تفاوت امتیاز و سهام چیست؟

در این مقاله خواهید خواند:

• پیش خرید آپارتمان
• تفاوت پیش خرید آپارتمان به صورت امتیاز یا سهام در چیست؟
  • پیش خرید به صورت امتیاز
  • پیش خرید به صورت سهام
• پیش خرید امتیاز بهتر است یا پیش خرید سهام پروژه ها؟

پیش خرید آپارتمان

در معاملات خرید و فروش ملک طرفین بر اساس معامله انجام شده ملکی را در قبال هزینه و مبلغی مشخص مبادله کرده و هر دو با قطعیت وارد معامله می شوند. اما در معاملات پیش فروش ملک، به سبب آماده نبودن خانه و ملک مورد نظر طرفین بر اساس اعتماد جلو رفته و بر اساس طرح ارائه شده از سوی سازنده و مبلغ اعلام شده توسط وی برای مشارکت در ساخت تصمیم گیری می کنند. در این قبیل معاملات به سبب آماده نبودن ملک و پرداخت اقساطی هزینه های ساخت و اجرا، نیاز به بررسی های بیشتری بوده و باید با جزئیات کامل توافقات مورد نظر را ثبت و در قرارداد مربوطه درج کرد. 

معاملات پیش فروش شامل دو گروه پیش فروش شخصی ساز و پیش فروش تعاونی ساز می باشند که تفاوت هایی اساسی در معامله، شرایط ساخت و همچنین پرداخت را برای آن ها شاهد هستیم. پیش فروش تعاونی ساز متعلق به ارگان های مختلف بوده و معمولا تعاونی های تشکیل شده برای کارکنان همان ارگان اقدام به ساخت می کنند اما در پیش فروش شخصی ساز سازنده ای شخصی برای افراد عمومی اقدام به ساخت کرده و بر اساس طرح ارائه شده در قرارداد مراحل ساخت را پیش می برد.

در پیش فروش تعاونی ساز معمولا آپارتمان ها به صورت امتیاز و یا سهام ارائه می شوند که هر کدام شرایط و ماهیتی متفاوت با دیگری دارد. 

در همین رابطه بخوانید:

راهنمای کامل پیش خرید ملک

تفاوت پیش خرید آپارتمان به صورت امتیاز یا سهام در چیست؟

اگر در منطقه 22 تهران به دنبال پیش خرید واحدهای مسکونی یا تجاری بوده باشید با واژه هایی همچون «امتیاز» ، «سهام» و واژه هایی از این دست آشنا شده اید.

پیش خرید به صورت امتیاز

هنگامی که تعاونی اقدام به عضوگیری می کند کارکنان یک ارگان با اعتمادی که به تعاونی دارند، به عضویت آن درآمده و در روند ساخت، اقدام به پرداخت مبالغ اعلام شده از سوی تعاونی می کنند.در این حالت اعضا واحدی با متراژ مشخص را انتخاب کرده و مبالغ اعلام شده را به تعاونی پرداخت می کنند. پس از پیشرفت پروژه تا حدودی مشخص، تعاونی اقدام به تعیین واحد هر یک از اعضا کرده و بر اساس خوش حسابی عضو از آن ها دعوت شده و به نوبت واحد خود را در طبقه و جهت مشخص انتخاب می کنند.

 این میان اگر عضوی قصد خروج از تعاونی داشته باشد اقدام به فروش واحد خود کرده و در این میان علاوه بر مبالغ واریزی مبلغی را تحت عنوان امتیاز یا حق عضویت از خریدار دریافت می کند.  امتیاز مبلغی است که فروشنده اضافه بر مبلغ واریزی، جهت نقل و انتقال واحد خود از خریدار دریافت می کند تا نام خریدار در پروژه به جای نام او بنشیند و پس از آن خریدار اقساط باقیمانده را به تعاونی پرداخت کند و واحد خود را از تعاونی در موعد مقرر تحویل بگیرد.

این نحوه خرید و فروش در تعاونی ها تحت عنوان امتیاز معرفی شده و تا زمان انتخاب واحد پروژه برقرار خواهد بود. به عبارتی پس از انتخاب واحد پروژه و تعیین واحد هر یک از اعضا پروژه از حالت امتیاز خارج شده و تحت عنوان متری فروش ارائه خواهد شد و خریدار می بایست بر اساس متراژ، جانمایی واحد در آپارتمان، قیمت هر مترمربع آپارتمان در آن محله اقدام به معامله کند.

در همین رابطه بخوانید:

مفهوم حق امتیاز در پیش فروش تعاونی مسکن

پیش خرید به صورت سهام

اگر پروژه پیش فروش به صورت سهام ارائه شود، اعضا می توانند بر اساس سهام اعلام شده توسط تعاونی اقدام به سرمایه گذاری کنند. سهام جزیی از کل می باشد. یعنی مقدار متراژی که یک نفر از کل متراژ یک پروژه دارد و بنا به سندی خاص آن مقدار متراژ به نامش شده و در آخر به ازای آن سند و طبق پروسه ای خاص که از قبل تعریف شده، براساس همان مقدار متراژ، واحد تحویل می گیرد. سهام خیلی کلی تر از امتیاز است. به این معنی که شما در خرید امتیاز از حدود و ثغور چیزی که می خرید مطلع هستید ولی در خرید سهام، شما سهمی را خریداری می کنید که تنها بخشی از واحدی است که به شما تعلق می گیرد و برای تبدیل شدن به واحد، باید چند سهم در کنار هم یک واحد را تشکیل دهند.

به عنوان مثال می توانم به امتیازها و سهام ها شهرک چیتگر اشاره کنم تا ملموس تر به تفاوت امتیاز و سهام بپردازیم. شهرک چیتگر 3 پهنه دارد که البته پهنه A که تقریبا تحویل شده و از حالت پیشفروش خارج شده است. در پهنه B فروش واحدها به صورت سهامی است. یعنی متراژ واحدها از 75 تا 400 متر است که تعاونی عرضه ی واحدها را در قالب بسته های سهامی 33 و 63 متری انجام می دهد. به این معنی که شما هر متراژی که مدنظر دارید باید با همین دو عدد 33 و 63 آن را تکمیل و تجمیع کنید. مثلا اگر یک واحد 120 متری مدنظرتان باشد با خرید 2 سهم 63 متری می توانید به آن برسید یا برای یک واحد 100 متری با خرید یک سهم 33 و یک سهم 63 متری می توانید به آن برسید. در خرید سهام، پارکینگ و انباری و مشاعات جدا محاسبه می شود و معمولا ضریب طبقات و محوطه سازی و ... جدای از مبلغ خرید سهام دریافت می شود. در این نوع خرید معمولا تعاونی راهکارهایی اتخاذ می کند که شما بتوانید سهام ها را تجمیع کنید و مابه التفاوت سهام با متراژ واحد نیز قابل خرید و فروش می باشد.

و اما درپهنه C چیتگر، خرید و فروش واحد به صورت امتیازی می باشد. به این معنی که متراژ واحدی که می خرید از قبل مشخص است با تمام متعلقات مثل پارکینگ و انباری و مشاعات. مثلا شما یک واحد 75 متری خریداری می کنید با پارکینگ و انباری با زمان تحویل مشخص و پیش پرداخت مشخص و تعداد و میزان اقساط مشخص.

پیش خرید امتیاز بهتر است یا پیش خرید سهام پروژه ها؟

اینکه کدام یک از این دو نوع بهتر است بستگی به پروژه اش دارد و البته نوع پرداختی شما. در کل باید گفت جهت سرمایه گذاری با میزان سرمایه اندک، خرید سهام بهتر است و به هر میزان که آورده اولیه بیشتر باشد تعداد سهام بالاتر می رود و نتیجتا سود حاصله نیز بیشتر. اما اگر قصد از خرید، سکونت باشد خرید امتیاز منطقی تر است چرا که در خرید امتیازی همه مراحل از قبل مشخص است و می توانید نسبت به آورده اولیه و پرداخت اقساط مورد نظر ، حساب و کتاب کنید.

در نتیجه، نمی توان گفت سهام بهتر است یا امتیاز. همه چیز به اصالت پروژه و تعاونی سازنده بستگی دارد. سهام یا امتیاز تنها نوع عرضه می باشند و هیچ یک نسبت به هم برتری ندارند. بلکه هر کدام مقتضی به موقعیت و میزان و نوع پرداختی خریدار می توانند کارآمد باشند.