نقش آژانس های املاک در نوسان قیمت پروژه های منطقه ۲۲

نقش آژانس های املاک در نوسان قیمت پروژه های منطقه ۲۲
  • منتشر شده در : 03 اردیبهشت , 1398
  • نویسنده :
  • تعداد بازدید : 645
  • 0

حدود ده سال پیش، هرگز کسی به ذهنش خطور نمی کرد که روزی در منطقه ۲۲ تهران گنجایشی ایجاد شود که بیش از ۲۰۰ آژانس املاک در این منطقه فعالیت کنند و چیتگر به یکی از قطب های جذب گردشگر و سرمایه گذار تبدیل شود. این مطلب البته درباره آنچه منطقه ۲۲ امروز به آن تبدیل شده است، نمی باشد و آنچه مورد بررسی قرار می گیرد نقش آژانس های املاک در نوسانات قیمتی و ارزش پروژه های منطقه ۲۲ است.

بیش از ۱۰۰ پروژه در حال ساخت در منطقه ۲۲ وجود دارد که از این تعداد کمتر از ۵۰ پروژه واقعا فعال هستند و مابقی یا اصلا شروع بکار نکرده اند و در حد همان خرید زمین و عضوگیری مانده اند و برخی نیز در نیمه های راه به کمبود بودجه خورده اند و به گل نشسته اند. معمولا پروژه ای که در نیمه راه متوقف می شود، اعضای آن پروژه دلسرد می شوند و از پرداخت اقساط و عمل به تعهدات خود سر باز می زنند که این روند به توقف کامل پروژه می انجامد. حدود ۴۰ تا ۵۰ پروژه فعال در منطقه ۲۲ وجود دارد که اکثر آنها متعلق به تعاونی مسکن های ارگان های دولتی و سازمان ها هستند (این پروژه ها نیز خود شامل مسکونی، تجاری یا اداری می باشند) تعداد محدودی را سازنده های شخصی معتبر می سازند و نوع جدیدی از سازنده ها نیز در حال رشد هستند که تعاونی های شخصی و غیردولتی می باشند و بدشان نمی آید با نام گذاری های گمراه کننده خود را به تعاونی های معتبر منطقه چون سپاه و ارتش بچسبانند. این نوع تعاونی های شخصی در حال زیاد شدن هستند و تقریبا ماهیانه یک پروژه جدید را به بازار عرضه می کنند و به پذیره نویسی می گذارند با شرایط بسیار عالی و وسوسه کننده با تبلیغات بسیار گسترده که در رابطه با این نوع تعاونی ها و چگونگی تحقیق و اعتبارسنجی آنها نیز به زودی مطلب جداگانه ای خواهم نوشت.

در بازار پیش خرید و سرمایه گذاری یک سری از پروژه ها براساس نام و اعتبار سازنده و یا کیفیت بسیار متفاوت خود پروژه پس از مدتی از شروع ساخت، معروف می شوند و متقاضیان زیادی پیدا می کنند که همین تقاضای زیاد باعث افزایش ارزش و قیمت این پروژه ها می شود. بسیاری از مواقع این افزایش (یا کاهش قیمت که دقیقا نقطه ی عکس این ماجراست) از دست تعاونی سازنده خارج می شود. بدیهی ترین دلیل این امر غیرانتفاعی بودن تعاونی مسکن های سازنده است. به این معنی که تعاونی مسکن دفتر فروش نداشته و تمامی واحدهای مسکونی خود را به اعضای تعاونی واگذار کرده است بنابراین واحد مسکونی مازادی جهت فروش به متقاضیان عمومی ندارد. اعضای تعاونی براساس واریزی هایی که داشته اند روی امتیاز و عضویت خود قیمت گذاری می کنند و آن قیمت را در بازار اعلام می کنند. خریدارها نیز براساس اعتبار و کیفیت سازنده سراغ پیش خرید پروژه ها می روند و قیمتی که می شنوند قطعا با قیمت مدنظرشان متفاوت است. دقیقا اینجاست که نقش آژانس های املاک پررنگ می شود. کاری که آژانس های املاک انجام می دهند نزدیک کردن قیمت خریدار و فروشنده است تا اندازه ای که فاصله شان منطقی شود و امکان حاضر شدن پای میز قرارداد را داشته باشند. اما به نظر نگارنده تنها نقش آژانس های املاک به همینجا ختم نمی شود و آنها نقش پررنگ تری در نوسانات قیمت پروژه های در حال ساخت منطقه ۲۲ دارند. هر آژانس املاک فعال، به صورت اختصاصی روی چند پروژه ی منطقه فعالیت می کنند و از آنجایی که خرید و فروش در آن پروژه ها برای آژانس املاک انتفاع و سود خواهد داشت، مشاورین املاک و آژانس ها بیشترین انرژی را جهت معرفی و تبلیغ آن پروژه انجام می دهند و خریداران و سرمایه گذاران را به سمت و سویی که خودشان می دانند هدایت می کنند-دقیقا به این دلیل که در این خرید و فروش دارای منافع و سود هستند- به همین منوال آژانس های املاک می توانند پروژه یا پروژه هایی را نیز از سکه بیاندازند و خریداران بالقوه آن پروژه را از خرید در آن پروژه منصرف کنند.

به طور کلی در منطقه ای مثل منطقه ۲۲ تهران که سرشار از موقعیت های سرمایه گذاری ملکی و پروژه های در حال ساخت می باشد و در چشم خریداران نیز گران و مفید آمده است، آژانس های املاک نقشی بسیار پیچیده و پررنگ دارند و خیلی بیش از آنچه به چشم می آید و در ظاهر امر پیداست، تاثیرگذاری دارند. موضوع این مطلب خوب یا بد بودن این موضوع نیست، بلکه تنها توجهی با نگاه کلان می خواهد که این رود خروشان را مدیریت کند و آن را به سرمنزلی که مقصود و مطلوب است برساند.

 

نگارنده ؛ بزرگمهر کیانی

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *