تاثیر نوسانات دلار بر بازار مسکن (بخش اول)

تاثیر نوسانات دلار بر بازار مسکن در این روزها به شدت احساس می شود. در این روزهایی که شاهد سقوط قیمت دلار هستیم، بر طبق پیش بینی های انجام شده، بازار مسکن هم از پایین آمدن قیمت دلار تاثیر گرفت و در طول دو روز گذشته شرایط متفاوتی را تجربه کرد.

پژوهش های گسترده از شرایط بازار ملک در تهران در طول روزهای سه شنبه و چهارشنبه هفته قبل از این موضوع حکایت داشت که آن فضای روانی منفی که در بازار معاملات و ساخت و ساز مسکن در طول هفته های قبل به وجود آمده بود و همچنان در حال افزایش بود، از روز سه شنبه به دلیل کاهش قیمت دلار و به وجود آمدن جو مثبت، تا حدودی تغییر نمود. روز گذشته بعضی از واسطه های ملکی در منطقه هایی از شهر تهران که بسیار پر معامله بودند و بالاترین رشد قیمتی را در این مناطق شاهد بودیم، از متوقف شدن روند تزریق بی اطمینانی به آینده، در فضای پیش روی این بازار معاملات ملک گفتند.

املاک تهران

با این وجود، فعالان ساختمانی هنوز به این موضوع عکس العمل خاصی نشان ندادند. اکثر کسانی که در بازار مسکن فعالیت دارند از جمله خریدار، فروشنده، واسطه ها، دلالان، و سازنده ها، در رویارویی با تغییر و تحولاتی که در بیرون از این حیطه رخ می دهد، دیرتر از دیگر بازارها تحت تاثیر قرار می گیرند و عکس العمل نشان می دهند و این مسئله به دلیل طبیعت بازار مسکن است که معمولاً کشش پایینی دارد.

اما در روزهایی که با کاهش 20 درصدی قیمت دلار مواجه بودیم، به خصوص در روز دوشنبه و سه شنبه، خریداران و فروشندگان آپارتمان که ماه ها بود در انتظار نقطه ی روشنی در بیرون از بازار مسکن بودند تا مسیر آینده برای آنها هموارتر شود، در بعضی از منطقه های شهر تهران، رویداد صف فروش در بازار ارز را به یک شروع تازه در اوضاع اقتصادی کشور تعبیر کردند و در برابر آن عکس العمل نشان دادند.

روز قبل، واسطه های بازار ملک در مورد رفتار خریداران و فروشندگان مسکن به خصوص در روزهای سه شنبه و چهارشنبه این گونه گفتند: مراجعه متقاضیان خرید مسکن نسبت به روزهای گذشته، پیش از این که قیمت دلار به صورت غیر منتظره ای سقوط کند تغییر چندانی نکرده بود و در کم ترین حجم خود در قیاس با روزهای پایانی سال قبل و ماه های ابتدایی سال جدید بود، با این وجود بعضی از فروشندگان حاضر شدند که پای میز مذاکره بنشینند.

املاک تهران

همچنین در بعضی از محله های متوسط و ضعیف شهر تهران ورودی فایل فروش به بنگاه ها در اندازه ی چند مورد زیادتر شد. دیدگاه واسطه های ملکی از بازار معاملات مسکن در طول دو روز سقوط ارز بیانگر این موضوع است که انتظار لحظه ای که بعضی از متقاضیان خرید مسکن برای منعکس نمودن تاثیر تحولات ارزی روی بازار مسکن دارند، این معنی را می دهد که به دلیل این که حجم تقاضای خرید در روزهای گذشته زیادتر نشده است، افراد این انتظار را دارند که سطح قیمت فروش واحد مسکونی که با یک جهش روبرو بوده است و در بعضی از منطقه ها دچار حباب است، به یک باره کمتر شود.

این مسئله در مورد رفتار متفاوت بعضی از فروشندگان نیز حکایت دارد و از فروشنده شدن کسانی که در طول ماه های گذشته با مانور در بازار مسکن، قیمت پیشنهادی خودشان را مرتب زیادتر می کردند اطلاع می دهد. همزمان با جو دو روز گذشته ی بازار مسکن که ممکن است در مسیری که تازه آغاز شده است، باز هم با تغییراتی موجه شود، تحقیقات «دنیای اقتصاد» در مورد شیوه ی تاثیر گذاری تغییرات ارزی بر روی بازار مسکن در میان مدت و بلند مدت این گونه مشخص می کند که پایین آمدن قیمت دلار اگر دوام داشته باشد و به دوره ی پایداری نسبی برسد و دلار بتواند از نوسانات شدید رد شود، سه نیروی تاثیر گذار به بازار مسکن توجه نشان خواهند داد.

این سه نیرو به صورت «تغییر انتظارات مخرب رونق معاملات مسکن»، «افزایش تقاضای خرید از جنس های مختلف مصرفی و سرمایه ای» و همین طور «تحریک سازنده ها به سرمایه گذاری و بازگشت مجدد به بازار ساخت و ساز» است.

در طول یک سال گذشته «انتظارات تورمی» در جامعه که قسمت بزرگی از آن به دنبال شوک های ارزی به وجود آمد، بر روی بازار مسکن یک اثر منفی بر جای نهاد. این انتظارات در اثر اطمینان نداشتن به آینده ی قیمت ها موجب شد که تقاضای خرید مسکن هم از سوی ناحیه مصرفی و هم از سوی سرمایه گذارها و بعد از آن سفته بازها، کم کم زیاد شود و شدت یابد.

املاک تهران

اما در سمت روبرو، میزان عرضه برای فروش در بازار مسکن تهران به علت بالا رفتن قیمت و مهم تر از همه «انتظارات تورمی» که باعث رشد قیمت می شد، کاهش یافت. پس نابرابری میان تقاضای خرید حتی در حجم پایین و نبود فایل مناسب برای فروش، به یک علت برای رشد دامنه جهش قیمت مسکن مبدل شد. شیب رشد ماهانه قیمت مسکن در ماه های گذشته در حال طی کردن یک مسیر مثبت بود، تا این که در ماه شهریور امسال از 3 درصدی که در سال گذشته داشت به 6 درصد در نیمه اول امسال به 9 درصد در ماه شهریور رسید.

در حال حاضر اگر پایین آمدن قیمت دلار ادامه یابد و باعث به وجود آمدن یک ثبات نسبی در بازار ارز شود، تاثیری که در بازار مسکن می گذارد به شکلی است که «چرخش جو روانی منفی متاثر از تلاطمات ارزی به جو روانی مثبت ناشی از بازگشت آرامش نسبی به اقتصاد» خواهد بود.

منبع: اقتصاد آنلاین