تحلیل بازار ملک و مسکن در سالی که گذشت

سال 1395 بدون تردید برای بازار مسکن سال خوبی به شمار می رود. سالی که تقریبا پایان روند نزولی قیمت مسکن بود و اگر چه این روند را به طور ملموسی صعودی نکرد اما همان سیر نزولی را متوقف کرد و همین امر نیز در این بازار امیدوارکننده بود. در وضعیتی که سه چهار سال پیاپی قیمت ملک و مسکن سقوط کرد و از همه مهمتر خرید و فروش به کمترین میزان خود رسیده بود و بازار ملک و املاک تقریبا حالت نیمه تعطیل به خود گرفته بود، متوقف شدن آن حالت نیمه تعطیل و توجه دوباره صاحبان سرمایه و خریدارانی که جهت سرمایه گذاری همیشه جدی و فکرشده تصمیم می گیرند، به سمت سرمایه گذاری در بازار ملک و پیش خرید واحدهای مسکونی و تجاری اداری که منطقه 22 نیز طلایه دار این بخش می باشد، نوید دهنده بازاری بسیار پربارتر و گرم تر در سال 96 را می دهد.

سالی که نکوست ...

معمولا وضعیت اقتصادی یک سال را می توان از روند آن بازار در طی سه ماهه اولش پیش بینی کرد. بازار مسکن در سال 95 نیز از این قائده مستثنی نبود. بهار 95 اگر چه آنطور که برخی از کارشناسان اقتصادی و صاحبنظران آن را بهار املاک پیش بینی کرده بودند نشد، اما همین که ادامه آن روند نزولی و نومیدانه متوقف شد و جرقه های خرید و فروش در دفاتر املاک معتبر مناطق 22 گانه تهران و شهرهای بزرگ ایران زده شد، کافی بود تا متصدیان امر و بنگاه های کوچک و بزرگ املاک و بالتبع تعاونی های سازنده پروژه های مسکونی به روزهای پیش روی باقیمانده از سال 95 امیدوار شده و با انرژی مثبت تری روزهای خود را آغاز کنند.

توافق هسته ای... برجام!

بعد از داستان برجام و توافق هسته ای صورت گرفته، خیلی ها انتظار داشتند که تمامی اموری که طی چند سال اوضاع به اینجا کشانده در عرض مدت کوتاهی اصلاح شود که همه می دانیم خواسته ای غیرمنطقی است. شاید ملموس ترین تاثیری که برجام بر بازار ملک و مسکن داشت محو شدن فشار روانی بر بازار بود که خریداران بالقوه را از آوردن پول شان در مسکن می ترساند و به آن خوشبین نبودند. دسته ای از سرمایه گذاران که من به آنها سرمایه گذاران سرانگشتی می گویم-سرمایه گذارانی که در مسائل اقتصادی و اجتماعی کارشناس و خبره و تحلیلگر نیستند اما باتوجه به برداشت ساده و ابتدایی خود از جامعه و تحولات آن، بازار را پیش بینی کرده و بسیار ابتدایی و سرانگشتی مسائل اقتصادی را پیش بینی می کنند و دست به انتخاب می زنند و جالب اینکه معمولا نیز حساب و کتابشان درست از آب درآمده و به سود و نتیجه ای که در نظر داشتند، دست می یابند- برجام باعث شد که این دسته از کارشناسان- علی الخصوص- دوباره به بازار مسکن روی آورده و آن را نیز به گزینه های موجود جهت سرمایه گذاری اضافه کنند و یا حداقل به صورت جدی به خرید یا پیش خرید املاک، فکر کنند.

پسابرجام و تحولات منطقه ای... داعش و ارز بالارونده!

اتفاقات پس از برجام و پول های بلوکه شده ای که آزاد شدند، تحرکات غیرمنتظره و بزرگ شدن غده ای به اسم داعش در همسایگی ایران و تلاش ایران جهت حفظ امنیت و مقابله با تهدید و در کل اتفاقاتی که در خاورمیانه روی داد باعث شد قیمت ارزی که کنترل شده بود دوباره بالا رفته و گمانه زنی ها را جهت آینده بازار اقتصادی کشور تشدید کند و از آنجایی که بازار مسکن معمولا اصلی ترین بازار اقتصادی بوده و برای بقیه اصناف اقتصادی نقش کاتالیزور را ایفا می کند، بیشترین تاثیر را در رشد بازار، نه قیمت مسکن بلکه افزایش خرید و فروش دارد و به قول همان سرمایه گذاران سرانگشتی؛ بازار مسکن که راه بیفته همه چی راه میفته!

و این تحلیل ها و گمانه زنی ها به نوعی این باور را در اذهان تقویت کرد که بازار مسکن در حال خروج از رکود است و با راه افتادن بازار ملک و مسکن، تمامی بخش های اقتصادی فعال شده و رونق می گیرند. همین باور ذهنی خود به تنهایی مراجعات  حضوری و تلفنی و اینترنتی به بنگاه ها و دفاتر مشاور ملکی را افزایش داد که پیش درآمدی بود برای خرید کردن آن دسته از خریدارانی که پولشان آماده بود و بخشی دیگر که  برای خرید واحد نوساز یا پیش خرید امتیاز، ملک قبلی خود را برای فروش گذاشته بودند و طی چند ماه که منتظر مشتری بودند و خبری نبود، حالا در این وضعیت ملک خود را فروخته و پولشان را دوباره در پروژه ها و برج های مسکونی مختلف تبدیل به ملک کردند.

گذر از انتخابات امریکا و انتظار برای انتخابات ریاست جمهوری ایران !

تقریبا همه می دانند که انتخابات ریاست جمهوری در هر کشوری یکی از تاثیرگذارترین اتفاقات سیاسی بر اوضاع اقتصادی آن کشور است و البته اگر آن انتخابات در آمریکا باشد تاثیرش بر اوضاع اقتصادی دیگر تنها مختص به کشور خودش نخواهد بود و کشورهای دیگر را نیز تحت تاثیر قرار می دهد.

انتخاب غیرمنتظره دونالدترامپ و موضع گیری های خصمانه اش باعث برخی گمانه زنی های منفی شد-البته در برهه ی کوتاهی- و نگرانی هایی برای عده ای که در مسکن سرمایه گذاری کردند ایجاد شد مبنی بر رکود دوباره بازار مسکن و پایین آمدن نوک پیکانی که تازه چند صباحی است که با شیب بسیار ملایمی رو به بالا شده است.

گذشت زمان البته نشان داد که موضع گیری های ترامپ بیشتر مصرف داخلی داشته اند و تاثیری در اوضاع اقتصادی ایران مخصوصا مسکن نداشته است.

اما انتخابات ریاست جمهوری ایران و تاثیرش بر بازار ملک و مسکن موضوع دیگری است و باید بسیار جدی تر درباره اش فکر کرد. تجربه و گذشت زمان در دو دهه ی اخیر نشان داده است که بازار مسکن هر چهار سال یکبار، دقیقا قبل از انتخابات ریاست جمهوری داغ می شود و قیمت ها بالا می رود. سپس دو سه سال با شیبی ملایم پایین می آید تا دوباره به دوره بعد انتخابات ریاست جمهوری نزدیک شود و با بالا رفتن آمار خرید و فروش قیمت ها بالا برود.

اتفاقی که  سال 90 و 91 افتاد اما کمی متفاوت بود. بالا رفتن قیمت ها و داغ شدن بازار قبل از انتخابات سال 92 هم کمی زودتر شروع شد و هم شدت آن بیشتر از حد انتظار بود که همین روند باعث سودهای کلانی برای برخی از مطلعین از وضعیت بازار شد که توانستند خرید و فروش های متعددی با فاصله زمانی بسیار کوتاه و سودهای زیاد انجام دهند و برخی خریدارها نیز خریدشان را انجام دادند و به امید بالاتر رفتن قیمت ها آنقدر نفروختند تا زمان طلایی جهت فروش گذشت و از برابر چشمانشان آن سودهای طلایی رد شد و قیمت ها سقوط کرد و ملک شان روی دستشان ماند و تبدیل شد به آینه دقی که می توانست سود سرشاری را نصیب شان کند.

سال 95 برای بازار مسکن دقیقا سال پایانی رکودی بود که بین دو دوره انتخابات اتفاق می افتد و بنا به اتفاقی که سال 92 را تبدیل به یک پدیده در بازار مسکن کرد، تمام نگاه ها به سال 96 است که ببینند آیا پدیده سال 92 تکرار می شود یا خیر؟

باید بود و دید!

نگارنده ؛ بزرگمهر کیانی