راهنمای کامل تنظیم و تمدید قرارداد اجاره

در این مقاله خواهید خواند:

• اجاره نامه
• اطلاعات درج شده در قرارداد اجاره
  • مشخصات کامل طرفین قرارداد
  • مشخصات مورد اجاره
  • مدت زمان اجاره
  • اجاره بها و مبلغ ودیعه
  • بخش توضیحات در قرارداد اجاره
  • امضا و تایید قرارداد اجاره
• تمدید قرارداد اجاره
  • تمدید قرارداد اجاره به کمک مشاورین املاک
  • تمدید قرارداد اجاره به صورت پشت نویسی و بدون مراجعه به بنگاه
  • تمدید قرارداد اجاره به صورت شفاهی

اجاره نامه 

زمانی که مالک، ملک مسکونی و یا تجاری خود را در اختیار فرد دیگری قرار می دهد تا با شرایط مشخص و در قبال هزینه ای معلوم از آن استفاده کند، بایستی میان طرفین نوشته ای مکتوب و قانونی تنظیم شود و تمامی اطلاعات فردی، مشخصات ملک، شروط و نکات لازم در آن درج شود که این قرار داد را اجاره نامه می نامیم. قرارداد اجاره یکی از رایج ترین قراردادها می باشد که برای تنظیم آن روش های متعددی وجود دارد. برخی از افراد برای تنظیم قرارداد اجاره به دفاتر املاک مراجعه کرده و به کمک مشاورین املاک قرارداد مربوطه را تنظیم می کنند. اما برخی افراد به صورت شخصی اقدام به تنظیم اجاره نامه می کنند که در مقایسه با مورد قبلی ریسک بالایی دارد و می بایست پیش از آن اطلاعات لازم را کسب کرده باشند.

اطلاعات درج شده در قرارداد اجاره

برای استناد به قرارداد اجاره می بایست برخی اطلاعات به صورت کامل و دقیق در آن درج شود تا برای طرفین هیچ گونه شبه ای وجود نداشته باشد.

اطلاعات درج شده در قرارداد اجاره شامل موارد زیر می باشد:

مشخصات کامل طرفین قرارداد

منظور از طرفین قرارداد مالک ملک و مستاجر می باشد. لذا در زمان عقد قرارداد توجه داشته باشید که فرد مقابل مالک ملک باشد و نه فرزند یا همسر وی.

اطلاعات درج شده در قرارداد می بایست بر اساس کارت ملی و یا شناسنامه فرد باشد و نه اسم و رسم معروف فرد.

نمونه ای از بند مشخصات طرفین در قراردادهای اجاره:

• موجر/ موجرین ........... فرزند ........... به شماره شناسنامه ........... صادره از ........... كد ملي ........... متولد ........... ساكن ........... تلفن ........... 

با وكالت / قيوميت / ولايت / وصايت ........... فرزند ........... به شماره شناسنامه ........... متولد  ........... به موجب ...........

• مستاجر/مستاجرین ........... فرزند  ........... به شماره شناسنامه ........... صادره از ........... كد ملي ........... متولد ...........  ساكن ........... تلفن ........... 

با وكالت / قيوميت / ولايت / وصايت ........... فرزند ........... به شماره شناسنامه ........... متولد  ........... به موجب ...........

مشخصات مورد اجاره

برای این بند از قرارداد می بایست اطلاعات مربوط به ملک را از سند استخراج کرده و اطلاعاتی مانند پلاک ثبتی را به طور کامل در قرارداد درج کرد. به کمک این اطلاعات می توان به طور دقیق ملک مربوطه را در زمان لازم شناسایی کرد. علاوه بر این در زمان ثبت مشخصات ملک می توان فهمید که ملک مربوطه دارای انشعباتی مجزا می باشد یا مشترک. در این بخش از اجاره نامه پارکینگ و انباری نیز تعیین خواهد شد تا بعدا اختلافی ایجاد نشود.

نمونه ای از بند مشخصات مورد اجاره در قراردادهای اجاره:

• تملیک منافع ........... دانگ/دستگاه/یک باب ........... واقع در  ........... دارای پلاک ثبتی شماره ........... فرعی از  ........... اصلی ........... بخش ........... به مساحت ........... متر مربع دارای سند مالکیت به شماره سریال ........... صفحه ........... دفتر ........... به نام ........... مشتمل بر ........... اتاق خواب با حق استفاده برق / آب /گاز به صورت اختصاصی/ اشتراکی / شوفاژ روشن /غیر روشن / کولر / پارکینگ ........... فرعی به متراژ ........... متر مربع / انباری فرعی ........... به متراژ ........... متر مربع تلفن دایر/غیر دایر به شماره ........... و سایر لوازم و منصوبات و مشاعات مربوطه که جهت استفاده به رویت مستاجر/مستاجرین رسیده و مورد قبول قرار گرفته است.

مدت زمان اجاره

قرارداد اجاره بدون تعیین زمان دقیق برای پایان قرارداد، از نظر قانون دارای مشکل است. با توجه به اینکه قرارداد اجاره ملک نوعی عقد لازم است، باید مدت آن مشخص شده و به طور دقیق درج شود.

درج عباراتی مبنی بر تخلیه ملک با اراده مالک قانونی نبوده و می تواند مشکلاتی را برای طرفین به وجود آورد. لذا باید دقت شود که تاریخی مشخص و دقیق درج شود.

نمونه ای از بند مدت اجاره در قراردادهای اجاره:

• مدت اجاره  ........... ماه/سال شمسی از تاریخ  ... / ... / ...13 الی ... / ... / ...13 می باشد.  

اجاره بها و مبلغ ودیعه

برای تعیین مبلغ اجاره و رهن ملک و همچنین نحوه پرداخت آن ها می بایست نکاتی زیر را در نظر داشت تا بتوان تا حد امکان از مشکلات احتمالی جلوگیری کرد. 

• رهن کامل ملک از نظر شرعی امکان پذیر نبوده و می بایست مبلغی هر چند اندک به عنوان اجاره در نظر گرفته شود.
• برای تعیین مبلغ اجاره و رهن ملک از کارشناسان این حوزه کمک بگیرید. برای این منظور می توانید با کارشناسان مسکن صدف در ارتباط باشید.
• مبلغ رهن و اجاره تعیین شده و همچنین نحوه پرداخت آن باید به طور کامل در قرارداد اجاره درج شود.
• مبلغ رهن می بایست پیش از تحویل ملک به مستاجر دریافت شود.
• برای بازپرداخت مبلغ ودیعه توسط مالک، حتما مدت زمانی مشخص را تعین کنید.
• برای تاخیر در پرداخت اجاره بها و یا بازپرداخت مبلغ ودیعه جریمه ای را تعیین کرده و در قرارداد درج کنید
• نحوه پرداخت اجاره بها باید در قراداد درج شده و بر همان اساس نیز دریافت شود.
• در صورت پرداخت مبالغ به صورت چک بانکی می بایست شماره چک ، تاریخ، شعبه بانک و مبلغ آن در قرارداد درج شود.
• در صورت واریز مبلغ به شماره کارت، دقت کنید که حتما شماره کارت در قرارداد درج شود و همچنین شماره کارت متعلق به مالک باشد و نه افراد دیگر خانواده.
• تمامی توافقات باید در قرارداد درج شود. در غیر این صورت فاقد اعتبار بوده و قابل استناد نمی باشند.

نمونه ای از بند اجاره بها در قراردادهای اجاره:

• میزان اجاره بها جمعاً ........... ریال، از قرار ماهیانه مبلغ ........... ریال که در اول / آخر هر ماه به مو جب قبض رسید پرداخت می شود .
• مبلغ ........... ریال از طرف مستاجر / مستاجرین بعنوان قرض الحسنه نقداً / طی چک به شماره ........... بانک ........... شعبه ........... پرداخت شد و یا نقداً / طی چک شماره ........... بانک  ........... شعبه  ........... در تاریخ    ... / ... / ...13 به موجر پرداخت خواهد شد . معادل مبلغ پرداختی به عنوان قرض الحسنه با انقضاء مدت اجاره و فسخ آن همزمان با تخلیه عین مستاجره به مستاجر مسترد خواهد شد.

در همین رابطه بخوانید:

اجاره بهای ملک را چگونه محاسبه کنیم؟

بخش توضیحات در قرارداد اجاره

برای این بخش از قرارداد اجاره به طور معمول نکاتی درج می شود که در بند های قبلی عنوان نشده اما باید مورد تایید طرفین قرار گیرد. به عنوان مثال هزینه تعمیرات و یا شارژ ساختمان باید مورد تایید هر دو طرف قرار گیرد و مشخص شود که مسئولیت پرداخت با چه کسی است. لذا مواردی از این دست باید با جزئیات کامل در این بخش قرارداد درج شود.

از جمله نکاتی که در این بخش عنوان می شود می توان موارد زیر را نام برد:

• جریمه تاخیر در پرداخت

برای محاسبه جریمه تاخیر در پرداخت، مبلغ اجاره کل یک ماه را مبنا قرار داده و جریمه را ۵۰٪ تا ۱۰۰٪ بیشتر از اجاره ماهیانه تعیین می‌کند. به عنوان مثال اگر مبلغ کل اجاره ماهیانه 5 میلیون تومان است، جریمه تاخیر را 7.5 تا ۱0 میلیون تومان برای ۱ ماه تاخیر می‌نویسید.

• متعلقات ملک

متعلقات ملک شامل تمامی اقلامی می باشد که در زمان تحویل ملک در اختیار مستاجر قرار می گیرد شامل کولر، پکیج، آبگرمکن، پرده و وسایلی از این قبیل 

• توافقات جانبی میان طرفین(تعمیرات، ایرادات ملک، تجهیز ملک)

به عنوان مثال مالک تقبل می کند که پیش از تحویل ملک واحد مربوطه را رنگ کند یا تعمیرات لازم را انجام دهد، این توافقات باید به طور کمل و با جزئیات در قرارداد درج شود. اگر احیانا به توافق انجام شده عمل نشود می توان با استناد به قرارداد اجاره تصمیمات لازم را اخذ کرد.

• هر گونه نکته ای که ممکن است فرد مقابل آن را تکذیب کند اما برای آن توافقی صورت گرفته است.
• مسئولیت پرداخت هزینه های ملک 

امضا و تایید قرارداد اجاره

در پایان می بایست طرفین قراداد مورد نظر را تایید و امضا کنند. اما به طور معمول علاوه بر طرفین دو نفر شاهد نیز قراداد مربوطه را امضا می کنند که از نظر حقوقی شرایط بهتری را برای قرارداد به وجود می اورد. اگر دو شاهد اجاره‌نامه شما را امضا کنند، راحت‌تر می‌توانید موارد قانونی را پیگیری کنید. در صورتی که دو شاهد اجاره‌نامه را امضا کنند، در هنگام بروز نقض مفاد اجاره‌نامه، نیازی به مراجعه به دادگاه‌های عمومی نخواهد بود. بلکه طرفی که ناراضی است، می‌تواند با ارائه اجاره‌نامه به شورای حل اختلاف محلی مورد شکایت خود را بررسی کند.

تمدید قرارداد اجاره

زمانی که مدت قراداد اجاره خاتمه می یابد، طرفین می توانند قرارداد مربوطه را پایان داده و یا آن را تمدید کنند. تمدید قرارداد اجاره به چند روش انجام می شود که شامل موارد زیر است:

• تمدید قرارداد اجاره به کمک مشاورین املاک
• تمدید قرارداد اجاره به صورت پشت نویسی و بدون مراجعه به بنگاه
• تمدید قرارداد اجاره به صورت شفاهی

تمدید قرارداد اجاره به کمک مشاورین املاک

مطمئن ترین راه برای تمدید اجاره نامه مراجع به بنگاه و کمک گرفتن از مشاورین املاک می باشد. چرا که این افراد تحخصص کافی در این زمینه داشته و به مسائلی حقوقی آن واقف هستند لذا نظارت مشاورین برای تنظیم و تمدید اجاره می تواند اقدامی کاملا عاقلانه و جساب شده باشد. برای تمدید اره نامه اگر قرار است مفادی به قرارداد اضافه یا کم شود و تغییری در آن ایجاد گردد حتما در حضور متخصصین و مشاورین املاک باشد تا از مشکلات احتمالی جلوگیری شود.

توصیه می شود برای کاهش هزینه ها و پرداخت نکردن حق کمیسیون املاک شخصا اقدام به تنطیم اجاره نامه و یا تمدید آن نکنید چرا که می تواند مشکلات و دردسر هایی را برای شما رقم زند. 

تمدید قرارداد اجاره به صورت پشت نویسی و بدون مراجعه به بنگاه

برای تمدید قرارداد اجاره بدون مراجعه به بنگاه می بایست نسبت به موارد حقوقی آشنا باشید. خصوصا زمانی که قصد ایجاد تغییراتی در قرارداد را دارید. برای این موارد توصیه می شود به بنگاه ها مراجعه کرده و از تخصص مشاورین کمک گرفته شود. 

اگر قصد ایجاد تغییری در قراداد اجاره را ندارید می توانید تنها با پشت نویسی اجاره نامه مفاد مربوطه را برای مدتی مشخص تمدید کنید. برای این منظور می توانید در برگه ای جدید به اجاره نامه موجود استناد کرده و مدت زمان اجاره و مبلغ اجاره بها را درج کنید. برای این منظور نکات زیر را در نظر داشته باشید:

• اگر قصد دارید متن تمدید اجاره نامه آپارتمان را روی برگه‌ی جدید بنویسید، حتما باید به شماره قرارداد اجاره نامه خود اشاره کنید. در این صورت نیازی به درج تمام جزئیات قرارداد نخواهید بود.
• مدت زمان اجاره خانه را مشخص کنید. یعنی زمان شروع قرارداد و زمان پایان اجاره در برگه جدید به طور دقیق ذکر شود.
• تغییرات ایجاد شده در مبلغ اجاره بها و یا ودیعه ملک باید به طور کامل در برگه جدید درج شود. در صورتی که تغییری در اجاره بها ایجاد نشده است نیز می بایست این نکته را درج کرده و مجددا مبلغ اجاره در برگه جدید ذکر شود.
• تمامی تغییرات و تصمیمات جدید را به طور کامل در برگه جدید بنویسید.
• طرفین قرارداد هر دو بایستی برگه جدید و یا قرارداد پشت نویسی شده را امضا کنند.
• توصیه می شود برای تمدید قرارداد نیز از دونفر شاهد کمک گرفته و شاهدین تمدید صورت گرفته را تاثثید و امضا کنند. 

نمونه ای از متن تمدید قراداد اجاره:

• با توجه به اتمام قرارداد شماره ……….. در تاریخ ……….. در خصوص اجاره یک دستگاه آپارتمان توسط ……………….. از ………………………. با توجه به توافق طرفین قرارداد جدیدی بین دو طرف منعقد شده و مبلغ ودیعه از ……………………. به ……………………… تغییر یافته و اجاره از …………………….. به ……………………… در ماه افزایش/کاهش می‌یابد.

تمامی مفاد قرارداد شماره ……………………… برای این قرارداد برقرار می باشد.

توجه شود که در صورت تغییرات دیگر در قرارداد اجاره، تمامی تغییرات و تصمیمات جدید را به طور کامل در ادامه این متن در برگه جدید بنویسید.

تمدید قرارداد اجاره به صورت شفاهی

تمدید قرارداد اجاره به صورت شفاهی ریسک بسیار بالایی داشته و به هیچ عنوان توصیه نمی شود. حتی اگر طرفین آشنا باشند نیز نباید به این روش اقدام به تمدید قرارداد بکنند لذا توصیه می شود از این روش به هیچ عنوان استفاده نشود .