سبقت تورمی کلنگی از آپارتمان(بخش اول)

بازار زمین در نیمه دوم امسال در نقش یکی از محرک های اصلی به وجود آورنده ی رکود در بازار معامله های مسکن و ساخت و سازهای مسکونی شهر تهران بود. بالا رفتن قیمت ملک کلنگی در شهر تهران که بر مبنای تازه ترین آمار رسمی مشخص شده است، نرخ 91 درصد در فصل پاییز سال 97 را ثبت نموده است که این مسئله از نظر بالاترین افزایش و رشد نقطه ای در هر فصل، از تابستان سال 92 تا کنون سابقه نداشته است. این صعود با تاثیر گذاشتن بر روی «قیمت فروش واحدهای نوساز» و بعد از آن دیگر واحدها، علت به وجود آمدن انجماد و رکود در بازار معامله های خرید آپارتمان شد. سازنده ها هم از بازار املاک کلنگی بیرون رفته اند.

املاک تهران

بالا رفتن قیمت در بازار معامله های زمین و املاک مسکونی کلنگی در شهر تهران به عنوان یکی از ریشه های اصلی راکد شدن معامله های مسکن و ساخت و ساز شناخته شده است. تحقیقات گسترده از اوضاع بازار معامله های زمین و املاک مسکونی کلنگی در شهر تهران بر مبنای تحقیقات صورت گرفته و همین طور استناد به آمارهای رسمی به دست آمده بیانگر این موضوع است که متوسط قیمت هر متر مربع زمین و املاک مسکونی کلنگی در منطقه های 22 گانه شهر تهران در شرایطی به 10 میلیون تومان رسید که این مقدار در قیاس با یک فصل گذشته یعنی در تابستان 97 به میزان 25 درصد و در قیاس با همین فصل در سال گذشته، به میزان 91 درصد رشد کرده است.

شرایط بازار زمین به شکلی است که بر خلاف آن که معمولاً این فصل به عنوان فصل بالا رفتن و شدت معامله های زمین و املاک کلنگی میان سازندگان و مالکان به حساب می آید، تعداد معامله های خرید زمین در شهر تهران نسبت به فصل تابستان سال 97 به میزان 34/2 درصد کاهش پیدا کرده است. پاییز امسال هم تعداد معامله های خرید زمین در شهر تهران در قیاس با پاییز سال قبل به میزان 42/5 با ریزش مواجه شد که این موضوع به معنی رکود در بازار معامله های زمین و املاک کلنگی بود.

و این موضوع با وجودی است که در فصل تابستان سال 97 معامله های خرید زمین و املاک کلنگی در قیاس با تابستان سال قبل از آن یعنی در تابستان سال 96، به میزان دو درصد رشد پیدا کرده بود. همین طور تغییر و تحولات نقطه ای حجم معامله های زمین و املاک مسکونی کلنگی در شهر تهران در فصل بهار به میزان 33 درصد رشد این معامله ها را نشان می دهد. تحقیقات بیانگر این است که بازار معامله های زمین از نیمه دوم امسال، به علت به وجود آمدن تغییر و تحولات بسیار زیاد قیمتی از یک سو و ریزش شدید تعداد معامله ها از طرف دیگر به موتور به وجود آورنده ی انجماد در دو قسمت اصلی بازار مسکن یعنی در بازار معامله های خرید و فروش و همچنین بازارساخت و ساز واحدهای مسکونی مبدل شده بود.

املاک تهران

تحقیق و بررسی های به عمل آمده نشان دهنده شدید شدن اوضاع رکود تورمی در بازار معامله های مسکن در فصل زمستان  است. در فصل پاییز امسال بالاترین نوسانات قیمتی در بازار معامله های زمین و ملک مسکونی کلنگی در یک فصل نسبت به فصل مشابه سال گذشته، در طول حدود 5 سال گذشته تجربه شد. تحقیقات بیانگر این موضوع است که بعد از رشد 101 درصدی متوسط قیمت زمین و مسکن در شهر تهران در طول تابستان سال 92 در قیاس با همین فصل در سال 91، بالاترین نوسانات نقطه ای قیمت زمین در شهر تهران مربوط به جهش 91 درصدی قیمت زمین و املاک کلنگی در فصل پاییز امسال نسبت به پاییز سال قبل است. پس می توان گفت بعد از گذشت 5 سال از بالا و پایین شدن های قیمت زمین در تابستان سال 92، امسال بالاترین جهش قیمتی در این بازار در فصل پاییز تجربه شد.

تحقیقات صورت گرفته از اوضاع و احوال بازار معامله های زمین و مسکن کلنگی در شهر تهران نشان دهنده ی حداقل 8 واقعیت اساس در مورد شیوه تاثیر گذاری این بازار بر دو قسمت اصلی بازار مسکن، یعنی حوزه ساخت و ساز و معامله های خرید واحدهای مسکونی است. اولین موضوع به پیشی  گرفتن تورم املاک مسکونی کلنگی و زمین از تورم بازار معامله های خرید و فروش مسکن مرتبط است. پاییز امسال تورم زمین و املاک کلنگی از تورم مسکن جلو زد.

متوسط قیمت زمین و املاک کلنگی در فصل پاییز در قیاس با پاییز سال قبل با وجودی به 91 درصد افزایش رسید که تورم نقطه ای مسکن در این فصل 87 درصد بوده است. به همین شکل متوسط فصلی قیمت زمین در پاییز 25 درصد با رشد همراه بود و این با وجودی است که متوسط قیمت مسکن در این فصل در قیاس با فصل تابستان 97، فقط 5 درصد زیادتر شده است.

دومین نکته در مورد فاصله یک میلیون تومانی میان متوسط قیمت هر متر مربع زمین و املاک مسکونی کلنگی با متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران در طول فصل پاییز امسال است. فصل پاییز امسال با وجودی متوسط قیمت هر متر مربع زمین و ملک مسکونی کلنگی به 10 میلیون تومان رسید که در همین دوره زمانی قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران به میزان 9 میلیون تومان رسیده بود.

ادامه دارد...