نکات مهم در خرید خانه

در این مقاله خواهید خواند:

• خرید خانه
• نکات مهم در خرید خانه
• بررسی ملک مورد معامله
• بررسی مشخصات فروشنده و اطلاعات سند
• بررسی سند ملک و صحت اطلاعات آن
• آگاهی از شرایط مربوط به فسخ قرارداد
• نحوه پرداخت پول در معاملات ملکی

خرید خانه

خرید خانه معمولا با صرف مبالغ بالایی امکان پذیر است و به همین سبب بخش زیادی از دارایی و سرمایه افراد را شامل می شود. لذا توجه به برخی نکات حقوقی در خرید خانه می تواند حافظ سرمایه افراد باشد. اگر برای اولین بار برای خرید خانه اقدام می کنید توصیه می شود آگاهانه پیش بروید و در صورت لزوم از راهنمایی افراد با تجربه استفاده کنید. چرا که آگاهی از نکات حقوقی خرید ملک می تواند در زمان خرید ملک و همچنین عقد قرارداد بسیار حیاتی و ضروری باشد. نکات مهم در خرید خانه موارد متعددی را شامل می شود که باید مورد توجه افراد به خصوص خریداران و سرمایه گذاران مسکن قرار گیرد که در ادامه به برخی از مهمترین نکات حقوقی خرید ملک اشاره خواهیم کرد.

نکات مهم در خرید خانه

در زمان خرید ملک از جنبه های مختلفی باید معامله را مورد بررسی قرار داد. برای این منظور می بایست ملک مورد معامله و وضعیت سند آن، شخص فروشنده، نحوه انتقال سند و چگونگی عقد قرارداد را مد نظر داشت. در تمامی مراحل خرید ملک امکان کلاهبرداری افراد وجود دارد که می تواند موجب زیان و درسرهایی برای خریدار شود. لذا توصیه میشود نکات ذکر شده در ادامه مقاله را مطالعه کرده و در صورت لزوم بکار گیرید.

بررسی ملک مورد معامله

هنگامی که برای خرید خانه اقدام می کنید در ابتدای امر می بایست ملک مربوطه را به دقت مورد بررسی قرار دهید تا از نظر کیفی مشکلی نداشته باشد. اما جنبه مهم تر ماجرا بررسی خانه مورد معامله به لحاظ حقوقی می باشد. برای این منظور می بایست شرایط سند ملک و وضعیت صدور آن را بررسی کنید. برخی املاک بدون سند معامله می شوند که دارای مشکلات بسیاری می باشند چرا که احتمال کلاهبرداری در آن ها بالا بوده و نمی توان با اطمینان برای خرید آن ها اقدام کرد. لذا توصیه می شود در اولین قدم برای خرید ملک وضعیت سند ملک را جویا شوید. 

علاوه بر این برخی مواقع املاک دارای سند رسمی تک برگی هستند اما ممکن است در رهن بانک بوده و یا برای ضمانت های دادگاهی سند ملک بازداشت باشد. این موارد نیز باید مد نظر قرار گیرد. در مجموع برای بررسی وضعیت ملک مورد معامله و سند آن می بایست موارد زیر را مد نظر داشت:

• از خرید خانه و املاک بدون سند خودداری کنید.
• در زمان خرید خانه می بایست سند ملک آزاد بوده و امکان  خرید و فروش و انتقال را داشته باشد.
• بررسی وضعیت سند ملک با استعلام آن از مراجع قانونی به راحتی امکان پذیر است. 
• اگر ملک مورد نظر دارای شرایط حقوقی خاصی باشد با استعلام سند ملک به طور کامل مشخص خواهد شد.
• خرید و فروش املاکی که سند آن تحت وثیقه، ضمانت و رهنم می باشد منع قانونی داشته و معامله مربوطه باطل خواهد بود.
• در صورت توقیف بودن سند و یا در رهن بانک بودن آن، این موضوع در سند درج شده و قابل روئیت خواهد بود.
• بررسی وضعیت سند ملک با استعلام آن از مراجع قانونی به راحتی امکان پذیر است. 
• اگر ملک مورد نظر دارای شرایط حقوقی خاصی باشد با استعلام سند ملک به طور کامل مشخص خواهد شد.
• در صورت تمایل برای خرید املاک با شرایط خاص (مانند در رهن بانک بودن سند) می توانید از راه های حقوقی وارد شده و با رفع موانع موجود معامله را انجام دهید. 

بررسی مشخصات فروشنده و اطلاعات سند

یکی از مهمترین مورادی که در زمان معامله باید به آن توجه شود این است که شما با چه کسی قرارداد می بندید؟ آیا فرد فروشنده مالک ملک می باشد؟ به عبارتی می بایست در زمان معامله توجه شود که فرد حاضر در پای معامله خود مالک است یا خیر؟ چنانچه به این مورد توجه نشود می تواند مشکلات بزرگی را به همراه داشته باشد. برای بررسی مالکیت فروشنده می بایست نکات زیر را مد نظر داشته و در زمان معاملات ملکی به آن توجه داشته باشید.

•  مدارک شناسایی فروشنده یا امضا کنندگان قرارداد باید توسط خریدار و مشاور املاک به طور دقیق بررسی شود.
• در صورت حضور وکیل، ولی یا قیم مالک به جای وی، مدارک مربوطه را بررسی و حتما اعتبار سنجی کنید.
• هنگام بررسی مدارک نماینده فروشنده در زمان معامله میزان اختیارات وی را با دقت سنجیده و در صورت مجاز بودن وی برای خرید و فروش ملک و دریافت مبالغ مربوطه اقدامات بعدی را انجام دهید.
• در صورت صغیر بودن مالک و حضور قیم وی در معامله، شرایط بلوغ مالک در زمان تنظیم قرارداد را بررسی کنید.
• در صورت تعدد مالکین مانند املاک موروثی، حضور تمامی مالکان در پای قرارداد ضرورت داشته و بدون حضور حتی یک نفر از مالکان، معامله مربوطه باطل خواهد بود.
• در صورت تعدد مالکین، چنانچه یک نفر از مالکان از بقیه وکالت نامه رسمی داشته باشد، تنها حضور وی همراه با مدارک تایید کننده ادعای وی، کفایت می کند.

بررسی سند ملک و صحت اطلاعات آن

در کنار مواردی که در ابتدای مطلب گفته شد می بایست اطلاعات درج شده در سند با دقت بررسی و مطابقت آن با مدارک هویتی و همچنین ملک مورد معامله تایید شود. برای این منظور توصیه می شود اطلاعات مربوط به ملک را به طور کامل دریافت و بررسی های لازم را انجام دهید. برای دسترسی به اطلاعات ملک می توانید با استفاده از کد 8 رقمی ثبت شده بر روی پلاک شهرداری ملک به اطلاعات کامل پیرامون ملک مربوطه دست یابید. برای این منظور کافی است کد مربوطه را در سامانه پرداخت عوارض شهرداری وارد کنید. در ادامه اطلاعات کاملی شامل نام مالک، آدرس، شماره ساختمان، بلوک، محله، منطقه، مساحت زمین و مساحت بنا، پلاک ثبتی و... را در اختیار خواهید داشت که می تواند اعتبار معامله و سند موجود را برای شما مشخص کند. 

در کنار این بررسی توصیه می شود از مالک ملک حتما تاییدیه کد پستی دریافت کنید. چرا که در زمان معامله می توان به راحتی یک ملک را به چند نفر فروخت. به طور معمول برای این منظور افراد اقدام به ثبت معامله با دو کد پستی می کنند که در صورت دریافت تاییدیه کد پستی می توان مانع کلاهبرداری شد. برای دریافت غیر حضوری گواهی مربوطه می بایست به آدرس epostcode.post.ir مراجعه کرده و وارد قسمت "صدور گواهی کد پستی" شوید. پس از ورود به این بخش از سایت باید اطلاعاتی مانند کد پستی و شماره تلفن مالک را وارد کرده و مراحل مربوطه را گام به گام طی کنید. 

در همین رابطه بخوانید:

راهنمای گام به گام دریافت کد پستی ملک

اگر در معاملات ملکی برای قرارداد مربوطه کد رهگیری دریافت شود؛ می توان به راحتی ملک مورد نظر را استعلام کرده و سپس وارد معامله شد. چنانچه معاملات ملکی در دفاتر ملکی دارای مجوز رسمی از اتحادیه املاک تهران انجام شوند هنگام ثبت معامله می توان استعلام سند مربوطه را انجام داد و تا حد امکان از کلاهبرداری های احتمالی جلوگیری کرد. این فرایند در زمان تنظیم مبایعه نامه و به کمک مشاورین املاک انجام می شود که می تواند اعتبار لازم برای معامله مورد نظر را فراهم آورد. به طوری که می توان اطمینان یافت که ملک مربوطه پیش از این به فرد دیگری فروخته نشده باشد. برای انجام این نوع از استعلام نیاز به مشخصات فردی فروشنده بوده و به صورت آنلاین توسط مشاور املاک، امکان پذیر می باشد

در همین رابطه بخوانید:

چگونه کد رهگیری املاک بگیریم؟

آگاهی از شرایط مربوط به فسخ قرارداد

در تمامی قرارداد ها ممکن است اتفاقاتی پیش آید که فرد تصمیم به فسخ قرارداد بگیرد. باید توجه داشت که در شرایط عادی فسخ قرارداد تنها با رضایت طرفین امکان پذیر بوده و به صورت یکطرفه مقدور نیست. اما به موجب برخی از اصول حاکم بر قرارداد ها ممکن است این حق برای یکی از طرفین ایجاد شود که بتواند به صورت یک طرفه و بدون در نظر گرفتن رضایت دیگری قرارداد را فسخ و معامله را باطل کند، خیار گفته می شود و برخی از این خیارات در بطن قراردادها نهفته بوده و امکان اسقاط و یا ازبین بردن آن ها نیز مقدور نمی باشد. لذا آگاهی از این موارد می تواند کمک کنننده باشد. 

به طور کلی برای جلوگیری از فسخ بی مورد قراردادها افراد می توانند ضرر و زیان تعیین کنند و در صورت تمایل به فسخ با دادن جریمه تعیین شده معامله را باطل کنند. اما در کل توصیه می شود پیش از انجام معامله تمامی جوانب را سنجیده و با در نظر داشتن فسخ قرارداد پیش نروید.

در همین رابطه بخوانید:

اسقاط کافه خیارات در قراردادهای ملکی و حدود قانونی آن

نحوه پرداخت پول در معاملات ملکی

یکی از مواردی که معمولا افراد با سردرگمی با آن مواجه هستند، نحوه و چگونگی پرداخت پول در معاملات می باشد. برای این منظور توصیه می شود نکات زیر را در نظر داشته و آگاهانه عمل کنید.

• مبلغ مربوط به معامله را در طول فرایند معامله و به صورت مرحله به مرحله پرداخت کنید.
• در معاملات ملکی بخشی از پول در زمان تنظیم قرارداد، بخشی در زمان انتقال و بخشی نیز هنگام تحویل ملک به فروشنده پرداخت می شود.
• بخش بزرگی از پول معامله می بایست در زمان انتقال سند و به صورت همزمان پرداخته شود.
• در صورت پرداخت بیعانه و یا "فی المجلس" در زمان تنظیم قرارداد حتما مبلغ مربوطه و روش پرداخت آن در قرارداد درج شود.
• برای تمامی مبالغ پرداخت شده رسید مهر و امضا شده دریافت کنید.
• بهترین روش برای پرداخت پول در معاملات ملکی استفاده از چک های بین بانکی می باشد.

در همین رابطه بخوانید:

بهتــــرین روش پرداخت پول در معاملات ملکی کدام است؟