چشم انداز فصل تابستان بازار مسکن

تحقیق و بررسی در خصوص آینده قیمت و همچنین معامله های مسکن، با تاکید روی این موضوع که آن چیزی که در فصل تازه به وجود می آید از این موضوع حکایت دارد که: سرعت رشد قیمت آپارتمان ها به شکل یک سناریو، در ماه های آینده آهسته می شود. این سناریو بر پایه همان روش بلند مدت قبل قیمت ها و همین طور حجم معامله های خرید طراحی شده است. ولی سناریوی دوم با در نظر گرفتن سهم و تاثیر متغیرهای کلیدی اثر گذار  بر بازار ملک، یکی از  اوضاع آینده بازارهای رقیب و یک مولفه مرتبط به انتظارات تورمی، امکان انحراف زیادتر قیمت را بیان می کند. و این در حالی است که واسطه هایی که در بازار هستند عقیده دارند، با توجه به ضعف زیاد قدرت خرید مسکن در طول 6 ماه قبل (حداقل 20 درصد)، سمت و سوی تقاضا ظرفیت زیاد شدن قابل توجه قیمت در زمان کوتاه را ندارد. مسئولین قسمت مسکن سه شنبه قبل در یک نشست مشترک با نمایندگان مجلس، دلیل پرش های قیمت در این اواخر را اعلام نمودند. در این نشست، دو طرح برای «افزایش عرضه» پیشنهاد داده شد.

املاک تهران

سناریوی اول:«کند شدن سرعت رشد قیمت مسکن در ماه های آتی»

طبق این سناریو، نرخ رشد نقطه ای قیمت مسکن در فصلی که پیش رو داریم، کمتر از نرخ رشد در ماه اردیبهشت و خرداد است. این سناریو با بررسی و استناد به شکل قبلی معامله های خرید مسکن در شهر تهران و همین طور میزان رشد قیمت ها در دوره ی 10 ساله منتهی به سال 94 تهیه شده است. به شکلی که در این تخمین تکنیکال، تاثیر محتمل متغیرهای اقتصادی و بیرونی تاثیرگذار بر رفتار بازار بررسی نشده است. بهروز ملکی، کارشناس اقتصاد مسکن در مورد  محتوای این سناریو که خلاصه ای از آن در کانال تلگرامی او انعکاس داده شده است، این گونه گفت: امسال بخشی از خریداران مسکن، به مراتب زودتر از فصل تابستان وارد بازار شدند و اقدام به انجام معامله کردند. همچنین او در مورد نتیجه بررسی تکنیکال در مورد فصل تابستان و بازار معاملات مسکن گفت: در سال جاری به تناسب گذشت زمان، از سرعت رشد قیمت مسکن کاسته می شود. ضمن آن که بخشی از افزایش تابستانی قیمت مسکن ناشی از بیشتر شدن حجم معاملات خرید، به دلیل شروع زودرس موج خریدهای مختص فصل اصلی نقل و انتقال در فصل بهار رقم خورد.

خلاصه به دست آمده از آن چیزی که در سناریوی اول طرح شده است بیان گر این است که شیب افزایش قیمت مسکن در فصل تابستان 97، کمتر از فصل بهار امسال و حتی زمستان سال قبل خواهد بود. در طول ماه های گذشته (بدون در نظر گرفتن نیمه اول ماه فروردین که تعطیل بود) قیمت مسکن در تهران با شیب متوسط بالای 5 درصد در ماه زیاد شد. اگر این سناریو محقق شود، میانگین قیمت مسکن در تابستان امسال، در حدود متر مربعی 6 میلیون و 100 هزار تا 6 میلیون و 300 هزار تومان در نوسان خواهد بود. در ماه اردیبهشت امسال، متوسط قیمت به مرز متر مربعی 6 میلیون تومان رسید و بررسی اولیه از کارنامه ماه خرداد معامله های مسکن در شهر تهران هم نشان می دهد که زیاد شدن دست کم 100 هزار تومانی میانگین قیمت با وجود کم شدن معامله های خرید است. در ماه خرداد به علت متقارن شدن با ماه مبارک رمضان و داشتن یک هفته تعطیلی در این ماه، دمای بازار معامله ها در قسمتی از منطقه های تهران ثابت ماند و در بعضی دیگر از منطقه ها افت کرد. با این وجود، هنوز هم آمار رسمی از کارنامه خرداد ماه انتشار داده نشده است.

در شکل سناریو اول، تورم نقطه ای مسکن در  راه کاهشی تا تمام شدن امسال، به حدود 15 درصد می رسد. به شکلی که مجموع نرخ رشد قیمت در دوره ی فعلی رونق، از دوره ی قبلی کمتر خواهد بود. در دوره گذشته معامله های مسکن که سال های 91 تا 92 به اوج خود رسیده بود، میانگین قیمت مسکن با رشد سالانه بیشتر از 40 درصد روبرو شد. در اوج رونق دوره پیش از آن یعنی در سال 96 هم میانگین قیمت مسکن با رشد 80 درصدی مواجه شد. این بررسی بیانگر این است که دامنه و گسترده رشد قیمت مسکن رو به کم شدن است. کاهش نرخ رشد نقطه ای قیمت مسکن به معنای کند شدن سرعت زیاد شدن قیمت مسکن (کم شدن دامنه رشد ماهانه قمیت ها) است.

میانگین قیمت مسکن در  فصل زمستان سال 96 تا کنون، حدود یک میلیون تومان زیادتر شد که این اندازه از رشد قیمت در مدت زمان کمتر از نیم سال، نامتعارف و شدید بررسی می شود. در حال حاضر قدرت خرید مسکن به نسبت فصل بهار سال گذشته، بیشتر از 25 درصد کمتر شده است و از این موضوع با اهمیت تر این که، اثر پوششی وام های خرید مسکن که سال قبل در نقش محرک معامله های مصرف علت پیش رونق بازار مسکن شده بود هم به همین میزان، ضعیف شده است. واسطه های ملکی در شهر تهران از کامل شدن ظرفیت اقتصادی متقاضیان خرید مسکن برای زیاد شدن سطح قیمت های پیشنهاد شده گزارش می دهد. این موضوع از به حقیقت پیوستن سناریوی اول برای فصل تابستان حمایت می کند و حتی می تواند باعث کند شدن سرعت افزایش قیمت و به وجود آمدن ثبات نسبی در متوسط قیمت شود.

املاک تهران

سناریوی دوم: «نویزهای افزایشی در مسیر تورم مسکن»

در سناریوی دوم که در حال حاضر احتمال اتفاق افتاد آن کمتر از سناریوی اول است، متغیرهای درونی و بیرونی تاثیرگذار بر قیمت مسکن، این موضوع را رقم می زند که در مسیر تورم مسکن، نویزهای افزایشی رخ بدهد و سطح قیمتی با پرش مواجه شود. هر چند این سناریو به عوامل کلیدی مثل آیندۀ انتظارات تورمی، وضعیت برجام، نرخ ارز، و نرخ سود بانکی بستگی دارد. کارشناسان اقتصادی در این مورد اعتقاد دارند که اگر دولت بتواند در موقعیت فعلی سیگنال های مثبت در فضای عمومی برای برگشت خوشبینی به آیندۀ اقتصاد خبر دهد، تاثر آن در بازار مسکن، به شکل محسوسی با کمتر شدن تقاضای سرمایه ای و مهار شدن سفته بازی ملکی همراه خواهد بود. پیش بینی می شود که فصل تابستان امسال میزان معامله های خرید مسکن حداقل به اندازه 3 هزار واحد به نسبت تابستان سال قبل زیاد تر شود. این پیش بینی به وارد شدن خانه اولی های مجهز به تسهیلات خرید مسکن از محل صندوق پس انداز یکم مرتبط است. که در در ماه هایی که در راهند، دوره سپرده گزاری آن ها در صندوق به انتها می رسد و نوبت گرفتن وام آن ها می رسد. در طول فصل بهار امسال، معامله های خرید مسکن حدود 12 تا 15 درصد نسبت به فصل بهار سال قبل زیادتر شده است و تعداد واحدهای به فروش رسیده نزدیک به 18 تا 19 هزار واحد در ماه رسید.

با این وجود سناریوی دوم، نگرانی هایی که در بازار امروز وجود دارند را هم در بر می گیرد. تحقیقات و بررسی های میدانی از آخرین نبض بازار معامله های مسکن از این موضوع حکایت دارد که تقاضای مصرفی فعلی در بازار، برای فصل تابستانی که در پیش داریم، در سه مورد نگران کننده است. نگرانی اول این گروه از تقاضا که بیشتر آن ها خانه اولی ها هستند، به «آینده قیمت» ارتباط دارد. این نگرانی با وجودی که با کنترل «انتظارات تورمی»، از بین نمی رود، هیجان معامله ها را می تواند زیادتر کند و باعث تحریک زیادتر قیمت ها شود. نگرانی دوم این دسته از متقاضیان به ضعیف شدن قدرت خرید و کم شدن ارزش بودجه ی نقدی کنار گذاشته شده برای خرید مسکن بر می گردد. متقاضیان مسکن با دلهره در این مورد که اثر مخرب رشد قیمت ها بر قدرت خرید آن ها، به دنبال خرید سریع از بازار هستند. در این بین، نگرانی خانه اولی ها از بودن گروه رقیب در فرآیند جستجوی ملکی، از سخت بودن شرایط در بازار معامله ها حاکی است. در طول ماه های گذشته، با وجود تقاضای مصرفی، تقاضای سرمایه ای هم در بازار معامله ها، نقش پررنگی در رشد معامله های خرید ایفا کرد. قسمتی از تقاضای سرمایه ای، از بازار پول به دلیل جذاب نبودن نرخ سود سپرده های بانکی، وارد بازار معامله های ملک شده و قسمت دیگری هم متاثر از تغییرات بازار ازر است که تحریک شده است.

منبع: اقتصاد نیوز