راهنمای کامل تبدیل سند وکالتی به سند شش دانگ

در این مقاله خواهید خواند:

• معامله وکالتی
• سند وکالتی 
• دلایل عدم انتقال سند در معاملات وکالتی
• توصیه هایی برای انجام معامله وکالتی و اثبات مالکیت
• توصیه هایی برای جلوگیری از کلاهبرداری توسط فروشنده
  • فروش همزمان ملک به چند نفر
  • ادعای عدم دریافت پول توسط فروشنده
  • توقیف ملک
• انتقال سند و تبدیل سند وکالتی به سند شش دانگ رسمی

معامله وکالتی

در بازار های معاملاتی مختلف شاهد انواعی از معاملات هستیم که هر کدام شرایط خاص حقوقی خود را دارا می باشد. در بازار مسکن معاملاتی از جمله خرید و فروش ملک؛ رهن و اجاره و... را شاهد هستیم که معاملات خرید و فروش ملک به سبب بالا بودن هزینه های مورد نیاز یکی از حساس ترین معاملات در بازار مسکن بوده و یکی از اصلی ترین گزینه های موجود برای سرمایه گذاری می باشد.

در این میان معاملاتی را شاهد هستیم که به صورتی وکالتی در حال انجام است. به این صورت که پس از انجام معامله؛ سند به نام خریدار و مالک جدید منتقل نمی شود و فروشنده به خریدار مربوطه وکالت بلاعزل می دهد تا تمامی کارهای لازم پیرامون انتقال سند و یا خرید و فروش ملک را شخصا و بدون حضور وی انجام دهد.

خرید ملک به صورت وکالتی معمولا به دلایلی از جمله افزایش هزینه های مربوط به انتقال سند و همچنین طولانی بودن فرایند آن و یا در رهن بانک بودن سند ملک انجام گرفته و لذا مالک سند را به نام خریدار منتقل نمی کند. لذا این موارد می تواند مشکلاتی را برای خریداران فراهم آورد. معاملاتی از این دست به طور معمول با خطراتی همراه می باشند و به همین سبب برای وارد شدن به این معاملات می بایست موارد حقوقی مربوطه را مطالعه کرده و آن ها را مد نظر داشت.

سند وکالتی

در بازار مسکن شاهد خانه هایی با انواع سند ملکی متفاوت هستیم که هر یک از این اسناد شرایط خاص خود را داشته و در زمان لازم باید مورد بررسی قرار گیرند. اما رایج ترین و معتبرترین سند ملکی سند شش دانگ بوده و نشان دهنده مالکیت فرد مورد نظر بر تمام ملک می باشد. به عبارتی بر اساس سند شش دانگ مالک ملک یک نفر بوده و اختیار تام نسبت به آن ملک دارد. این سند که از اعتبار بالایی برخوردار است به نوعی رایج ترین نوع سند نیز می باشد. اما علاوه بر سند شش دانگ ما بر اساس نوع مالکیت افراد و یا شرایط ملک و معمامله صورت گرفته اسناد دیگری را نیز شاهد هستیم که از جمله آن ها می توان به سند وکالتی ملک اشاره کرد. 

همان طور که ذکر شد در معاملات وکالتی به دلایل مختلفی سند رسمی و شش دانگ ملک به نام خریدار منتقل نشده و فروشنده برای انجام فرایند نقل و انتقال سند؛ وکالتی بلاعزل را در اختیار خریدار قرار داده و بر اساس این وکالت نامه و مبایعه نامه تنظیم شده ملک مورد نظر تحت تملک خریدار خواهد بود. لذا این مدارک را به عنوان سند وکالتی در نظر گرفته شده و می توان با استفاده از آن ها اقدامات لازم را انجام داد. در این نوع اسناد؛ سند رسمی موجود به نام فروشنده بوده و در مقابل وکالت بلاعزلی که پیرو آن خریدار اختیار کامل بر ملک و تصمیمات پیرامون آن دارد صادر می شود. لذا خریدار اجازه انتقال سند و یا خرید و فروش ملک را خواهد داشت. باید توجه داشت که این وکالت نامه به صورت رسمی تنظیم شده باشد تا اعتبار لازم و کافی برای انجام عملیات حقوقی و مراحل قانونی مربوطه را داشته باشد.

دلایل عدم انتقال سند در معاملات وکالتی

در معاملات وکالتی همان طور که بیان شد در طی معامله صورت گرفته سند ملک به نام خریدار منتقل نشده و تنها وکالت نامه ای به عنوان مجوز برای طی مراحل قانونی نقل و انتقال صادر می شود. در معاملات وکالتی صورت گرفته به طور معمول موارد و دلایل زیر را برای عدم انتقال سند شاهد هستیم که می بایست موارد حقوقی مربوط به هر یک را در نظر داشت و با تدابیر لازم وارد معامله شد.

• آماده نبودن سند تفکیکی برای واحد های ملک
• فرار از مالیات ناشی از خرید و فروش ملک و نقل و انتقال سند 
• ملک مورد نظر فاقد سند رسمی باشد
• سند ملک در رهن بانک باشد.
• عجله فروشنده برای دریافت پول و یا سفر و طولانی بودن فرآیند انتقال رسمی ملک
•  ساختمان مورد نظر دارای خلافی هایی مانند ساخت واحد در طبقه همکف یا کمبود پارکینگ باشد. 

توصیه هایی برای انجام معامله وکالتی و اثبات مالکیت

به طور معمول در معاملات وکالتی به دلیل مشکلاتی که وجود دارد امکان انتقال سند به نام خریدار نبوده و لذا معامله به صورت وکالتی و با دادن وکالت نامه بلاعزل انجام می گردد. اما باید توجه داشت که داشتن وکالت بلاعزل به تنهایی تایید کننده مالکیت خریدار نبوده و می بایست حتما موارد زیر را در نظر گرفت تا مشکلات احتمالی به حداقل برسد.

• حتما در زمان انجام معامله استعلام سند ملک را انجام داده و از مالک بودن فروشنده اطمینان یابید.
• پیش از انجام معامله بدهی مالیاتی ملک را بررسی کنید.
• معامله مورد نظر را در دفاتر املاک مطمئن به انجام رسانید. 
• مبایعه نامه فروش ملک را حتما تنظیم کنید و برای آن کد رهگیری دریافت کنید.
• وکالت نامه دریافت شده را در دفاتر اسناد رسمی تنظیم کرده و از دریافت وکالت نامه های غیر رسمی بپرهیزید.
• پیش از انجام معامله از توقیف نبودن سند اطمینان یابید.
• در صورتی که سند ملک در رهن بانک باشد تا پایان مدت رهن اجازه انتقال سند را نخواهید داشت.
• وکالت نامه بلاعزل در صورت فوت و یا جنون مالک باطل شده و فاقد اعتبار خواهد بود. لذا برای انجام مراحل انتقال سند در اولین فرصت اقدام کنید.

 توصیه هایی برای جلوگیری از کلاهبرداری توسط فروشنده

• فروش همزمان ملک به چند نفر

با توجه به اینکه در معاملات وکالتی انتقال سند صورت نمی گیرد امکان کلاهبرداری توسط مالکان و فروش همزمان ملک به چند نفر وجود داشته؛ لذا باید افراد این نکته را مد نظر  داشته باشند که داشتن وکالت بلاعزل به تنهایی خطرناک بوده و احتمال فروش ملک به افراد دیگر توسط مالک رسمی وجود داشته و در این صورت اعتبار وکالت نامه هر چند رسمی باشد؛ از بین خوهد رفت.

برای جلوگیری از این اتفاق ناخوشایند و بسیار محتمل در معاملات وکالتی؛ می بایست موارد زیر را در نظر داشت:

1. تنظیم مبایعه نامه یکی از اصلی ترین اقدامات در معاملات ملکی می باشد که در خرید وکالتی باید جدی تر گرفته شده و حتما نسبت به تنطیم آن اقدام شود. با تنظیم مبایعه نامه در دفاتر املاک ابتدا سند ملک استعلام شده و با اطمینان از این مورد می توان برای خرید ملک اقدام کرد. با تنظیم شدن مبایعه نامه و بر اساس آن ملک مربوطه در اختیار مالک جدید و خریدار آن می باشد و این مورد قابل استناد و پیگیری خواهد بود. علاوه بر این با ثبت مبایعه نامه در سامانه املاک کشور امکان تنظیم آن توسط مالک قبلی وجود نداشته و ملک تحت تملک خریدار خواهد بود و تنها مراحل انتقال سند باید طی شود.
2. علاوه بر این می بایست در وکالت نامه درج شود که فروشنده ملک اجازه فروش ملک را شخصا نداشته و به این ترتیب این حق از وی سلب می شود.

• ادعای عدم دریافت پول توسط فروشنده

 اگر در معامله وکالتی مبایعه نامه تنظیم نشود امکان این وجود خواهد داشت که فروشنده ادعا کند که مبلغی را دریافت نکرده و یا طلب مبالغی بالاتر را داشته باشد. لذا برای جلوگیری از این مشکلات می بایست خریداران حتما اصرار بر تنظیم مبایعه نامه داشته باشند تا به کمک آن بتوانند فروش ملک و مبالغ پرداخت شده را اثبات کنند. در غیر این صورت احتمال کلاهبرداری توسط فروشندگان بالا بوده و می تواند دردسر هایی را برای آن ها فراهم آورد.

• توقیف ملک

برخی از مواقع فرد فروشنده کلاهبردار نبوده و قصد فریب خریدار را ندارد اما به سبب عدم انتقال سند؛ امکان بروز مشکلاتی وجود دارد. به عنوان مثال اگر به دلایل حقوقی املاک و دارایی های فرد فروشنده توقیف شود و قانون اجازه فروش و یا انتقال اسناد را ندهد" حتی با داشتن وکالت نامه معتبر نیز این فرایند غیر قانونی بوده و امکان انتقال سند وجود نخواهد داشت. اما اگر در زمان انجام معامله اقدام به تنظیم مبایعه نامه شود این مشکل برطرف شده و با استناد به آن می توان مالکیت خریدار را ثابت کرده و تاریخ تنظیم مبایعه نامه را ملاک قرار داد.

انتقال سند و تبدیل سند وکالتی به سند شش دانگ رسمی

در صورت رعایت نکات حقوقی و موارد احتیاط در معاملات وکالتی می توان از بسیاری مشکلات پیشگیری کرده و موارد حقوقی بسیاری را از سر گذراند. اگر زمان لازم برای انتقال سند طی شود و مشکلی برای طرفین به وجود نیاید افراد می توانند به کمک مبایعه نامه و وکالت نامه معتبر اقدام به انتقال سند کرده و سند رسمی به نام خریدار صادر شود. برای انجام این فرایند می بایست به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده و با ارائه مدارک زیر انتقال سند را انجام داد.

1. سند مالکیت ملک
2. مدارکی که نشان می‌دهد فروشنده مالک آن ملک شده است (مثلا بنچاق انتقال قبلی یا تقسیم‌نامه یا حصر وراثت)
3. پایان کار ساختمان دریافتی از شهرداری (برای ساختمان‌هایی که قبل از سال ۱۳۴۹ احداث شده‌اند نیاز نیست.)
4. مفاصا حساب دارایی
5. مفاصا حساب شهرداری (شامل عوارض نوسازی و پسماند)
6. استعلام ثبت
7. شناسنامه و کارت ملی
8. اخذ اعتبار وکالت‌نامه از دفترخانه تنظیم‌کننده وکالت‌نامه