بازار مسکن راه حل می خواهد، نه مُسَکن!(بخش دوم)

کنترل نمودن سوداگری در بازار مسکن مهم تر است تا بالا بردن میزان وام خرید

تحقیقات در سال های گذشته در بازار مسکن بیانگر این است که بالا رفتن وام خرید که به امید خانه دار شدن خانوارها صورت می پذیرد، موجب بالا رفتن نفع سوداگران بازار مسکن می شود. غلامی عقیده دارد: ویژگی های خاص مسکن مانند غیر قابل انتقال بودن، دوام بالا و ناهمگن بودن سبب شده است تا سرمایه گذاری در این بخش ریسک پایین و حاشیه سود مطمئنی در بر داشته باشد. احتکار مسکن از طریق خالی نگه داشتن خانه ها و فروش آن ها در زمان مناسب، یکی از مسیرهایی است که سود تضمین شده ای دارد و سوداگران را تشویق می کند به جای تولید مسکن که هزینه و دردسرهای خود را دارد، این مسیر غیر مولد را انتخاب کنند.

املاک تهران

با وجودی که دولت ها با دریافت مالیات سنگین بر خانه های خالی، وسوسه ی احتکار و خالی نگه داشتن خانه ها را کمتر می کند، اما اجرایی نشدن این سیاست در کشورمان موجب شده است که تعداد واحدهای مسکونی خالی به 2.6 میلیون واحد برسد. با وجود این که طرح مالیات بر خانه های خالی به عنوان قسمتی از لایحه ی اصلاح قانون مالیات های مستقیم در سال 1394 در مجلس تصویب شد، اما تا به حال اراده ی جدی از سوی مسئولین برای اجرای این طرح مشاهده نشده است.

از دیگر ابزارهای با اهمیت دولت ها برای جلوگیری از سوداگری در قسمت مسکن، بهره بردن از پایه مالیاتی به عنوان مالیات بر عایدی سرمایه  (CGT)است. که این نوع مالیات هم در کشورمان اجرایی نشده است. در این شکل از مالیات دولت قسمتی از ما به التفاوت قیمت خرید و فروش را از فروشنده مسکن دریافت می کند تا حاشیه سود در معامله های مسکن کمتر شود و به همان میزان نیز تمایلات برای سوداگری کاهش پیدا کند. همچنین باید به این موضوع نیز اشاره کنیم که خانه اول هر فردی که متقاضی مصرفی است و تولید کنندگان مسکن از این مالیات معاف هستند. پس تا وقتی که این دو مالیات وضع شده در کشورمان به اجرا در نیاید، بالا بردن میزان وام خرید مسکن این بهانه و فرصت را به سوداگران می دهد تا با احتکار یا بالا بردن بی دلیل قیمت مسکن، سود بیشتری را به سوی خود سرازیر نمایند.

درست است که با وجود وارد شدن به موقع مجلس شورای اسلامی و تصویب نمودن طرح مالیات بر عایدی مسکن و کلیات آن در کمیسیون اقتصادی مجلس، تا حدودی امید به تغییر اوضاع می رفت، اما خبرهایی که دریافت می شود حکایت ازاین دارد که با وجود گذشت یک ماه و نیم از تصویب کلیات این طرح در مجلس، اما هنوز کارگروه آن برای تحقیق و بررسی در خصوص آن در کمیته ی مالیاتی کمیسیون به وجود نیامده است.

املاک تهران

خانواده ها نیز قدرت استفاده از وام های خرید مسکن را ندارند

تحقیقات و پژوهش ها در مورد درآمد و هزینه های خانوارهای ایرانی بیانگر این است که خانوارهای دهک های پایین و متوسط جامعه امکان بازپرداخت اقساط وام خرید مسکن را در حال حاضر ندارند و اگر سقف وام و به دنبال آن میزان قسط بازپرداخت آن زیادتر شود، تعداد کمی از خانواده ها می توانند از این وام بهره مند شوند.

غلامی می گوید: میزان استقبال از وام مسکن یکم با وجود متقاضیان بسیار زیاد در بازار مسکن، نشانی از این عدم استطاعت مردم برای استفاده از وام های طراحی شده است. به علاوه بعد از مدتی به دلایلی که ذکر شد افزایش قیمت مسکن رخ خواهد داد و عملا تعداد بیشتری از خانواده ها توان خرید مسکن را نخواهند داشت و کاملا از تقاضای موثر بازار مسکن خارج می شوند و بازار مسکن با رکود بیشتری مواجه می شود.

بانک عامل حوزه مسکن به عنوان عامل پرداخت وام خرید مسکن در حال حاضر هم با کمبود منابع مواجه است. در شهریور ماه امسال محمد حسن مرادی مدیر امور طرح و برنامه بانک عامل حوزه مسکن در یک گفتگو از ناتوان بودن این بانک برای بالا بردن میزان وام مسکن خبر داد. موضوع جالب تر این که این کسری با وجود بهره گیری از منابع به دست آمده از قسط های بازگشتی مسکن مهر است. منابعی که می توانست به خود مسکن مهر تعلق گیرد و متقاضیان این واحدها را که مدت های زیادی است در انتظار کامل شدن واحدهای خود هستند را صاحبخانه نماید و آنان را از اجاره نشینی رهایی دهد.

غلامی عقیده دارد اگر مسئولین و سیاست گذاران در پی رونق بازار مسکن و بالا بردن توان خرید مردم هستند، می بایست در عوض بالا بردن میزان وام خرید مسکن که نتیجه ی اجاری این سیاست را در کشور به وضوح می بینیم، در پی کم کردن هزینه نهایی مسکن باشد. در این خصوص، پشتیبانی درست از تولید و عرضه مسکن، بالا بردن میزان اعطای وام ساخت مسکن، حذف نمودن هزینه زمین از هزینه ی نهایی مسکن و همچنین برخورد جدی با سوداگران بازار مسکن می توانند راه حل های مناسبی در این زمینه باشند.