سند زدن ملک و مراحل انتقال آن

در این مقاله خواهید خواند:

• معاملات ملکی
• سند ملک
• مراحل انتقال سند 
• انجام معامله و تنظیم مبایعه نامه
• کد رهگیری و لزوم دریافت آن
• مراجعه به دفاتر اسناد رسمی
• انتقال سند
• در زمان سند زدن ملک چه هزینه هایی باید پرداخت شود؟

معاملات ملکی

در بازار مسکن با انواع معاملات ملکی روبرو هستیم که از جمله آن ها می توان به خرید و فروش ملک؛ رهن و اجاره؛ پیش فروش و... اشاره کرد. در معاملات خرید و فروش ملک طرفین قرارداد یعنی فروشنده و خریدار بر سر معامله ملکی وارد توافق شده و در ازای هزینه ای مشخص ملک مورد نظر را معامله می کنند. در شرایط امروز جامعه روال کاری خرید و فروش ملک در دفاتر املاک و با حضور مشاورین انجام می شود که می تواند از بسیاری مشکلات جلوگیری کند. لذا در زمان انجام هر گونه معامله ملکی ابتدا در پی یافتن یک مشاور املاک مطمئن باشید تا بتوانید با اطمینان و اعتماد کامل در معامله مورد نظر وارد شوید.

در مجموع برای معاملات خرید و فروش ملک مراحل زیر را شاهد هستیم:

• توافق میان طرفین و انجام معامله
• مراجعه به دفاتر اسناد رسمی
• دریافت کد رهگیری
• انتقال سند

سند ملک

اسناد ملکی با توجه به نوع ملک و چگونگی تفکیک آن دارای انواع متفاوتی می باشند که می بایست در زمان خرید ملک به آن دقت و توجه داشته و با اطلاع از مسائل حقوقی هر یک از انواع سندها در معاملات مربوطه وارد شد تا حتی الامکان از مشکلات احتمالی جلوگیری کرد.
در معاملات خرید و فروش ملک؛ بسیاری از افراد پس از انجام معامله برای انتقال سند اقدام کرده و با ارائه مدارک و تسویه حساب های لازم سند ملک را به نام خریدار و یا به عبارتی مالک جدید منتقل می کنند که مراحل زیر را برای آن شاهد هستیم.
 

مراحل انتقال سند 

در معاملات ملکی پس از ایجاد توافقات لازم میان فروشنده و خریدار ملک بر سر قیمت و موارد جانبی شاهد عقد قرارداد میان آن ها هستیم که به طور معمول این اتفاق در دفاتر املاک و به کمک مشاورین املاک صورت می گیرد. مشاورین املاک به عنوان نمایندگان اتحادیه املاک کشور موظف به نظارت و ثبت قراردادهای ملکی می باشند که به همین سبب شاهد فعالیت آن ها در بازار هستیم. مشاورین املاک بر اساس وظایف خود جوانب معامله را بررسی کرده و با اطلاع طرفین قرارداد از آن؛ اقدام به تنظیم مبایعه نامه و قرارداد مورد نظر می کنند. 

انجام معامله و تنظیم مبایعه نامه

در مواقعی که انتقال سند با معامله ای همراه است؛ انتقال سند پس از انجام معامله و تنظیم مبایعه نامه مربوطه انجام می شود. به طوری که پس از توافق میان طرفین معامله و به نتیجه رسیدن آن ها بر سر قیمت و دیگر مسائل تمامی مشخصات خریدار و فروشنده، شیوه‌ی نقل و انتقال سند، زمان انجام قرارداد، نکات تکمیلی پیرامون خانه، شیوه‌ی پرداخت هزینه‌ها و مبلغ قابل پرداخت آن به صورت کتبی ثبت شده و مبایعه نامه میان آنها بسته می شود.
مبایعه نامه به معنی قراردادی است که بین خریدار و فروشنده بسته می شود و به موجب آن ملکی خرید و فروش شده و توافقاتی به صورت مکتوب بین طرفین معامله شکل گرفته است. بر اساس این قرارداد هر یک از طرفین بایستی به توافقات انجام شده و ذکر شده در قرارداد پایبند باشد. باید توجه داشت که در صورت عدم تعهد هر یک از طرفین قرارداد، تعهدات ذکر شده و حقوق شخص مقابل، قابل پیگیری است.
قولنامه
قولنانه نیز بسیار مشابه مبایعه نامه می باشد با این تفاوت که یکی از طرفین معامله شرایط لازم جهت انجام و به پایان رساندن آن را ندارد به همین سبب طرفین بر اساس قولنامه با یکدیگر توافق می کنند تا در زمان مناسب و با فراهم شدن شرایط اقدام به انجام معامله کنند. با اینکه تفاوت بسیاری بین قولنامه و مبایعه نامه دیده می شود اما به موجب آن هر یک از طرفین موظف به انجام تعهدات ذکر شده می باشد و در صورت عدم پایبندی به آنها هر یک از طرفین می تواند با مراجعه به مراجع قانونی حق خود را طلب کند.

کد رهگیری و لزوم دریافت آن

 کد رهگیری برای تایید معامله ملکی انجام شده و همچنین اعتبار مشاور املاک مورد نظر می باشد. یکی از مهمترین مواردی که در زمان معاملات ملکی می بایست در نظر داشته باشیم انجام معامله و قرارداد مربوطه در دفاتر املاک رسمی و داراری مجوز می باشد. برای دریافت کد رهگیری ملک می بایست مشخصات و اطلاعات مربوط به معامله توسط مشاور املاک در سامانه «سامانه‌ی ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور» ثبت کرده و سپس کد رهگیری صادر می شود. پس از ثبت معامله انجام شده کد رهگیری در بالای مبایعه نامه قابل مشاهده بوده و به عنوان تاییدی برای معامله انجام شده؛ ملک معامله شده و همچنین مشاور مربوطه می باشد.

مراجعه به دفاتر اسناد رسمی

اگر پس از خرید ملک قصد بنام زدن آن را داشته باشید بایستی حتما فروشنده به همراه سند و شناسنامه خود، به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده و به منظور ثبت سند تشکیل پرونده دهد. همانطور که در ادامه به مدارک لازم برای تشکیل پرونده اشاره شده است، دفاتر اسناد رسمی آن ها را به مراجعه کنندگان اعلام می کنند که بایستی برای انجام مراحل بعدی آنها را آماده کرد. از جمله مواردی که در زمان انتقال سند نیاز است و باید به دفترخانه ها ارائه شود؛ بنچاق و مفاضاحساب می باشد که معمولا برای بسیاری از افراد سوال ایجاد می کند که بنچاق چیست؟ و یا اینکه منظور از مفاصاحساب چیست؟
بنچاق مدرکی است که حاوی  تمام جزئیات و متعلقات و مشخصات ملک از جمله کد انشعابات آب، برق و گاز  بوده و به صورت برگه ای به اندازه A2 در اختیار مالکین قرار می گیرد و به عبارتی پیش نیاز دریافت سند ملک است. 
اگر به هر دلیلی بنچاق ملک خود را ندارید، برای انجام معامله مربوطه می توانید به دفاتر اسنادی که معاملات و یا عملیات ثبت ملک در آنجا انجام شده، مراجعه کرده و درخواست خود را ارئه دهید. در برخی موارد هم در زمان انجام معامله خود دفاتر اسناد رسمی از دفترخانه ای که معامله قبلی ملک، در آن صورت گرفته، درخواست بنچاق می کنند.
مفاصا حساب را می توان تسویه حساب های ملک تلقی کرد. به این صورت که برای انجام مراحل نقل و انتقال سند بایستی ابتدا تمامی بدهی ها و هزینه های مربوط به ملک تسویه شود که از جمله آنها می توان به هزینه های مربوط به شهرداری، دارایی، بیمه و یا بخشداری اشاره کرد. این هزینه ها را مفاصا حساب می گویند که برای املاک با موقعیت ها و شرایط گوناگون و همچنین کاربری های مختلف، متفاوت خواهد بود.

مدارک لازم جهت انجام مراحل ذکر شده و ثبت قانونی معامله مورد نظر در دفاتر اسناد رسمی شامل موارد زیر است:

• اصل و کپی سند مالکیت
• اصل و کپی بنچاق ملک
• کپی شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار
• اصل و کپی وکالت‌نامه(در صورت حضور وکیل بجای هر یک از طرفین)
• اصل و کپی گواهی پایان‌کار و یا عدم خلافی شهرداری یا نامۀ بازدید شهرداری یا بخشداری(در مورد زمین‌های دارای بنا و زمین‌های بدون بنا)
• صورت‌مجلس تفکیکی در مورد آپارتمان (این مورد باید هماهنگ شود)
• اصل و کپی حصر وراثت(سندهای ورثه‌ای)
• اصل و کپی فرم مالیات بر ارث(سندهای ورثه‌ای)

انتقال سند

برای انجام آخرین مرحله، بایستی خریدار و فروشنده در تاریخ درج شده در مبایعه نامه در دفتر اسناد مربوطه حاضر شوند. در صورت عدم حضور یکی از طرفین معامله و عدم پاسخگویی وی به تماس ها، بایستی فرد مقابل تا پایان ساعت اداری در دفترخانه منتطر وی بماند. در صورت حاضر نشدن شخص غایب تا پایان وقت اداری، فرد مقابل می تواند گواهی عدم حضور دریافت کرده و با مراجعه به مراجع قانونی نسبت به دریافت حقوق خود اقدام کند.

در زمان سند زدن ملک چه هزینه هایی باید پرداخت شود؟

هزینه های مربوط به نقل و انتقال سند یکی از مواردی است که در زمان خرید و فروش ملک با آن روبرو هستیم. از جمله هزینه هایی که باید توسط طرفین معامله پرداخت شود می توان به موارد زیر اشاره کرد که تسویه آن ها الزامی می باشد.

• هزینه مربوط به انجام معامله در دفاتر املاک: این هزینه به عنوان کارمزد و حق کمیسیون مشاورین املاک تلقی شده و بر اساس ارزش ملک و نرخ تعیین شده توسط اتحادیه املاک محاسبه می شود. 
• مالک ملک و یا به عبارتی فروشنده می بایست هزینه های مربوط به خلافی؛ عوارض نوسازی و پسماند را به شهرداری بپردازد و حساب ملک را تسویه کند.
• هزینه نقل و انتقال که توسط دارایی دریافت می شود نیز باید توسط فروشنده پرداخت شود.
• در صورتی که ملک در اختیار مستاجر بوده باشد دارایی مبلغی را تحت عنوان مالیات بر اجاره نیز دریافت خواهد کرد که باید توسط فروشنده پرداخت شود.
• هزینه مربوطه به ثبت نقل و انتقال صورت گرفته در دفترخانه می بایست به صورت مساوی توسط هر دو طرف معامله پرداخت شود که سالانه به صورت مشخص اعلام و از طرفین معامله دریافت می شود.