بازار املاک منطقه 22 در سال 1402

همانند تمامی بازارهای مولد، بازار املاک تهران نیز در سال 1401 فراز و نشیب های زیادی را طی کرد و در حالی سال 1401 به پایان رسید که در سه ماهه آخر سال، میانگین قیمت مسکن در شهر تهران از مرز متری 48 میلیون تومان عبور کرد. با توجه به تلاطم هایی که در بازار ارز و طلا شاهد بودیم، همچنان ایمن ترین بستر جهت سرمایه گذاری و جانماندن از قافله ی پرشتاب تورم، بازار مسکن است.

بازار املاک تهران در سال 1402 باتوجه به روند افزایشی در زمستان سال گذشته می تواند همچنان رو به بالا باشد. اگر چه تعداد معاملات مسکن در فروردین ماه -با توجه به تعطیلات نوروزی و تلاقی آن با ماه رمضان- با روند افزایشی قیمت مسکن متناسب نبوده است اما با در نظر گرفتن سیگنال های بازار و پیش بینی کارشناسان املاک، تا خرداد ماه 1402 افزایش حداقل 30 درصدی قیمت مسکن در تهران دور از انتظار نیست.

این روند پرشتاب در بازار املاک منطقه 22 تهران اما داستان دیگری دارد. زمانی که بحث پیش خرید و پیش فروش املاک پیش می آید، میزان تورمی که تا زمان تحویل پروژه به درصد تورم فعلی بازار افزوده می شود و اگر پروژه مناسب در زمان مناسب انتخاب شود، میزان ارزش افزوده ای که نصیب سرمایه گذار می شود، به صورت تصاعدی افزایش می یابد و این میزان از سوددهی را در حال حاضر در هیچ یک از بازارهای سرمایه گذاری موجود، نمی توان یافت.

 بازار خرید و فروش امتیاز منطقه 22 در زمستان سال 1401 پر رونق بود و همزمان با افزایش تقاضا در بازار امتیاز پروژه های پیش فروش در حال ساخت، قیمت ها نیز سیر صعودی داشتند. این افزایش قیمت ها در حالی بود که تمامی بازارها تحت تاثیر قیمت دلار تا حدودی بالا رفته و در اسفند ماه ریزشی شدند. در بازار امتیاز مسکن در منطقه 22 همچنان باتوجه به پیشرفت فیزیکی پروژه ها و ارزشمند شدن قیمت امتیازها، به سختی فروشنده ای حاضر به فروش امتیاز خود می شد.

باتوجه به موارد فوق، پیش بینی می شود بازار املاک منطقه 22 تهران در سال 1402 با افزایش قیمت شدیدی مواجه شود. از آنجایی که قیمت یک آپارتمان ساخته شده در برج های منطقه 22 –در ضعیف ترین حالت- کمتر از 5 میلیارد تومان نیست، بنابراین خیل بی شماری از سرمایه گذاران و مصرف کنندگانی که تمام سرمایه و پس اندازشان کمتر از این مبلغ است، به بازار امتیاز و پیش خرید از پروژه های در حال ساخت رو می آورند. از طرفی هیچ یک از بازارهای سرمایه گذاری در حال حاضر به اندازه بازار املاک، ظرفیت پذیرش سرمایه را ندارد. تجربه ثابت می کند هر بازاری که پذیرای پول و سرمایه های سرگردان باشد، روند افزایشی با شیب تند خواهد گرفت.

از دیگر مواردی که بازار املاک منطقه 22 تهران را از سایر مناطق پایتخت متمایز می کند، پروژه های پذیره نویسی چیتگر می باشد. تمامی پروژه هایی که در منطقه 22 در حال ساخت می باشند، از مرحله پذیره نویسی شروع کرده اند که همان عرضه اولیه امتیازهای یک پروژه می باشد. در مرحله پذیره نویسی یک پروژه سرمایه گذار فرصت این را دارد که بدون پرداخت مبلغ حق امتیاز و با حداقل واریزی اولیه به عضویت یک پروژه درآمده و با پرداخت اقساط و پیشرفت فیزیکی پروژه، علاوه بر افزایش قیمتی که در توازن با میزان تورم جاری شامل پروژه می شود از افزایش قیمت حق امتیاز نیز برخوردار شده و ارزش افزوده ای بیش از حد تصور را کسب کند.

از آنجایی که اکثر تعاونی های سازنده در منطقه 22 در سال گذشته پیشرفت خوبی در پروژه هایشان داشته و برخی پروژه هایشان را به اعضا تحویل داده اند، پیش بینی نگارنده بر این است که در سال 1402 چندین مورد پذیره نویسی از این تعاونی ها برای پروژه جدید ایجاد شود که هر کدام می تواند یک فرصت طلایی برای سرمایه گذاران و خریداران مسکن در منطقه 22 تهران باشد. اخبار فرصت های سرمایه گذاری ملکی در منطقه چیتگر مثل پذیره نویسی پروژه های جدید را نیز می توان از سایت املاک معتبر در منطقه 22 دنبال کرد.

یکی دیگر از مزیت های سرمایه گذاری ملکی در منطقه 22 تهران، تنوع پروژه های در حال ساخت در چیتگر می باشد. به این معنی که خریداران امتیاز با هر میزان سرمایه ای که به بازار امتیاز در منطقه 22 وارد شوند می توانند یک گزینه از پروژه های معتبر پیش فروش در چیتگر را انتخاب کنند. بدیهی است که هر میزان سرمایه اولیه بیشتری تزریق شود، پیشرفت فیزیکی پروژه انتخابی بیشتر و زمان تحویل آن نزدیک تر می باشد. در کل پروژه های پیش فروش منطقه 22 به هر میزان که پیشرفت فیزیکی بیشتری داشته باشند، هم واریزی اعضا بیشتر و هم امتیاز عضویت در آن پروژه ارزشمندتر و البته تعداد اقساط باقیمانده تا پایان پروژه کمتر است.

در پایان نگارنده بر این باور است که باتوجه به شرایط دشوار اقتصادی که همواره سخت تر نیز می شود، و همینطور با در نظر گرفتن این نکته که گزینه مسکن یکی از اصلی ترین گزینه ها در سبد خرید هر خانواده ایرانی است، نمودار تورم در بازار مسکن نشان از بالا رفتن حداقل 30 تا 35 درصدی قیمت مسکن تا خرداد ماه 1402 دارد. بنابراین پیش خرید پروژه های در حال ساخت در منطقه 22 می تواند یکی از بهترین انتخاب ها بر قشر حداکثری مصرف کننده و خانه اولی ها در پایتخت باشد. با توجه به اینکه منطقه 22 یکی از در حال توسعه ترین مناطق در تهران است، می توان با مشاوره درست و انتخاب هوشمندانه کمی از این تورم لجام گسیخته در بازار مسکن جلو افتاد.

نگارنده ؛ بزرگمهر کیانی