پیامد سقوط قدرت وام مسکن

نزول کیفیت معامله خریداران مسکن در شهر تهران در ماه قبل یک پیغام به سیاست مدار این قسمت اطلاع می دهد. سهم خانه های قدیمی در معامله ماهیانه واحد های مسکونی در شهر تهران در مقایسه به زمستان سال گذشته دو برابر افزایش داشته است و در برابر این، میزان سازه های جدید کاهش چشمگیری داشته است. از سوی دیگر، تعداد افرادی که در حال حاضر با تسهیلات اوراق مسکن شروع به معامله کرده اند در مقایسه با آغاز سال حدودا نصف شده است. اوضاع فعلی، افت توان تسهیلات مسکن در اثر ناهماهنگی قیمت ها را نشان می دهد که نتیجه اهمیت ندادن به آن افزایش بیش از اندازه ساخت و ساز می باشد.

املاک تهران

معادله مربوط به مجموعه های هم سن آپارتمان های معامله شده در پایتخت طبق آمار ماه بهمن به روز رسانی شد. معادله  سن خرید و فروش ها در بهمن ماه که سهم هر کدام از چهار مجموعه ی سنی اصلی آپارتمان در بازار مسکن را بر عکس می کند، نشان دهنده ی افزایش دو برابر شدن سهم آپارتمان های ساخت قدیمی با قدمت بنای 16 تا 20 سال ساخت در مقایسه به بهمن ماه سال قبل دارد. با وجود اینکه در ماه میانی زمستان سهم خرید و فروش آپارتمان های تازه ساخته شده تا پنج سال ساخت نیز تحت تاثیر شرایط بخصوص سازنده ها و قبول کردن بعضی از انها به فروش، یک واحد درصد رشد کرده است.

اما افزایش خرید و فروش آپارتمان های قدیمی و کهنه به بیشترین حد در سال های پایانی رسید. از طرفی دیگر گرفتن توان از وام های بانکی خرید مسکن تحت تاثیر بالارفتن قیمت مسکن طی امسال، باعث شده که توان معامله بعضی از وام ها نسبت به متوسط قیمت یک واحد آپارتمان 50 متر مربعی در شهر تهران  کمتر از 15 درصد نزول داشته باشد. پیامد این اوضاع روی آوردن خریداران مسکن وام دار به خصوص استفاده کنندگان از وام ها از محل اوراق به معامله آپارتمان های ساخت قدیم و رشد قابل توجه سهم این مجموعه از همه ی خرید فروش ها بوده است.

آمار کاهش تعداد استفاده کنندگان از تسهیلات اوراق مسکن و در زمان واحد رشد بیش از دوبرابر سهم خانه های قدیمی از خرید و فروش در ماه میانی زمستان، دربردارنده یک نتیجه بااهمیت برای سیاست گذار بخش مسکن می باشد که می بایست در سیاست های مقابل این قسمت ازاقتصاد لحاظ شود. نتیجه واضح نزول کیفیت معامله مسکن در شهر تهران و کم شدن اشتیاق به بهره بردن از انواع وام های مسکن به خصوص تسهیلات از محل اوراق، از بین رفتن کارآیی این تسهیلات و ضروری بودن تقویت آن به صورتی است که باعث فروش و ساخت مسکن شود، است.

هم اکنون وام های مسکن هیچ ارتباطی با سمت عرضه ندارد، در حالی که نهایت آن با وجود رشد شدید بهای ساخت و در نتیجه بالارفتن آخرین قیمت مسکن، معادله نشده است. روند این اوضاع می تواند به خارج شدن تمام خریداران مسکن از بازار و کامل تر شدن نزول ساختمانی حال حاضر منجر شود و این بدین معناست که در صورت بی عملی سیاست گذار قسمت  و مسکن و دقت نکردن در سقف وام ها، ایام بدی در مقابل فعلان این قسمت قرار دارد؛ در حالی که تجارب سال های قبل بیانگر آن است که در سال هایی که فقط قسمت فروش مسکن قوی شده و از تقویت توان معامله قسمت تقاضا غافل شده است، نتیجه ی آن با رکود زمان زیادی به خاطر تناسب نداشتن توان معامله با ارزش ساختمان نمایان شده است.

تغییرمسیرمتقاضیان مسکن از آپارتمان های تازه ساخته شده، ساخت جدید، و میان سال به آپارتمان های قدیمی از ابتدای امسال کم کم آغاز شد و در حال حاضر در ماه میانی زمستان و در وضعیتی که نرخ مسکن به دو برابر مدت شبیه به سال قبل رشد داشته، باعث شده سهم آپارتمان های قدیمی نیز از 7 درصد در ماه میانی زمستان سال قبل به 15 درصد در بهمن ماه سال جاری برسد.

املاک تهران

این سهم نه تنها در بهمن ماه سال 96 که کمتر از یک ماه از پیشرفت بازار گذشته بود، بلکه در بهمن ماه 95 کا بازار حدودا در حال رکود به سر می برد نیز تقریبا 7 درصد بود، اما روند سریع رشد نرخ ملک در امسال باعث شد سرعت پیشرفت این مجموعه گروه سنی نیز افزایش پیدا کند و در وسط فصل زمستان  این سهم به بیشترین حد برسد. اگر چه در ماه میانی زمستان سهم آپارتمان های تازه ساخته شده تا سقف 5 سال ساخت نیز با افزایش در مقایسه با بهمن ماه سال 96 همراه بود، به نحوی که خرید و فروش در این مجموعه ی سنی از 5/43 درصد در اولین ماه زمستان به 3/44 درصد رشد داشته است.

این پیشرفت یک واحد درصدی از چندی قبل از طرف « دنیای اقتصاد» پیش بینی شده بود، چرا که زیر نظر گرفتن حرکات سازنده ها در بازار املاک بیانگر آن بود که در ماه بهمن به علل گوناگون از جمله قصد مهاجرت به خارج از کشور، هدف خرید یا تبدیل به بهترین خودرو و سر رسید شدن زمان پرداخت چک هایی که برای معامله وسایل ساختمان در آستانه کامل شده هزینه کرده بودند، تمایل به فروش آپارتمان کامل شده و کلید نخورده داشتند که این مسئله خود را در آمار خرید و فروش املاک نوساز در ماه میانی زمستان نشان داده است.

مجموعه ای از سازنده ها در بهمن ماه در دو طرف میز خرید و فروش ها نشسته اند، بدین معنی که آپارتمان های کلید نخورده خویش را از نظر موقعیت و امکانات نسبت به دیگرآپارتمان های مشابه  در همان نقطه به صورت نسبی در ردیف کمتری قرار دارند، معامله کرده و آپارتمان های بهتری را خریداری کرده اند.

این مجموعه از سازنده ها با توجه به این که در سال 98 شاید معامله آپارتمان از اوضاع فعلی هم پیچیده تر خواهد شد، با این کار سعی کردند سرمایه ی خود را به ملکی تبدیل کنند که با توجه به وضعیت و موقعیت نقد شوندگی آن بیشتر باشد. با این وجود، همچنان سهم آپارتمان های تازه ساخته شده تا نهایت 5 سال ساخت نسبت به مشابه سال گذشته در سطح پایین تری قرار دارد که خود نتیجه دگرگونی مسیر متقاضیان مسکن در سال 97 برای روبروشدن با افزایش بیش از اندازه نرخ است.

در ماه بهمن سال گذشته سهم تازه ساخت ها از همه ی خرید و فروش ها در بالاترین حد خود بود و حدودا 55 درصد از همه ی آپارتمان های معامله شده نو سازتا پنج سال ساخت بودند. در حالی که امسال متناسب با سرعت پیشرفت نرخ، با افت 9 واحد درصدی این سهم در ماه میانی زمستان مواجه بودیم و در حال حاضر میزان خرید و فروش تازه ساخت ها به کمتر از نصف همه ی خرید و فروش های ماهانه رسیده است.