15+1 ماموریت متولی مسکن(بخش اول)

وزیر جدید راه و شهرسازی به شکل رسمی مسئول این وزارتخانه شد و حداقل1+15 تکلیف نیمه کاره هست که باید به آن ها رسیدگی کند. او در حالی مسئولیت این وزارتخانه را پذیرفت که به غیر از بعضی از تکالیف مغفول، تعدادی تکالیف نیمه تمام هم برای انجام آن ها پیش رو دارد. فعالیت های او در حالی آغاز می شود که رونق بازار معاملات مسکن به رکود رسیده و خرید و فروش ملک در شهر تهران که یکی از شهرهای پیشرو در تغییر و تحول ملکی است رونق خود را از دست داده است.

در ماه مهر امسال، حجم معامله های خرید و فروش آپارتمان های مسکونی در شهر تهران به کم ترین حد خود در طول چهار سال اخیر رسیده است. تعداد مبایعه نامه هایی که در ماه مهر در بازار مسکن به ثبت رسید، زیر 9 هزار فقره بود، چنین معامله هایی در زمان رکود عمیق به وجود می آید. از بین رفتن رونق در بازار مسکن شهر تهران با بالا رفتن قیمت آپارتمان همزمان بود که این مسئله موجب شد متقاضیان بازار مصرفی مسکن توان خرید خود را از دست بدهند. با این که معامله های خرید و فروش واحدهای مسکونی در شهرهای کوچک به شکل معمول در حال رخ دادن است، اما به دلیل این که شهر تهران در تغییر و تحولات مسکن حرف اول را می زند، اگر چاره ای برای تنظیم این بازار اندیشیده نشود، رکود بازار به شهرهای دیگر هم خواهد رسید. نبض بازار ساخت و ساز مسکن در تهران متاثر از «شوک های هزینه ای» و «وضعیت معاملات مسکن» کند می تپد.

املاک تهران

تحقیقات از اوضاع فعلی بازار معاملات مسکن به خصوص مطالباتی که در دو سمت عرضه و تقاضا در بازار ملک وجود دارد از این موضوع حکایت دارد که بیشتر تکالیفی که پیش روی وزیر جدید قرار دارد از نوع سیاست گذاری بدون مداخله مستقیم دولت در بازار مسکن است. همه ی برنامه هایی که وزیر راه و شهرسازی باید در انجام آن ها کوشش کند با سیاست گذاری برای آسان شدن کارهای قابل اجرا است. 1+15 تکلیف انجام نشده در چهار دسته بندی قرار می گیرند که شامل «تنظیم بازار مسکن»، «اصلاحات در نظام مهندسی ساختمان و ضوابط ساخت و ساز»،« حوزه شهرسازی» و «تعیین تکلیف پرونده کهنه مسکن مهر» می شود.

اولین موضوع ضروری در تکلیف مربوط به «تنظیم بازار مسکن» مسئله ی کنترل تقاضای سرمایه ای و مهار سفته بازی ملکی است که وزیر جدید باید در مورد وضع و به روز رسانی اهرم های مالیاتی در قسمت مسکن به ویژه در مورد مشخص نمودن شیوه ی اجرای قانون دریافت مالیات از آپارتمان هایی که سکنه ندارند و همین طور وضع و گرفتن مالیات عایدی سرمایه در اثر معاملات پی در پی ملکی را انجام دهد. درست است که قانون گرفتن مالیات از واحدهای مسکونی که در آن ها کسی سکونت ندارد به جهت ترغیب کردن مالکان به عرضه نمودن واحدهایشان به بازار مسکن در سال های قبل تصویب شد، اما به علت مسائلی که در راه پیدا کردن و کشف این املاک وجود دارد و همین طور بازدارنده نبودن قیمت این مالیات برای مالکان، تا به حال به مرحله اجرا نرسیده است. به همین شکل ضروری است که ساز و کاری که در مورد گرفتن مالیات بر عایدی سرمایه است به دلیل کم شدن فعالیت های سفته بازار ملکی در معامله های پی در پی و کوتاه مدت مشخص شود. تجربه هایی در سطح جهانی در این مورد بیانگر این است که در بعضی از کشورها نیمی از سود به دست آمده از فروش واحدهای مسکونی دوم به بعد، پس از کم شدن رقم تورم عمومی به عنوان مالیات بر عایدی سرمایه گرفته شود. دریافت نمودن مالیات سالانه از صاحبین املاک مسکونی هم شیوه ی دیگری از اهرام های مالیاتی اثر بخش برای تنظیم نمودن بازار مسکن است که در شکل آن مالکان به شکل سالانه درصدی از ارزش ملک خودشان را در شکل مالیات و در قالب شارژ شهری به دولت محلی می پردازند. این نرخ حدوداً میان 5/ 0 تا یک درصد از قیمت روز املاک مسکونی است.

املاک تهران

کارشناسان می گویند چون اطلاعات شهرداری ها از املاک مسکونی جامع و کامل است و در نهایت پیدا کردن واحدهای مسکونی که ساکنی ندارند، برای شهرداری راحت تر از دولت است، پس می شود با اختصاص دادن درآمدهای حاصل از گرفتن مالیات به شهرداری ها، هم برای آن ها یک درآمد ثابت و پایدار به وجود آورند و هم تشویقشان کرد تا خانه های خالی را پیدا کنند و از آن ها مالیات دریافت نمایند و همین طور برای آن ها شارژ شهری به وجود آورند.

«باز کردن قفل اداری پیش فروش ساختمان» از راه سرعت بخشیدن به تصویب لایحه اصلاح قانون پیش فروش ساختمان برنامه ی بعدی است که وزیر جدید باید به آن رسیدگی کند. این لایحه در حال حاضر در دولت در حال بررسی است و باید برای به تصویب رساندن آن در دولت و ارسال نمودنش به مجلس برای تصویب نهایی عجله کرد، چون در حال حاضر به خاطر نقص ها و ابهامات قانونی، پیش فروش ساختمان متوقف شده و یا از راه قانونی صورت نمی گیرد.

«استارت مسکن اجتماعی و نوسازی بافت فرسوده» سومین موضوعی است که وزیر جدید باید به آن رسیدگی کند. در حال حاضر 19 میلیون نفر در اوضاع بد مسکنی، یعنی در بافت های فرسوده و در حاشیه ی شهرها ساکن هستند که بیشتر آن ها جزو قشرهای کم در آمد جامعه هستند. بر اساس برنامه ای که قبل از این برای اجرا نمودن طرح مسکن اجتماعی به نگارش در آمده بود، ساختن واحدهای مسکونی اعم از ملکی، اجاره ای، پرداخت نمودن یارانه اجاره بها و وام بلاعوض برای خریدن واحدهای مسکن مهری که متقاضی خرید ندارند از طرف کم در آمدها برنامه ریزی شده است که در طول سال های گذشته به علت آن که کم بودن تامین منابع مالی برای این طرح ذکر کرده است، به مرحله اجرا نرسیده است. برای اجرای آن سالانه به 2 تا 3 هزار میلیارد تومان پول نقد نیاز داریم. مسیر انتخابی برای اجرا نمودن طرح مسکن اجتماعی در حال حاضر به شکل طرح ملی بازآفرینی شهری برای نوسازی بافت های فرسوده اتخاذ شده است. اجرا نمودن این طرح شامل 4 موضوع مهم است: «جلب مشارکت و رضایت مالکان برای ساخت و ساز و نوسازی واحدهای فرسوده»، «شکسته شدن مقاوت دستگاه های دولتی در ارائه زمین برای اجرای طرح»، «پرداخت وام ارزان قیمت به سازندگان» و همین طور «تضمین سود دست کم 20 درصدی برای سازندگان به منظور ترغیب آنها به ساخت و ساز در بافت های هدف نوسازی» است.

«ترمیم قدرت خرید خانه اولی ها» از راه بالا بردن عرضه واحدهایی که می توانند وام دریافت کنند به دلیل بالا رفتن سقف سنی آپارتمان هایی که می توانند از این وام بهرهمند شوند از 15 به 20 سال تغییر کرد، کم شدن دوره سپرده گذاری و مبلغ سپرده و همین طور بالا رفتن سقف وام آنی(وام بدون سپرده) و رسیدن سقف این وام به سقف وام خانه اولی ها، چهارمین مسئله ای است که وزیر جدید باید به آن رسیدگی کند. در حال حاضر سقف تسهیلات آنی خرید مسکن برای زوجین با حساب نمودن وام جعاله 120 میلیون تومان است و این با وجودی است که زوجین خانه اولی به تسهیلات 180 میلیون تومانی (وام 160 میلیون تومانی خرید مسکن به اضافه وام 20 میلیونی جعااله) دسترسی دارند.

«رسیدگی نمودن به مسئله ی احتیاج مالی تقاضای مصرفی مغفول در بازار مسکن» موضوع پنجم پیش روی وزیر است. در حال حاضر به علت کافی نبودن سقف وام فعلی خرید مسکن برای تامین نمودن نیاز مالی گروه هایی که در گروه دهک های متوسط به بالا هستند(دهک های 5،6، و 7)، این قسمت از بازار مسکن احتیاج دارد که بازار لیزرینگ مسکن راه اندازی شود و دست کم 300 میلیون تومان تسهیلات خرید آپارتمان به آن اختصاص داده شود. به وجود آوردن بازار لیزرینگ مسکن همچنان که می تواند بخش مالی این گروه از متقاضیان بازار ملک را تامین کند، باعث بالا رفتن عرضه دهک های کوچک متراژ به بازار ملک به علت بالا رفتن تعداد قرار دادهای تبدیل به احسن واحدهای مسکونی می شود. در اصل به علت بالا رفتن تعداد معامله های خرید مسکن از طرف دهک های متوسط به بالا، واحدهای کوچک متراژ آن ها به بازار عرضه می شود و عرضه آپارتمان هایی که نیاز خانه اولی هاست دیگر کمیاب نخواهد بود.