گرانی کار دست بازار مسکن داد!

تحقیقات به عمل آمده از رفتار بازار مسکن در طول سه ماه گذشته بیانگر این است که ما در دوره ی رونق و رکود متوالی بودیم،  حتی به این صورت که در جدیدترین دوره رکود و رونق، مسکن از اواسط سال 1392 به یک مرحله رکود شدیدتر وارد شد که کارشناسان عقیده دارند که این رکود بی سابقه است و علت آن گرانی شدیدی بود که در سال 90 و 91 با آن مواجه بودیم.

و این اوضاع به وجود آمده تا ابتدای سال 1395 ادامه داشت و سال 1395 شروع یک دوره رونق در بازار مسکن بود، که بنا بر سخنان مظاهریان معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی دوره ی پیش رونق شروع شد، اما در خاتمه و در یک اوضاع نامعین اقتصادی مسکن از میانه ی سال 96 وارد دوره رونق شد که با یک افزایش قیمت در فصل پاییز مواجه شد.

با وجود این که بازار مسکن پس از 4 تا 5 سال، بالاخره در سال 1396 می توانست به رشد قیمت برسد، اما با کم شدن دستوری نرخ های سود بانکی در شهریور ماه سال قبل، سرمایه ها از بانک بیرون آمدند و به سوی مسکن روانه شدند و همین مسئله باعث رشد قیمت مسکن در شهر تهران، البته با یک شیب تند شد.

املاک تهران

شروع رشد قیمت مسکن، تا پیش از بالا رفتن قیمت دلار

و این افزایش قیمت مسکن در یک بازه زمانی اتفاق افتاد که بالا رفتن قیمت دلار و رسیدن آن به مرز 4 هزار تومان باور کردنی نبود. با وجود این که بهروز ملکی تحلیلگر مسکن در مورد این که بازار مسکن به علت جذابیت های بازار طلا و ارز، به هر حال تحت تاثیر قرار می گیرد گفت که بر مبنای نظریه «فرید من» کسانی که سبد دارایی خودشان را متناسب با میزان بازدهی دارایی های مختلف می چینند، طبیعی است که بازار مسکن هم بر روی بازارهای دیگر اثر بگذارد و از آن ها تاثیر بگیرد.

بازار پول اصلی ترین رقیب بازار مسکن است.

ملکی که یکی از تحلیلگران مسکن است در پاسخ به این پرسش که رشد قیمت مسکن از شهریور ماه سال قبل و از وقتی که سود سپرده های بانکی رو به کاهش گذاشت شروع شد و این رشد پیش از بالا رفتن دور از انتظار دلار بود این گونه می گوید: مهم ترین بازار رقیب مسکن، بازار پول است، به طوری که جابجایی نقدینگی میان مسکن بانک قوی تر از جا به جایی نقدینگی بازار مسکن با سایر بازارهاست.

او در ادامه گفت: بر این مبنا بازارهای پول و مسکن، تاثیرات انکار ناپذیری بر یکدیگر بر جای می گذارند، چرا که مسکن و حساب های پس انداز بانکی، دارایی های جایگزین هستند، از این رو هر زمان که بازدهی یکی از این دارایی ها کاهش یابد، تقاضا به سمت دارایی رقیب سوق می یابد.

در کل می توانیم پیش بینی کنیم که تاثیر تغییرات بهره بانکی بر تغییر و تحولات  بازار مسکن، این بازار را ناهمسو می کند.بر این مبنا پایین آمدن نرخ سود سپرده های بانکی باعث تحریک بازار مسکن می شود.

املاک تهران

ملکی در پاسخ به این پرسش که آیا بازار مسکن از نوسانات نرخ ارز هم متاثر است گفت: افزایش نرخ ارز، سطح عمومی قیمت ها را در اقتصاد کلان و اقتصاد مسکن افزایش می دهد. این عامل اثری هم سو بر قیمت مسکن می گذارد و عمدتاً از ناحیه تورم فشار هزینه سمت تولید و عرضه مسکن و تورم انتظاری سمت تقاضای مسکن، اثر گذار است، در نتیجه اگر نرخ ارز افزایش یابد قیمت مسکن نیز افزایش می یابد.

تاثیر رشد نرخ ارز بر رشد قیمت مسکن، از پایین آمدن نرخ سود بانکی بیشتر بود.

کارشناسان اقتصادی بر این باور هستند که بازار ارز جایگزین بازار مسکن است. پس، بالا رفتن نرخ ارز، بر روی جذابیت سرمایه گذاری در قسمت بازار مسکن اثر می گذارد و موجب می شود که افراد تمایل چندانی برای وارد شدن به بازار مسکن و سرمایه گذاری در این قسمت نداشته باشند و این موضوع باعث می شود که هم تقاضا برای مسکن پایین بیاید و هم تمایل افراد برای سرمایه گذاری در ساخت و ساز را نیز کاهش دهد.

رشد بالای قیمت مسکن، به بخش مسکن آسیب زد.

شواهد به دست آمده بیانگر این است که تاثیر رشد نرخ ارز بر روی رشد قیمت مسکن بیشتر است و همین علت موجب شده است که رشد قیمت مسکن در نیمه دوم سال 96 بعد از رشد دور از تصور نرخ ارز یک رشد شدیدتر نیز پیدا کند. ولی همین رشد که بالاتر از قیمت مسکن بود، کار دست این قسمت داد و بنا بر اظهارات حسام عقبایی نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک معامله های مسکن در ماه مرداد کاهش پیدا کرده و این کاهش در ماه شهریور هم ادامه دارد.

کم شدن چشمگیر معاملات مسکن در ماه تیر و مرداد و کاهش قدرت خرید مردم

حسام عقبایی نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک عقیده دارد که مسکن ظرفیت بالا رفتن قیمت ها را ندارد، به دلیل این که قیمت مسکن در سال 1397 به میزان سال قبل 55 درصد افزایش پیدا کرده است و همین موضوع موجب شده است که قدرت خرید کم شود و تعداد معامله ها در ماه تیر و مرداد کاهش پیدا کند.

او در ادامه گفت: افزایش قیمت مسکن و یا هر کالایی باید در حد معقولی باشد و قطعاً رشد بیش از حد هر کالایی به ویژه مسکن موجب رکود می شود. پس بازار مسکن در نیمه دوم امسال کشش افزایش قیمت ندارد و رشد بیش از حد قیمت مسکن که منجر به کاهش قدرت خرید شده و باعث خواهد شد که مسکن روند رکودی خود را ادامه دهد.

املاک تهران

بالا رفتن قیمت مسکن، دوبار اتفاق افتاد، ولی همچنان به پای رشد نرخ تورم نرسید.

با وجود این که بعضی از کارشناسان هم می گویند که رشد قیمت مسکن هنوز به حد تورم نبوده است؛ محسن غفاری که یکی از کارشناسان مسکن است می گوید: نقدینگی همواره راحت تر و زودتر از مسکن به سمت کالاهایی که مصرفی تر و گردش سریع تر و روان تری دارد می رود، بنابراین همواره مسکن با یکی دو سال تاخیر خود را به تورم می رساند و بعد از تورم می زند. غفاری در ادامه گفت: اگرچه در چند ماه گذشته دو بار شاهد افزایش قیمت مسکن بودیم، اما باز هم به آن رشد نرخ تورم نرسید. او در ادامه گفت: به هر حال رشد قیمت مسکن لنگ لنگان و کند صورت می گیرد.

اگر سرمایه به قسمت مسکن وارد نشود، در قسمت تقاضا بازدارندگی اتفاق می افتد.

حسن محتشم که یکی از اعضای هیات مدیره انبوه سازان است در جواب به این سوال که بعضی از کارشناسان می گویند که بالا رفتن قیمت مسکن در ماه های ابتدایی سال 1397 موجب شده است که متقاضیان مسکن توان خرید را از دست بدهند این گونه گفت: از سال 92 که دوره رکود مسکن آغاز شد، عملاً تا سال گذشته مسکن از نرخ تورم عقب و رشد آن خزنده بود و سال گذشته که افزایش قیمت مسکن آغاز شد، در حال حاضر و از اواخر اسفنده ماه سال گذشته تا کنون شاهد افزایش تا 50 درصدی قیمت مسکن هستیم که البته در برخی نقاط کشور این عدد کمتر از 10 درصد بود، پس طبیعتاً از نرخ تورم عقب تر بوده است.

او در ادامه گفت: اگر شرایط کشور با ثبات اجتماعی همراه باشد، قاعدتاً بخشی از سرمایه به سمت مسکن خواهد آمد و عقب ماندگی بخش مسکن از نرخ تورم را جبران خواهد کرد، اما اگر این اتفاق رخ ندهد، ما همچنان با بازدارندگی بخش تقاضا مواجه خواهیم بود.

آمار و ارقامی که بانک مرکزی ارائه داده است، بیانگر این است که معامله های مسکن شهر تهران در ماه تیر سال 97 بعد از سه پرش متوالی قیمت، از ماه اردیبهشت به آن طرف، شاهد ریزش معاملات در دو ماه گذشته به میزان 22 و 9.2 بوده است و این گونه برآورد می شود که رکود در قسمت مسکن که به علت پایین آمدن قدرت خرید متقاضیان است در ماه های آینده هم ادامه خواهد داشت و این احتمال می رود که این رکود پس از 9 ماه رونق به بازار مسکن وارد شده است و ممکن است تا سال پیش رو هم ادامه داشته باشد.

در حال حاضر باید به این موضوع توجه کنیم که نباید بازار مسکن را با بازار ارز و سکه قیاس کنیم، چون وقتی که این دو بازار با رشد قیمت مواجه می شوند، در بازار مسکن هم این اتفاق می افتد، زیرا رشد بالای قیمت مسکن باعث کم شده قدرت خرید و در نهایت رکود تورمی می شود.

منبع: اقتصاد آنلاین