علت ارزان شدن مسکن

مسکن در اقتصاد ایران جایگاهی دوگانه دارد؛ از یک سو برای بسیاری از مردم کالایی مصرفی است که برای رهایی از اجاره نشینی و برخورداری از خانه شخصی به دنبال تهیه آن هستند و برای برخی دیگر در حکم کالایی سرمایه ای است که از آن برای کمک خرج هزینه های جاری استفاده می کنند. در این میان هم البته هستند سرمایه گذاران یا فرصت جویانی که با رفتارهای سفته بازانه به دنبال کسب سودهای کلان و کوتاه مدت از خرید و فروش ملک و مسکن هستند.

چنین موقعیت دوگانه ای باعث شده، در هر تحول و اتفاقی حتی نامرتبط ترین رخدادها، یکی از حوزه هایی که مردم از احتمال تأثیرگذری آن سخن می گویند، قیمت مسکن است.

در چنین شرایطی، اتفاقی در ابعاد و با اهمیت توافق هسته ای قطعا زمینه گمانه زنی های فراوانی برای بررسی تأثیرگذاری بر قیمت مسکن بحساب می آمد. به همین خاطر نیز از مدت ها قبل و در حالی که دستیابی به توافق جامع در 23 تیرماه هنوز در هاله ای از ابهام بود، بحث بر سر آینده مسکن و تأثیر توافق هسته ای بر قیمت مسکن به شدت داغ بود.

نزدیک ترین گزارش ها به موعد حصول توافق از شرایط قیمت مسکن در تهران نشان می داد، بازار در انتظار سنگینی فرورفته است و کمتر کسی به سمت معامله ملک می رود.

آمارهای منتشر شده از تعداد معاملات ملک در بهار 94 بخوبی این واقعیت را نشان می داد. بنا بر گزارشی که مرکز آمار بعدها از بهار 94 منتشر کرد اگرچه قیمت هر متر زمین و یا زیربنای مسکونی در بهار امسال نسبت به سال گذشته تغییر چندانی نکرده است اما میزان معاملات مسکن در این یکسال بین 20 تا 40 درصد کاهش یافته است.

این شرایط تا اواخر تابستان هم ادامه داشت طبق آمار بانک مرکزی و سامانه معاملات مسکن امسال در قیمت و تعداد معاملات ملک در تهران کاهش چشمگیری داشته است. در تیرماه سال 1394 ، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران 38.6 میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 0.7 و 3.1 درصد کاهش نشان میدهد. در ماه مورد گزارش، تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران به 11.7 هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 25.1 و 16.5 درصد کاهش نشان می دهد.

همزمان با ادامه این شرایط اما بازار تحلیل ها در مورد آینده بازار مسکن پس از توافق هسته ای داغ داغ بود.

صاحب‌نظران اقتصاد مسکن نسبت به اینکه «بازار زمین و ملک مسکونی واکنش سریع و هیجانی به اقتصاد پساتحریم از خود نشان نمی‌دهد» اجماع نظر داشتند اما در عین حال معتقد بودند« تحولات عمده در 4 متغیر بیرونی بازار مسکن شامل درآمد نفتی، حجم نقدینگی، رشد اقتصادی و آرایش جدید بازارهای رقیب، به تدریج از یکسو روند کاهش قیمت اسمی آپارتمان را متوقف می‌کند و از سوی دیگر باعث شکل‌گیری موج سرمایه‌گذاری در خرید ملک می‌شود». از سوی دیگر اما به اعتقاد تحلیلگران چون «زمینه‌ای برای پایین رفتن سطح فعلی قیمت مسکن وجود نداشت و در عین حال، پالس‌های موجود، علامتی درباره صعود تند قیمت نمی‌داد، تقاضای مصرفی تا قبل از ورود تقاضای سرمایه‌ای می‌تواست از جو پایدار بازار مسکن به نفع خود بهره‌برداری کند».

با این حال اما بودند فعالان و کارشناسانی که آینده قیمت مسکن را در بازه زمانی طولانی مدت تر، روشن می دیدند.

ایرج رهبر، عضو هیات مدیره کانون سراسری انبوه سازان مسکن همان زمان معتقد بود: « کاهش هزینه‌ها و تورم هزینه‌های تولید نیز کاهش خواهد یافت و می‌توان امیدوار بود که مسکن با قیمت مناسب تری تولید و عرضه شود.  نکته‌ای که باید در مورد بازار مسکن در دوران پساحریم به آن خوشبین باشیم این است که این توافق و رونق اقتصادی حاصل از آن می‌تواند به رونق این بخش نیر بینجامد و بخش مسکن را از رکود خارج کند. در این دوران می‌توان امیدوار بود که قدرت خرید مردم افزایش یافته و تورم موجود در جامعه نیز کاهش پیدا کند و به این ترتیب قیمت عرضه و تقاضای مسکن با هم همخوان‌تر شود و در نتیجه شاهد رونق بازار مسکن نیز باشیم.

با حصول توافق و کاسته شدن از دامنه گمانه زنی و تردیدها، صحت پیش بینی ها و تحلیل های آن دسته از کارشناسان که تأثیرپذیری قیمت مسکن را در کوتاه مدت از توافق هسته ای، نامحتمل دانسته بودند، روشن شد.

با این حال اما اندک جنب و جوش هایی در بازار مشاهده شد گرچه خیلی زود مشخص شد این تحرکات تنها از سر کنجکاوی و بررسی شرایط است.

با گذشته چند هفته از توافق هسته ای و فروکش کردن هیجانات روزهای نخست، بحث ادامه رکود در بازار مسکن و بی تفاوتی بازار نسبت به توافق هسته ای باز هم بالا گرفت.

به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از خبر آنلاین، در برخی از گزارش هایی که در آن زمان منتشر شد نه تنها اندک امیدواری نسبت به بازگشت رونق در کوتاه مدت نبود بلکه تحلیل ها از ادامه رکود تا چند سال آینده حکایت داشت.

استمرار شرایط رکودی در بازار، مسئولان را خصوصا در وزارت راه و شهرسازی بر آن داشت تا به دنبال محرک هایی برای ایجاد تقاضا بروند. اولین اقدامی که در این راستا انجام شد، افزایش وام خرید مسکن بود. وام مسکن در مدل های مختلف به 45، 60 و 80 میلیون تومانی تعریف شد و استقبال خوبی نیز از آن بعمل آمد.

با این حال حرف و نقل های فراوانی در مورد میزان اثرگذاری این وام ها بر بازار مسکن و تقاضا مطرح بود. برخی معتقد بودن شرایط دریافت این تسهیلات به گونه ای نیست که به کمک طبقه متوسط جامعه برای خرید مسکن بیاید.

مشاور وزیر راه و شهرسازی اما نظر دیگری داشت؛ دکتر عبده تبریزی همان زمان تأکید کرد که « مردم باید از وام 75 ساله استقبال کنند».

دولت اما به همین اقدام اکتفا نکرد و شرایط را برای نقل و انتقال مسکن مهر فراهم کرد. با این اقدام متقاضیان دارای کارت قسط باید برای انتقال تسهیلات به بانک مسکن مراجعه کنند.

اکنون و در اوائل شهریور ماه  گزارش های رسمی نشان می دهد معاملات در مرداد ماه سال جاری افزایش داشته است. بنا بر گزارش بانک مرکزی معاملات مسکن در مرداد سال 1394، تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی شهر تهران به 13.1 هزار واحد مسکونی رسید که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل 3.2 درصد افزایش نشان می دهد.

توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در مرداد سال 1394حاکی از آن است که از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 13 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است.