14 تفاوت قانون قدیم با نسخه جدید قانون پیش‌فروش ساختمان

متولی قسمت مسکن در دولت، برای زنده کردن دوباره نبض بازار پیش فروش آپارتمان که از سال 1389 تا امروز به دلیل تاثیر عکس قانون مصوب مجلس بر ادامه روند معامله های این بازار در اوضاعی شبیه کما قرار گرفته است، یک لایحه اصلاحی را نوشته است تا پس از طی شدن فرآیند تحقیق و بررسی در هیأت دولت و به تصویب رسیدن نهایی در مجلس، با قانون قبلی جایگزین شود.

"کلید" برای بازار سه قفله

به شکلی که فعالین ساختمانی که می خواهند ساختمان خود را پیش فروش کنند گفته اند، پیگیری های دو سال اخیر آنان در مجلس، اوضاع فعلی را برای تحقیق سریع در مورد لایحه اصلاح قانون پیش فروش ساختمان پس از تصویب در دولت، را به وجود آورده است. بررسی معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی از بازدهی قانون پیش فروش ساختمان در طول 8 سال اخیر بعد از تصویب این قانون را بیان می کند. با این حال جدا از فضای نااطمینانی و مبهمی که تا قبل از اجرای این قانون، در بازار معامله های پیش خرید آپارتمان وجود داشت، در دوره ی پس از اجرا هم موانعی در راهپیش فروش، روبروی پیش فروشنده ها به وجود آمد، به شکلی که تا الان یک مورد پیش فروش و پیش خرید موفق با استفاده از قانون و مقرراتی که در حال حاضر وجود دارد، نه تنها در شهر تهران، بلکه در شهرهای دیگر ایران هم دیده و شناخته نشده است.

این بازدهی سفر به علت اشکالت و نارسایی هایی است که در قانون پیش فروش ساختمان وجود دارد که قرار بر این است که با نسخه ی جدید این قانون، این مشکلات هم از بین برود.

تحقیقات از محتوای پیش نویس اصلاح قانون پیش فروش ساختمان بیانگر این است که 14 تفاوت میان نسخه قدیمی یعنی مقررات فعلی ملاک عمل و نسخه جدید قانون پیش فروش ساختمان یعنی متن پیش نویس، وجود دارد که 9 تا از موارد ذکر شده در آن، کلیدی است که قفل های پیش فروش آپارتمان را باز می کند و همچنین سایر تفاوت ها به حذف قسمت هایی از مفاد نسخه قدیمی ارتباط دارد که شاید اگر به متن لایحه اضافه شود، بتواند هموار شدن مسیر معامله های پیش فروش و جلب اطمینان متقاضیان خرید مسکن به پیش خرید را ضمانت نماید.

در شرایط فعلی که بالا و پایین شدن قیمت مسکن، باعث ضعیف شدن قدرت خرید به صورت ماهانه شده است، بعضی از متقاضیان دوست دارند در شرایطی که بودجه خرید مسکن به اندازه کافی وجود ندارد، اقدام به پیش خرید مطمئن و بدون رسیک نمایند تا از رشد احتمالی قیمت در ماه ها و سال های آینده در امان بمانند. ولی تجربه های زیاد در بازار ملک برای پیش خریداران از بابت «دبه در قیمت قطعی زمان پیش فروش»، «کم فروشی با ساخت و سازهای خارج از توافق زمان پیش خرید» و همین طور«تاخیر در زمان تحویل واحد» در بعضی از پروژه ها از طرف بعضی پیش فروشنده ها، امکان پیش خرید در شرایط حال حاضر را از بین برده است.در برابر آن گروه از سازنده ها که برای دستیابی به نقدینگی که احتیاج دارند برای پروژه های جدید، تمایل به پیش فروش قسمتی از واحدها را دارند، در حال حاضر به قفل های سه گانه این حوزه از بازار معامله های ملک برخورد کرده اند. بوروکراسی مربوط به گرفتن مجوز پیش فروش، نامشخص بودن نقش واسطه های ملکی یا همان مشاوران املاک در قانون پیش فروش و همین طور لزوم انتقال رسمی مالکیت زمین به پیش خریداران، سه قفل این بازار است که از نگاه فعالان بازار ساخت و ساز، از این نوع معاملات ملکی ممانعت به وجود آورده است.

املاک تهران

با این وجود در نسخه تازه ای که با عنوان لایحه پیش نویس اصلاح قانون پیش فروش ساختمان تهیه شده است، مجوز پیش فروش بدون نیاز به استعلام از اداراه هایی مانند راه و شهرسازی، پس از دریافت پروانه ساختمانی و به پایان رسیدن عملیات پی ساختمان، برای شخص سازنده صادر می شود. از سوئ دیگرنقش مشاروان املاک و دستمزد آنها برای متصل کردن پیش خریدار و پیش فروشنده به همدیگر با لحاظ کردن محدوده ی مشخص برای بازاریابی هایی ملکی، در نسخه ی جدید هم تعریف و تدوین شده است. سومین قفل که به فرجام مالکیت زمین «عرصه» برای سازنده و مالک ملک ارتباط دارد، با افزوده شدن یک بند به ضوابط باز می شود. بر مبنای پیش نویس لایحه اصلاح قانون پیش فروش ساختمان، درست است که در شکل طبیعی پیش فروش مسکن با اجرای قانون، پیش خریدار مالک اعیانی واحد و قسمتی از عرصه ساختمان می شود، اما اگر دو طرف معاله، در قرار داد رسمی که در دفتر اسناد رسمی تنظیم می شود، به نتیجه و توافق دیگری برسند، بر مبنای آن، صرفاً مالکیت اعیانی واحد مسکونی پیش فروش شده، به نام پیش خریدار انتقال داده می شود.

سازنده ها در طول سال های گذشته شرط انتقال مالکیت همراه با اعیان و عرصه در معامله های پیش فروش به استناد قانونی که در حال حاضر وجود دارد را غیر قابل قبول و همراه با مشکل عنوان کرد. از دیدگاه این گروه، منتقل کردن قسمتی از مالکیت زمین به نام پیش خریدار، اگر بین دو طرف اختلافی به وجود آید، می تواند تمام پروژه را متوقف و مشکلات حقوقی را زیادتر نماید. مزیت دوم نسخه جدید نسبت به نسخه اول قانون پیش فروش، حل معمای دریافت وام ساخت در پروژه های ساختمانی پیش فروش شده است. در نسخه ی قدیمی، ارتباط میان بانک، پیش خریدار و پیش فروشنده در صورت تمایل به گرفتن وام ساخت، معلوم نیست، اما در پیش نویس تهیه شده، پیش فروشنده، اگر بتواند رضایت پیش خریداران را جلب کند، قادر خواهد بود پروژه را در رهن بانک بگذارد و تسهیلات ساخت دریافت کند. در این مدل، تسهیلات پرداختی برای هر واحد، به عنوان قسمتی از آن چه پیش خریدار باید برای کامل کردن پروژه به پیش فروشنده پرداخت کند، منظور می شود. قابلیت سوم نسخه جدید، به وجود آمدن سامانه الکترونیکی ثبت معامله های پیش فروش است. اگر قانون جدید تصویب شود، سامانه پیش فروش ساختمان در مدت سه ماه با مسئولیت سازمان ثبت اسناد و املاک و همکاری وزارت خانه های راه و شهرسازی و کشور به وجود می آید، به شکلی که در ازای تنظیم هر قرار داد رسمی پیش فروش در دفتر خانه، یک کد پیش فروش از طریق سامانه به فرد داده می شود و در سند مالکیت مندرج خواهد شد. صدور کد فروش، از فروش دوباره ی یک واحد مسکونی در حال ساخت جلوگیری می کند، در ضمن ادارات ثبت موظف خواهند بود که در جواب استعلام دفترخانه ها برای نقل و انتقالات ملکی، در صورت داشتن کد پیش فروش برای واحدی که استعلام شده است، آن را به دفتر خانه ها اطلاع دهند. فرق مثبت نسخه جدید با نسخه قدیم قانون پیش فروش ساختمان، با مسئولیت سر دفتر برای نحوه تنظیم قرار داد رسمی پیش فروش ساختمان مربوط است. بر این اساس، سر دفتر مسئول است که توافق هایی که میان پیش خریدار و پیش فروشنده بر سر مشخصات واحد مسکونی، مشخصات فنی و معماری ساختمان، زمان تحویل واحد، شیوه ی پرداخت بهای معامله و در عین حال میزان خسارت به وجود آمده از بد قولی دو طرف نسبت به همدیگر را تعیین تکلیف کرده و در قرار داد ذکر می کند.

نمونه قرار داد رسمی پیش فروش _متنی که در دفترخانه برای رسمی کردن معامله های پیش خرید و پیش فرشو مسکن تنظیم و ثبت می شود- در طول مدت دو ماه توسط وزارت راه و شهرسازی با همکاری سازمان ثبت باید تهیه شود. متولی قسمت مسکن در دولت، مسئولیت مستقیم در تهیه نسخه قدیمی قانون پیش فروش مسکن را نداشت، ولی لایحه ای که پیش نویس آن تهیه شده بود، مسئولیت ساماندهی این بازار را متوجه معاونت مسکن و ساختمان نموده است. در شکل متفاوت دیگر، قرار داده های پیش فروش مسکن بدون پرداختن حق الثبت و با هدف تسهیل تنظیم، بدون دادن گواهی مالیاتی و فقط در قبال پرداخت حق التحریر ثبت، باید تنظیم شود. پیش نویس اصلاح قانون پیش فروش ساختمان، همین طور شرایط تعیین مراحل پرداخت اقساط پیش خرید را معین نموده است. بر این مبنا، حتما باید 5 درصد از بهای معامله، برای زمان تحویل واحد، 5 درصد برای صادر کردن پایان کار و 10 درصد هم برای تنظیم نهایی سند انتقال در زمان تکمیل ساختمان معین شود و مراحل زمانی پرداخت بقیه ی بهای معامله می تواند با رضایت طرفین صورت بگیرد.

املاک تهران

بر مبنای یکی از مفاد این پیش نویس، تدوین و تنظیم هر قرار داد پیش فروشی توسط مشاروان املاک مانند نسخه قدیمی ممنوع شده است، اما اگر مشاوران املاک طرفین معامله را به دلیل انعقاد قرارداد پیش فروش به دفترخانه اسناد رسمی معرفی نمایند، مشاور باید اجرت عمل خود را دریافت نماید. بر طبق محتوای این پیش نویس، هر نوع قرار داد پیش فروش که خارج از دفتر خانه ها تنظیم می شود باطل است. آخرین قابلیت و ویژگی نسخه جدید این است که از تنظیم آیین نامه اجرایی بی نیاز است. به اجرا در آوردن قانون تصویب شده در سال 89 برای پیش فروش ساختمان، نیازمند تدوین آیین نامه اجرایی در دولت بود و همین شرط، به علت این که در تهیه آیین نامه تاخیر زیادی به وجود آمد، اجرای آن به مدت سه سال عقب افتاد. قسمت هایی از مفاد نسخه قدیم قانون پیش فروش ساختمان و قوانینی که در طول سال های قبل از طرف متولی قسمت مسکن برای قانونمند کردن این بازار تصویب شده است، در نسخه ی جدید وجود ندارد. از جمله این که قرار بر این بود که بازار پیش فروش مسکن در ایران روشی که در بعضی از کشورها وجود دارد را در پیش گیرد و به «حساب امانی» مجهز شود تا با وارد شدن بانک ها به دو ضلعی پیش فروشنده و پیش خریدار، از یک طرف مبادله های مالی دو طرف، در یک محیط شفاف تحت نظارت بانک انجام شود و از طرف دیگر با کنترل های خودکار این حساب، اندازه پیشرفت فیزیکی پروژه متناسب با مرحله های پرداخت اقساط تنظیم شود.

به غیر از خلاء حساب امانی، آن شکلی که انبوه سازان عنوان می کنند، برای زمین هایی که سند رسمی برای آن ها صادر نشده است و سازنده و یا مالک آن قصد پیش فروش آن را دارند هم فرآیندی در نسخه جدید قانون پیش فروش مد نظر گرفته نشده است، به شکلی که قرارداد رسمی پیش فروش پس از دیدن زمین توسط سر دفتر می تواند تنظیم شود. از سوی دیگر حق فسخ قرار داد به علت هایی از جمله عمل نکردن به تعهد برای دو طرف معامله پیش فروش که در نسخه قدیمی موجود است، در نسخه جدید دیده نمی شود. و همین طور در نسخه قدیمی، جریمه های ریالی، با درصد معینی برای تاخیر در ساخت و ساز پروژه های پیش فروش، در نظر گرفته شده بود که یکی از آن ها این بود که معادل نیم درصد از هزینه ای که سازنده برای قسمتی از ساختمان می پردازد، در صورت تاخیر، از او کم می شود. اما در نسخه جدید، تنها بر معین کردن تکلیف تاخیر های احتمالی در ساخت پروژه و معین کردن خسارت در متن قرار داد رسمی پیش فروش، بدون اعلام نمودن یک فرمول مشخص برای حساب کردن میزان و نحوه جریمه تاکید شده است. پیش نویس تهیه شده برای اصلاح قانون پیش فروش ساختمان که در سال 89 تصویب شده است، 19 ماده دارد، اما اگر مراحل نهایی تصویب طی شود، ممکن است به مفاد آن مواردی حذف یا اضافه شود.

منبع: اقتصاد نیوز