وجه التزام در معاملات ملکی

در این مقاله خواهید خواند:

• وجه التزام چیست؟
• تفاوت وجه التزام و خسارت تادیه (ضرر و زیان)
• در صورت پرداخت وجه التزام؛ تکلیف تعهد اجرا نشده چیست؟
• در قراردادهای ملکی برای چه مواردی می توان وجه التزام تعیین کرد؟
• تعیین میزان وجه التزام

وجه التزام چیست؟

در تمامی قراردادهای معاملاتی طرفین قرارداد متعهد می شوند که برخی اقدامات را پیرو قرارداد و معامله صورت گرفته انجام دهند. اما در برخی مواقع افراد به دلایلی از انجام تعهدات خود سر باز زده و در انجام آن ها کوتاهی می کنند. لذا بر طبق قانون برای متعهد ماندن افراد مبلغی را به عنوان جریمه در نظر گرفته اند که در صورت انجام ندادن تعهدات درج شده در قرارداد باید توسط فرد پرداخت شود. این مورد مربوط به هر دو طرف قرارداد بوده و امکان اجرای آن برای تمامی قرارداد های معاملاتی از جمله معاملات ملکی قابل اجرا می باشد. 

مبلغ قابل پرداخت در زمان عدم تعهد به قرارداد بسته شده و مفاد درج شده در آن را وجه التزام می گویند. به عبارتی جریمه تاخیر در انجام تعهد یا انجام ندادن تعهد در قراردادها را وجه التزام می گویند که برای اجرای آن می بایست این مورد و مبلغ مربوط به آن؛ در قرارداد مربوطه درج شده باشد و نتها در این صورت قابل پیگیری می باشد.

برای وجه التزام در قراردادها می بایست نکات زیر را مد نظر داشت:

• اگر وجه التزام در قرارداد درج نشود؛ حتی در صورت عدم پایبندی یکی از طرفین به تعهدات خود این مورد قابل پیگیری نخواهد بود.
• در صورتی وجه التزام قابل پیگیری و دریافت می باشد که فرد طلب کننده به طور کامل به تعهدات خود عمل کرده باشد.
• وجه التزام با خسارت تادیه متفاوت می باشد.
• وجه التزام اگر به صورت دیگری و با استفاده از عبارات دیگر در قرارداد درج شود؛ ممکن است قابل دریافت نباشد.
• وجه التزام می تواند بسیار موثرتر و مفید تر از چک و سفته در قراردادها واقع شده و افراد را ملزم به اجرای تعهدشان کند.

تفاوت وجه التزام و خسارت تادیه (ضرر و زیان)

واژه تادیه از دین و تعهد گرفته شده است و خسارت تادیه به معنی ضرر و زیان ناشی از عدم انجام آن تعهد می باشد. به عبارتی اگر بر اثر عدم پایبندی به تعهد توسط یکی از طرفین قرارداد دیگری دچار ضرر و زیان شود بر اساس قانون می بایست فرد خاطی نسبت به جبران خسارت وارده اقدام کرده و ضرر و زیان وارد شده به فرد مقابل را بر طرف کند. در مجموع می توان وجه التزام را جریمه ای برای عدم اجرای تعهد طرفین بیان کرد و خسارت تادیه را وجه قابل پرداخت برای جبران خسارت وارد شده ناشی از عدم اجرای تعهد دانست.

در صورتی که در قرارداد بسته شده وجه التزام درج نشده باشد و یکی از طرفین به عهد خود پایبند نباشد فرد مقابل می بایست با مراجعه به دادگاه ضرر و زیان خود را اثبات کند تا بتواند مبلغ مربوط به خسارت تادیه را دریافت کند.

در صورت پرداخت وجه التزام؛ تکلیف تعهد اجرا نشده چیست؟

همان طور که بیان شد وجه التزام جریمه ای است که برای متعهد نبودن طرفین قرارداد دریافت می شود. حال این سوال مطرج می شود که اگر مبلغ مربوط به وجه التزام از فرد مقابل دریافت شود تکلیف قرارداد و تعهدات قابل انجام پیرو آن چه می شود؟

ماده ۳۹ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوب سال ۱۳۵۵ مقرر داشته است:

«هرگاه در سند برای تأخیر انجام تعهد، وجه التزام معین شده باشد، مطالبه وجه التزام مانع مطالبه اجرای تعهد نمی باشد، ولی اگر وجه التزام برای عدم انجام تعهد مقرر شده باشد متعهدله فقط می تواند یکی از آن دو را مطالبه کند.»

با توجه مطلب بالا؛ این مورد در برخی از دادگاه ها به گونه ای مورد ارزیابی قرار می گیرد که فرد خاطی اجازه دارد با پرداخت وجه التزام از انجام تعهد مربوطه سر باز زند. و به عبارتی با پرداخت وجه التزام؛ تعهد صورت گرفته دیگر قابل پیگیری نمی باشد. برای رفع این مشکل افراد می توانند در زمان عقد قرارداد و تعیین وجه التزام؛ الزامی بودن انجام تعهد را حتی در صورت پرداخت وجه التزام را نیز درج کنند. به این صورت که در قرارداد می بایست ذکر شود که وجه التزام و تعهد اصلی قابل جمع بوده و متخلف نمی تواند با پرداخت وجه مربوط به جریمه از انجام تعهد خود سرباز زند.

در قراردادهای ملکی برای چه مواردی می توان وجه التزام تعیین کرد؟

در قرارداد های ملکی به دلیل تنوع معاملات (خرید و فروش ملک؛ رهن و اجاره و...) و قراردادهای بسته شده؛ در بسیاری از مواقع می توان وجه التزام تعیین کرد که از جمله می توان موارد زیر را نام برد:

• اگر در قراردادهای پیش فروش سازنده در موعد معين عملیات اجرایی ساختمان را تمام نكند
• اگر سازنده و یا فروشنده واحدهاي ساخته‌ شده و یا معامله شده را در موعد مشخص و درج شده در قرارداد تحويل ندهد
• اگر فروشنده و یا خریدار در زمان تعیین شده برای انتقال سند ملک مورد معامله مراجعه نکند
• سند ملک در زمان تعیین شده آماده نباشد
• اگر سازنده برای ملک ساخته شده گواهی پايان كار نگيرد
• عدم تخلیه به موقع ملک در قراردادهای اجاره 
• برای پرداخت و بازگشت به موقع مبلغ رهن ملک توسط مستاجر و یا موجر

تعیین میزان وجه التزام

میزان وجه التزام که در قرارداد ها درج می شود کاملا توفقی بوده و در زمان عقد قرارداد توسط طرفین معامله تعیین می شود. این میزان به طور معمول بسته به موردی که برای آن وجه التزام تعیین می شود وابسته بوده و طرفین باید در زمان تعیین آن اصل تعهد و ارزش اجرای آن را در نظر داشته باشند. 

در بسیاری از مواقع هنکام مراجعه به دادگاه افراد ادعای غیر متعارف بودن وجه را داشته و تقاضای کم و یا زیاد شدن مبلغ را دارند که این مورد می تواند توسط قاصی دادگاه و با توجه به مورد تعهد بررسی شود اما بر اساس قانون چون افراد با اراده خود و با آگاهی از وجه التزام تعیین شده قرارداد را امضا می کنند؛ می بایست عینا آن را پرداخت کرده و دادگاه نیز کمتر و یا بیشتر از آن را درخواست نمی کند.