها در مناطق مختلف شهر تهران را نیز در حدود 40 درصد برآورد می کنند. البته در این رابطه، مشاوران املاک، حجم بالای واحدهای کوچک که طی دوسال گذشته به صورت فروش نرفته انباشته شده اند را مهم ترین دلیل برای به فعلیت رسیدن تقاضاهای در حال انتظار طی این مدت می دانند. آیا می توان گفت رونق بازار مسکن در حال تحقق است؟ علیرغم موارد فوق مشاوران املاک از نبود علایم قطعی و قابل استناد برای افزایش قیمت مسکن در ماه های آتی خبر می دهند. به عقیده آنان اگر چه در مجموع، دو موج تقاضا در بازار مسکن، منجر به رونق نسبی بازار معاملات شده است، (موضوعی که به گزارش سامانه اطلاعات بازار املاک ایران از معاملات مسکن در تهران، در نمودار نشان داده شده است) اما کماکان وجود انبوه واحدهای فروش نرفته در بازار، نبود قدرت خرید در کل بازار و نیز ضعف سازندگان در ایجاد تسهیلات خرید مسکن، باعث شده است تا پیش بینی ها در این راستا کماکان بر مدار رکود بازار مسکن تا پایان سال 94 قرار بگیرد. این در حالی است که تحلیل تاثیر عوامل کلان بر بازار مسکن از قبیل نقدینگی، درآمدهای نفتی، اصلاحیه قانون مالیات های مستقیم، تاثیرگذاری انواع وام های مسکن، اجرایی شدن برجام و…) نیز همگی این احتمال را که بازار مسکن از حدود نیمه سال 95 به سوی رونق، گام روشن تری بردارد، تقویت می کند.