سونامی ساخت «مال ها» در شهرهای بزرگ

کارشناسان املاک می گویند که در طول سال های گذشته، به خصوص سال های پایانی دهه ی 80 و سال های شروع دهه ی 90 با وارد شدن حجم بالای درآمدهای نفتی به بازار ساخت و ساز مال ها، بازار واحدهای تجاری این واحد ها نه تنها اشباع، بلکه به شکل فوق اشباع رسید.

در سال های گذشته زیاد شدن احداث مجتمع های بزرگ تجاری در کلانشرها به خصوص در شهر تهران به یک موضوع مهم اقتصادی تبدیل شده است. از یک طرف نبود انجام مطالعه های ضروری و لازم برای بنای این حجم از مال ها به شکل غیر متناسب با نیازی که هر منطقه دارد و از طرف دیگر گسترش غیر قابل باور فناوری ارتباطات باعث خرید و فروش اینترنتی در شبکه های مجازی شده است که این کار هم آسانتر است و هم در زمان و فرار از ترافیک کلان شهرها را به همراه دارد. بنای این مال ها را که به شکلی قبل از همه از نظر مالی به سود شهرداری هاست، غیر اقتصادی و بازار فروش این واحدها را که با بازارهای قدیمی تر رقابتی  و مغازه های راسته ی خیابان تنگاتنگ دارند، و اینباعث به وجود آمدن بحران شده است. جانمایی غیر اصولی و بی قاعده ی مال ها مشکلات ترافیکی را به وجود آورده است که تجزیه و تحلیل آن در این مقاله نمی گنجد. وقتی به آمار مال های بنا شده و بلااسفاده رها شده است در شهر تهران به عنوان پایتخت و بزرگ ترین شهر ایران نگاه بیندازیم و همچنین  تجزیه و تحلیل میدانی بحران اقصادی به وجود آمده بر اثر سرمایه های بلوکه شده در بنا شدن این مال ها و بهره گرفتن از نظر کارشاناسن مرتبط است.

املاک تهران

بررسی آمار احداث و بهره گیری از مال ها

اگر به تحول بازارهای سنتی تا مال ها به دقت نگاه کنیم می فهمیم که احداث زیاد مال ها در شهر تهران و شهرهای بزرگ دیگری مانند آن در 10 سال گذشته  به حد فوق اشباع خود رسیده است. تحقیقات بیان گر این است که در طول 5 سال قبل حدوداً 53 درصد از برج های ساخته شده در شهر تهران با کاربرد تجاری و چند منظوره احداث  شده اند. در صورتی که در حال حاضر 20 میلیون متر مربع مرکز تجاری چند منظوره که بخش هایی از شهر تهران در حال ساخت است یا ساخته شده است، روی دست سرمایه گذاران مانده است. در حال حاضر در بعضی از منطقه های شهر تهران مثل منطقه ی 1،3 و منطقه های 22 و 5 تعداد زیادی مال و مجتمع تجاری احداث شده و به خاطر نبودن جاذبه در آن منطقه ها، مالکان این مجتمع ها برای فروختن این واحد ها موفقیتی به دست نیاورده اند. با توجه به تحقیقات انجام شده در منطقه های 1، 3 و 22 به ترتیب 10، 15 و10 مال تازه تاسیس شده وجود دارد که این این بناها زیادتر از نیاز این نواحی است. و به همین دلیل این مال ها با یک بحران روبرو شده اند به اسم بحران مغازه های خالی. جناب آقای محمود جهانی، مدیرکل سابق برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت مسکن و شهرسازی با دادن آماری، حجم بیشتر مال های احداث شده در شهر تهران در منطقه 22 را به شکل غیر هدفمند و انفعالی ذکر کرد که به هیچ شکلی مناسب با نیاز منطقه و یا مطابق طرح های جامع و تفصیلی نیست. ایشان این چنین گفتند: «توسعه مال‌ها در یک پهنه جغرافیایی خاص در یک انفعالی ایجاد شد و به سمت مراکز جدید پیش رفت. در چند سال اخیر حدود 25 درصد پروانه‌های تجاری تهران در منطقه 22 صادر شده است. دلیلش هم ساختار و بافت کالبدی منطقه 22 به‌عنوان یک منطقه جدید بوده که از قبل از انقلاب به‌عنوان ممر تنفسی شهر تهران در نظر گرفته شده بود. در منطقه22 چون عمدتاً پهنه‌ها بزرگ‌مقیاس بودند، امکان تعریف پروژه‌های بزرگ وجود داشت که از جمله این‌ها احداث مال‌ها و مگامال‌ها بودند. در مناطق دیگر چون محدودیت زمین داریم، این امکان فراهم نبوده است، مگر زمین‌های کنار ایستگاه‌های مترو و زمین‌هایی که تغییر کاربری داده‌اند. با این وصف در این سال‌ها توسعه مجتمع‌های عظیم تجاری به‌صورت انفعالی و نه بر اساس نیازسنجی و با یک برنامه از پیش تعیین شده انجام شده است.» به این شکل جای خالی مطالعه های اجتماعی، زیست محیطی قبل از بنای این مال ها مشهود است.

آغاز به اوج رسیدن سرمایه گذاری ها و دیدن وضع خرید و فروش مسکن

به این شکل در حال حاضر تعداد زیادی از واحدهای تجاری مجتمع بزرگ در منطقه های متفاوت شهرهای بزرگ، مشتری و سکنه ای ندارد. تحقیقات میدانی از چندین مشاور املاک در چند کلان شهر مثل شهر تهران بیانگر این است که در طول سال های گذشته متاثر از ساخت و سازهای بی رویه واحدهای تجاری به خصوص در شکل مجتمع های تجاری بزرگ (مال ها) و به وجود آمدن مسئله ی مازاد عرضه ی این واحدها در شهرهای بزرگ و در بعضی از منطقه ها و به طور خاص در شهر تهران و بی میلی برای خریدن این واحد ها تا آن جایی رسید که اول مالکان این واحد ها در طول دو سال گذشته و در ادامه به فروش نرسیدن تعداد زیادی از واحدهای احداث شده در مجتمع های تجاری بزرگ در قدم اول شروع به کم کردن قیمت ها و واقعی سازی آن ها در برابر اندازه ی پیشنهادی قیمتی در سال های قبل کردند و بعد از آن راه های دیگری مثل فروش قسطی این گونه واحد ها در پیش گرفته شد. در حال حاضر در مرحله سوم از کوشش خود برای به فروش رساندن این واحد های تجاری که مشتری ندارند، شروع به اعمال مرحله ی دوم از کم کردن قیمت ها در بازار فروش این واحد ها نموده اند. دیده های واقعی و میدانی بیانگر این است که پس از کوشش مالکان و سازندگان در قدم اول برای کم کردن قیمت واحدهای تجاری و فروش آن ها با سطحی کمتر از انتظارها در مورد سود تصور شده از ساخت و ساز این گونه از واحدها، در دومین مرحه این گروه از مالکان کوشش نمودند که با تعدیل شرایط پرداخت از راه فروش قسطی واحدهای تجاری در بازارهایی که مشتری زیادی ندارند، این واحد ها با سازندگان و مالکان واحدهای تجاری دیگر رقابتی داشته باشند. با وجود این که واحدهای تجاری و تعدیل  قیمت ها در اولین مرحله تا اندازه ای باعث به فروش رسیدن بعضی از واحدهای تجاری با موقعیت های بهتر در بازار معامله های این گونه واحد ها شد، اما حجم زیادی از ملک های تجاری کامل شده اما بدون مشتری هست و همین امر باعث شده است که در طول هفته های گذشته  موج دوم کاهش قیمت واحد های تجاری در بازار معاملات این گروه از واحد ها شروع شود. در حال حاضر تعداد واحدهای تجاری که با قیمتی بیشتر از جاذبه ی بازار به بازار فروش عرضه شده است به کمترین حد خود رسیده است و بیشتر این واحد ها مخصوصا آن گروه از واحد های تجاری که مدت زیادی خالی بوده اند با قیمت مناسب و با تناسبی نسبت به شرایط اقتصادی به بازار فروش عرضه شده اند. اعضای فعال بازار معامله های واحدهای تجاری بیان می کنند که در حال حاضر اندازه ی تقاضا برای خریدن این واحدها چندان هم  قابل توجه نیست، هر چند شاید کاهش دوباره ی قیمت ها باعث شود که قسمت دیگری از این واحدها به فروش برود، اما مثل قبل، انتظار رونق  در بازار معامله های این دسته از واحدها نیست.

املاک تهران

گسترش بی رویه ی مال ها و عواقب آن

با عملکردی این چنین به جای این که سرمایه ها را به طرف بخش های تولیدی هدایت کند، آن را به سوی شغل های توزیعی هدایت کرده است. از سوی دیگر زمانی که تعداد شغل ها از نیاز بازار زیاد تر شد، در اصل به شکلی به سوی مشاغل کاذب هجوم می برند که این کار سوددهی خاصی ندارد و این موضوع تا جایی امتداد دارد که مجتمع های بزرگ تجاری همچنان بلااستفاده باقی می مانند. کم شدن عایدی شغل ممکن است دو نتیجه را حاصل کند. اول آن که آن صنف به تعطیلی کشیده شود و دوم این که صاحب صنف برای کسب درآمدی که می خواهد خودش شروع به انجام کارهای غیر قانونی کند. در حالی که با وارد شدن اینترنت به قلمرو تجارت و گسترش هر روزه ی فروشگاه های اینترنتی در کشور، تعداد زیادی از تولید کنندگان در تفکر عرضه ی اینترنتی و حذف هزینه ی توزیع سنتی محصولات خود هستند. از طرف دیگر در اکثر مواقع علاقه ای به گذران وقت برای رجوع فیزیکی به مرکز های خرید نشان نخواند داد. جناب آقای فردین یزدانی، مدیر بازنگری طرح جامع مسکن در این خصوص این گونه می گوید: «مال‌ها در تهران و شهرهای بزرگ خارج از قاعده و هرگونه عقلانیت منطقی بیش از حد ظرفیت ساخته شدند، به‌همین‌دلیل کاملاً به رکود خورده و سوداگری در این ساخت‌وسازها هم به خط پایان خود رسیده است. جرقه هیجان احداث مجتمع‌های عظیم خصوصاً در تهران از انتهای سال ٨٦ که پایان رونق کم‌سابقه مسکن بود، زده شد. به‌این‌ترتیب بسیاری از سرمایه‌های مسکن به سمت رونق ساخت‌وساز این مراکز سوق پیدا کرد. بانک‌ها و نهادها عمده سرمایه‌گذاران این حوزه بودند. این سرمایه‌گذاران به توصیه کارشناسان امر بی‌توجهی کردند، چراکه اعتقاد داشتند با لوکس‌سازی و افزودن جذابیت‌ها و امکانات مدرن‌تر و ساخت بنا با استانداردهای خاص می‌توانند پاساژهای قدیمی و مغازه‌داران خرد را شکست دهند. آنها به شرطی می‌توانستند در این امر موفق باشند که قیمت تمام‌شده بنا پایین و تعداد مال‌های احداث‌شده منطقی باشد که هیچ‌کدام رخ نداد.» نکته ای که در سخنان آقای یزدانی مورد توجه است این است که با توجه به تحقیقات میدانی در مورد بازه زمانی سونامی سرمایه گذاری در سال های گذشته است. تحقیقات و تجزیه و تحلیل های کارشناسان نشان دهنده ی این امر است که در حال حاضر و چه بسا در سال های آغاز سرمایه گذاری در این مورد در شهرهای بزرگ به خصوص تهران قطعاً به شکست می رسد. البته در مواردی بسیار نادر هم ممکن است وجود داشته باشد که بسیار کم و جزو استثنائات است.

منبع: اقتصاد آنلاین