3 محرک اصلی در افزایش قیمت مسکن

قیمت مسکن ممکن است تحت پارامتر هایی افزایش یابد

3 محرک اصلی برای افزایش قیمت  مسکن را می توان عوامل زیر نام برد. 1) افزایش  تعداد  معاملات مسکن 2) افزایش نرخ تورم 3) عدم توان کافی از سوی خریداران

در حال حاضر بازار مسکن هر سه عامل را درون خود دارد و انتظار تحرکات این بازار به سمت افزایش قیمت مسکن با نرخی حتی بیشتر از نرخ تورم وجود دارد. در بین این سه عامل، نرخ تورم عمومی بیشتر از بقیه بر افزایش یا کاهش قیمت مسکن تاثیر گزار است. افزایش نرخ تورم باعث افزایش قیمت کالاهای عمومی و نیز ساختمانی شده و بنابراین موجب می شود هزینه ی تمام شده ی مسکن افزایش پیدا کند. این افزایش هزینه موجب می شود سازندگان مسکن سود انتظاری خود را از فروش بالاتر ببرند و بنابراین قیمت مسکن بیش از نرخ تورم عمومی با افزایش مواجه می شود.

املاک تهران

لذا مادامی که نرخ تورم کنترل شود بخش مهمی از دلایل افزایش قیمت مسکن را می توان تعدیل کرد. کاری در حال حاضر دولت کنونی با کنترل نرخ تورم موفق به آن شده است. در ادامه ی روند نیز اگر با همین قطعیت جلوی افزایش نرخ تورم گرفته شود می توان از افزایش قیمت مسکن جلوگیری به عمل آورد. نکته ای که در این میان وجود دارد این است که طبق نظر اقتصادانان و گزارشات بانک مرکزی که از افزایش بی رویه ی نقدینگی خبر می دهد، تورم نقطه به نقطه در سال 96 در حال افزایش است. این افزایش قطعا بر بازار مسکن و قیمت مسکن تاثیرگزار خواهد بود.

طبق پژوهش هایی که تا کنون انجام گرفته است، تاثیرات تورم بر مسکن به دو شیوه اعمال می شود. یک روش این است که تورم به طور مستقیم قیمت مسکن را افزایش می دهد. آمارها و تجربیات سالهای گذشته نشان می دهد که هرگاه کشور اقتصاد تورمی داشته است، قیمت مسکن نیز در آن دوره از افزایش قابل ملاحظه ای برخوردار بوده است. به طوریکه در دولت های نهم و دهم که نرخ تورم بالایی در حدود 25-30 درصد  وجود داشت،  نرخ رشد قیمت مسکن بسیار بالایی را شاهد بودیم. درحالیکه در دولت یازدهم که نرخ تورم نزدیک به تک رقمی بود، نرخ رشد مسکن نیز  کاهش چشمگیری یافت. به گونه ای که در برخی اوقات شاهد کاهش نرخ مسکن نیز بوده ایم.

تاثیر نرخ تورم بر بخش مسکن به دو شبوه انجام می پذیرد. شیوه ی اول اینکه افزایش نرخ تورم به طور مستقیم باعث افزایش قیمت مسکن می شود و در بازار مسکن التهاب و هیجان کاذب ایجاد می کندو یک شیوه ی دیگر تاثیر گزاری تورم بر مسکن، افزایش تعداد معاملات مسکن همراه با افزایش نرخ تورم است. می توان اینطور برداشت کرد که با افزایش نرخ تورم و رونق بازار مسکن افراد نقدینگی خود را به منظور کسب سود بیشتر به این بازار منتقل کردند اما پس از پشت سر گذاشتن سالهای 90-92 و کاهش نرخ تورم و کنترل التهاب بخش مسکن، توان قشر متوسط برای خرید مسکن کاهش یافت و افراد از آوردن سرمایه های خود به بخش مسکن منصرف شدند. لذا  بازار با کاهش چشمگیر تعداد معاملات مسکن مواجه شد. در سال 95 دولت کنونی سعی نموده که با پرداخت تسهیلات مناسب بر قدرت متقاضیان مسکن بیفزاید و لذا با افزایش تعداد معاملا در سال 96 روبرو بوده ایم. به نظر می رسد که بخش مسکن آرام آرام و بدون نشانی از رفتارهای هیجانی پیشین در حال خروج از رکودبدون افزایش قیمت مسکن می باشد.

 بی اثری افزایش تورم بر قیمت مسکن

کارشناسان ساخت و ساز مسکن معتقدند که با توجه به اینکه دولت وقت بار دیگر توانست بر سرکار بیاید و لذا شاهد تغییرات اساسی در آرایش سیاسی کابینه ی اقتصادی دولت نبوده ایم به نظر نمی رسد افزایش موقت نرخ تورم که ناشی از افزایش نقدینگی است، باعث تغییرات قابل ملاحظه ای بر قیمت مسکن شود. این افزایش تورم تنها می تواند تاثیرات خود را بر قیمت رهن و اجاره ی ملک و ساختمان داشته باشد. اگر چه افزایش غیر رسمی نرخ سپرده های بانکی نیز می تواند علی رقم تاثیرات منفی که بر رشد بازار دارد، از افزایش بیش از اندازه ی نرخ رهن و اجاره جلوگیری کند.

  تاثیر تورم بر مسکن سرمایه‌ای و مصرفی

مسکن به دلیل اینکه به عنوان یک کالا هم بعد مصرفی و هم بعد سرمایه ای دارد، از رابطه ی قوی و دوسویه ای با نرخ تورم برخوردار است. با این حال تاثیر عمده ی تورم بر بخش مسکن به واسطه ی سرمایه ای بودن این کالا انجام می پذیرد. جایی که افزایش تورم موجب کاهش ارزش پول و کاهش قدرت خرید شهروندان می شود. شهروندانی که برای سرمایه گذاری پول های خود را به دلیل توسع نیافتگی بازار سرمایه وارد بانک ها می کنند و با توجه به شرایط موجود و نرخ بالای تورم عملا سودی که دریافت می کنند سود منفی خواهد بود. بنابراین ناگزیر وارد بخش مسکن شده و سرمایه های خود را به این بازار روانه می کنند. با افزایش تقاضا برای مسکن به عنوان یک کالای سرمایه ای و یک اندوخته نواسات قیمت در مسکن به طور غیر منطقی افزایش می یابد. از یک سو با افزایش نرخ تورم هزینه ی تمام شده ی ساختمان بالا رفته و بنابراین انتظارات سازندگان مسکن از دریافت سود بیشتر می شود و از سوی دیگر قدرت خریدار بالاست و به افزایش قیمت از سوی تولید کننده پاسخ می دهد. این افزایش تقاضا در ادامه باعث ایجاد حباب مسکن می شود و پس از مدتی با ترکیدن این حباب بخش مسکن را به رکود سختی خواهد برد.