قدرالسهم آپارتمان چیست؟

بازار مسکن شامل معاملات بسیاری از جمله خرید و فروش، رهن و اجاره، پیش فروش مسکونی و یا پیش فروش تجاری و اداری و ... می باشد که هر کدام از این ها دارای شرایط و نکات خاصی می باشد. به منظور جلوگیری از ضرر و زیان در زمان خرید و فروش ملک باید به نکات بسیاری توجه کرد که ندانستن آنها مشکلات بسیاری را به همراه دارد. از جمله این نکات می توان به قدرالسهم آپارتمان و نحوه محاسبه آن اشاره کرد که در ادامه به آن خواهیم پرداخت.

در این مقاله خواهید خواند:

• قدرالسهم چیست؟
• آیا بررسی قدرالسهم اهمیت دارد؟
• نحوه محاسبه قدرالسهم آپارتمان  
•    تاثیر پارکینگ و انباری در محاسبه قدرالسهم
• محاسبه قدرالسهم در چه مواردی اهمیت پیدا می کند؟
  • رابطه سن ساختمان و قدرالسهم آپارتمان
  • تعیین قدرالسهم در املاک کلنگی
  • تفاوت قیمت در نحوه محاسبه ارزش ملک
  • مقایسه دو ملک مشابه با قدرالسهم متفاوت  

قدرالسهم چیست؟

قدرالسهم عبارتی است که برای آپارتمان ها مفهوم پیدا کرده و به سهم هر واحد آپارتمان از زمینی که روی آن بنا شده است گفته می شود و به عبارتی هر چه قدرالسهم واحد مورد نظر بیشتر باشد آن واحد سهم بیشتری از زمین مربوطه می برد لذا از ارزش بالاتری برخوردار می باشد. لذا در زمان خرید آپارتمان بایستی به این نکته توجه داشت چرا که در صورت تصمیم برای خراب کردن آپارتمان این موضوع اهمیت بسیاری پیدا می کند. لذا بایستی در زمان خرید روی آپارتمان هایی که زمین آنها وسعت بیشتری دارد سرمایه گذاری کرد چرا که میزان قدرالسهم بیشتری داشته و از ارزش بالاتری برخوردار می باشند. به طوری که این مزیت به عنوان یکی از برتری های ملک به حساب آمده و ارزش بالاتری را برای آن رقم می زند. به منظور درک بهتر موضوع می توان به مجتمع هایی که در زمین هایی با وسعت بالای 1000 و یا 2000 متر بنا شده اند اشاره کرد که به سبب وسعت بالای زمین از ارزش بالایی برخوردار می باشند.

باید توجه داشت که میزان قدرالسهم واحد های تجاری و مسکونی با یکدیگر متفاوت می باشد.

آیا بررسی قدرالسهم اهمیت دارد؟

از آنجا که ارزش ملک با افزایش قدرالسهم آن افزایش می یابد، بررسی و تعیین سهم آپارتمان از زمین مربوطه جزو ضروریات می باشد. چرا که در زمان تخریب و ساخت و ساز در آن مجموعه این موضوع اهمیت پیدا می کند. لذا مشخص نبودن آن می تواند مشکلاتی را برای صاحبان املاک ایجاد کند. از آنجایی در این رابطه قوانین مشخصی تدوین نشده، بایستی میزان قدرالسهم واحد های یک مجموعه به طور کامل تعیین شود و توافق های لازم برای زمان تخریب مشخص شده باشد تا بتوان از مشکلات احتمالی جلوگیری کرد.

از جهتی دیگر در زمان فروش ملک اگر قدرالسهم آن مشخص باشد به عنوان مزیتی برای آن به حساب آمده و در نتیجه راحت تر به فروش می رسد. این مورد در املاکی که دارای قدرالسهمی بیشتر از 100 متر هستند اهمیت بیشتری پیدا کرده و به عنوان مزیتی قابل توجه در آگهی ها ذکر می شود چرا که خریدار علاوه بر واحد مربوطه بخشی از زمین را نیز بدست می آورد لذا بسیار برای هر دو طرف بهتر است که میزان قدرالسهم واحد و یا ملک مورد نظر مشخص باشد.  

این موضوع در پروژه های مربوط به مشارکت در ساخت اهمیت بیشتری پیدا می کند و بایستی این موضوع را برای جلوگیری از مشکلات احتمالی جدی گرفت.

نحوه محاسبه قدرالسهم آپارتمان

برای تعیین قدرالسهم آپارتمان ها بسته به تنوع تیپ واحد ها چند حالت را بایستی در نظر گرفت که در ادامه شرح خواهیم داد.

• اگر در مجتمع یا برج مربوطه تمامی واحدها دارای متراژی برابر باشند، مساحت زمین به میزان مساوی بین آنها تقسیم شده و در نتیجه میزان قدرالسهم همه واحد ها نیز با یکدیگر برابر خواهد بود. در این شرایط میزان قدرالسهم هر یک از واحد ها به روش زیر محاسبه می شود. به عنوان مثال اگر مجتمعی دارای زمینی به مساحت 500 مترمربع و 4 واحد مسکونی 250 متری باشد میزان قدرالسهم هریک از واحد ها به قرار زیر می باشد.

قدرالسهم واحد ها = تعداد کل واحدهای آپارتمانی ÷ متراژ کل ساختمان

125متر = 4 ÷ 500 متر

• در حالت دیگر اگر متراژ واحد های مجتمع یا برج مربوطه با یکدیگر متفاوت باشد میزان سهمی که هر یک از واحد ها از زمین می برند نیز بایکدیگر متفاوت بوده و در نتیجه باید این تفاوت در قدرالسهم آنها لحاظ شود که در این حالت بایستی از روش زیر استفاده کرد. به عنوان مثال اگر مجتمعی دارای زمینی به مساحت 1000 مترمربع و 3 واحد 100متری و 2 واحد 250 متری باشد میزان قدرالسهم یک واحد 100 متری از این مجموعه به قرار زیر است:

قدرالسهم واحد مربوطه =  جمع مساحت کل واحدهای مسکونی ÷ (متراژ واحد مربوطه × متراژ کل ساختمان)

125 متر = {(3×100متر) + (2×250متر)} ÷ (100متر × 1000متر)

همانطور که عنوان شد بسته به میزان مساحت زمین و تعداد واحدهای یک برج یا مجتمع میزان قدرالسهم هر یک از واحد ها متفاوت بوده و هر چه مساحت زمین بیشتر و تعداد واحدها کمتر باشد قدرالسهم آنها نیز بیشتر خواهد بود و واحد مربوطه از ارزش بالاتری برخوردار می باشد.

قدرالسهم واحد های تجاری با استفاده از فرمول های ذکر شده محاسبه نمی شود.

تاثیر پارکینگ و انباری در محاسبه قدرالسهم  

از جمله مواردی که در زمان تعیین میزان قدرالسهم برای مالکین و خریداران سوال ایجاد می کند تاثیر پارکینگ و انباری در محاسبه قدرالسهم است. در این مورد باید ذکر کرد این بخش های ساختمان در صورتی که در سند واحد مربوطه به عنوان بخشی از واحد به آنها اشاره شده باشد در محاسبه قدرالسهم نیز محاسبه می شوند در غیر این صورت در نظر گرفته نخواهند شد.

باید توجه داشت که ارزش این فضاهای غیر مسکونی در قیاس با فضاهای مسکونی ناچیز بوده و با ضریب یک دهم یا یک بیستم در نظر گرفته می شوند. لذا در محاسبات مربوط به قدرالسهم حتی اگر این فضاها در نظر گرفته شود میزان تاثیر آنها ناچیز خواهد بود.

محاسبه قدرالسهم در چه مواردی اهمیت پیدا می کند؟

در زمان خرید ملک معیار های زیادی از جمله موقعیت مکانی ملک، میزان نورگیری خانه، طراحی و نقشه واحد مورد نظر افراد بوده و بر اساس آن ها دست به انتخاب می زنند. اما در برخی مواقع گزینه های موجود شرایطی دارند که بایستی با یکدیگر مقایسه شده و یا شرایط آن ها در سال های آتی مورد ارزیابی قرار گیرد تا بتواند سود مناسبی را عاید فرد کند. در ادامه به بررسی برخی موارد در این زمینه خواهیم پرداخت که آگاهی از آن ها می تواند برای انتخاب بهتر و مناسب تر تاثیر گذار باشد.

رابطه سن ساختمان و قدرالسهم آپارتمان

سن ساختمان یکی از مواردی است باید در زمان انتخاب ملک به آن توجه داشت. چرا که بسیاری از خانه با گذشت چند سال از زمان ساخت آن ها دچار فرسودگی شده و نیاز به تعمیرات در آن ها جدی می شود. در برخی موارد سن ساختمان به گونه ای است که در زمان خرید شرایط مناسبی داشته و محاسبه ارزش ملک بر اساس معیارهای بازار انجام می شود اما پس از مدتی به سبب بالا رفتن سن ساختمان نحوه محاسبه ارزش ملک بر اساس میزان قدرالسهم آن از زمین می باشد. به این ترتیب می بایست به این نکته در زمان خرید ملک توجه داشت که در صورت نیاز به فروش ملک در سال های آتی، شرایط فروش آن چگونه خواهد بود و اینکه آیا واحد و ملک مورد نظر از چه میزان قدرالسهم بهره می برد. 

برای تکمیل این موضوع می توان مجدد به این نکته اشاره کرد که املاک و یا واحد هایی با قدرالسهم بالاتر ارزش بیشتری داشته و لذا بهتر خرید و فروش می شوند. برای خانه هایی با سن بالاتر این مورد اهمیت بیشتری پیدا می کند چرا که از طرفی قدرالسهم در زمان تخریب اهمیت می یابد و از طرف دیگر املاک با سن بالاتر به زمان تخریب خود نزدیک ترند.

در مجموع می توان این گونه بیان کرد که قدرالسهم برای املاکی با سن بالاتر به سبب تخریب زود هنگام آن ها اهمیت بسیار داشته و بر روی قیمت و نحوه خرید و فروش آن ها بسیار تاثیر گذار می باشد. و به همین دلیل پیشنهاد می شود برای خرید خانه هایی با سن بالای 15-20 سال، بر روی املاکی با قدالسهم بالاتر سرمایه گذاری کنید.

تعیین قدرالسهم در املاک کلنگی

املاک کلنگی به سبب بالا بودن سن ساختمان بر اساس ارزش زمین و یا همان عرصه ملک قیمت گذاری می شوند. در این گونه املاک بر اساس نرخ بازار زمین مورد نظر بسته به متراژ آن ارزش گذاری شده و خرید و فروش می شود. 

برخی از املاک کلنگی دو یا سه طبقه می باشند که در این گونه املاک برای خرید هر طبقه از ملک و خرید و فروش آن تعیین قدرالسهم آپارتمان الزامی می باشد. چرا که ملک کلنگی بوده و خرید و فروش واحد های این ملک بر اساس میزان قدرالسهم واحد ها از عرصه و همچنین ارزش املاک و زمین در آن منطقه صورت می گیرد.

لذا می توان این گونه بیان کرد که برای خرید خانه های کلنگی که دارای چند مالک می باشند می بایست ابتدا برای تعیین قدرالسهم آن ها اقدام و سپس وارد معامله شد.

تفاوت قیمت در نحوه محاسبه ارزش ملک

در برخی مواقع که افراد قصد فروش ملک خود را دارند بسته به شرایط ملک شاهد تفوت قیمت در نحوه محاسبه ارزش ملک هستیم. در این گونه موارد بسته به اینکه شرایط ملک و نحوه خرید و فروش آن چگونه باشد می توان ارزش ملک را بر اساس میزان قدرالسهم آن محاسبه کرده و قیمت را اعلام کنیم.

برای مثال می توان این مورد را به مواقعی نسبت داد که ملکی چند واحدی را که دارای تعدادی مالک می باشد می خواهیم به یک خریدار بفروشیم. در این مواقع اگر ارزش ملک بر اساس میزان قدرالسهم بالاتر باشد می توان بر این اساس ارزش گذاری را انجام داد.

مقایسه دو ملک مشابه با قدرالسهم متفاوت

در برخی مواقع هنگام خرید ملک با چندین گزینه برای انتخاب مواجه هستیم که در این مواقع می بایست بر روی املاکی با ارزش بالاتر و دارای شرایط مناسب تر سرمایه گذاری کرد. به عنان مثال اگر در زمان خرید ملک با دو مورد مشابه مواجه بودید و برای تصمیم گیری در مورد آن ها جهت خرید نیاز به بررسی پیدا کردید یکی از مواردی که می تواند برای شما تعیین کننده باشد، بررسی میزان قدرالسهم هر یک از آن دو ملک می باشد.به همین منظور می توان این گونه بیان کرد که:

• در صورت مشابه بودن دو ملک از جنبه های مختلف ملکی را که قدرالسهم آن مشخص می باشد ارزش بیشتری خواهد داشت و برای خرید مناسب تر می باشد.
• اگر قدرالسهم هر دو مورد مشخص می باشد ارجحیت با ملکی می باشد که داراری قدرالسهم بالاتری از عرصه است چرا که در آینده ارزش بیشتری داشته و علاوه بر این خرید و فروش آن بهتر انجام می شود.