کنترل قیمت زمین

در این میان و با وجود کاهش 5/4 واحد درصدی سهم خرید زمین در قیمت تمام شده مسکن از سال 92 تا 93، باز هم سهم زمین بالاست و تعدیل این سهم برای کاهش قیمت واحدهای مسکونی و به تبع آن ایجاد تعادل میان عرضه و تقاضا در حوزه مسکن بسیار مهم تلقی می‌شود. ضمن اینکه به گفته فعالان اقتصادی، بازار زمین موثرترین بازار بر4 بخش اصلی اقتصاد کشور یعنی مسکن و ساختمان، صنعت، کشاورزی و خدمات است که این موضوع اهمیت کنترل قیمت زمین از سوی دولت را دوچندان می‌کند.

در همین رابطه فرهاد بیضایی، کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به بالابودن سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن در ایران می‌گوید: سهم زمین از قیمت مسکن در جهان حدود 15 تا30 درصد متغیر است اما در ایران میزان آن 50 درصد و در تهران بالای 60 درصد است. قیمت زمین در ایران بیش از جهان

بیضایی می‌افزاید: آمارهای منتشر شده درباره سهم زمین در ایران، نشانگر آن است که قیمت زمین بیش از استاندارد جهانی است و سهم آن باید ازسوی دولت کنترل و سیاست‌هایی دراین زمینه اعمال شود. وی ادامه می‌دهد: دولت باید سیاست کنترل زمین را اجرایی کند که این سیاست از دو بخش تشکیل شده است، در بخش ابتدایی از صاحبان املاکی که بیش از حد بهینه مصرف، زمین دراختیار دارند مالیات دریافت شود، به عنوان نمونه برخی افراد در استان‌های شمالی کشور از زمین‌هایی با کاربری کشاورزی و توریستی برای ساخت ویلا استفاده می‌کنند که این موضوع با دریافت مالیات تا حدودی کنترل می‌شود.

مالیات عامل افزایش بهره‌وری زمین

‌به گفته رییس گروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت دربخش دوم از این سیاست، طبق قانون اساسی باید از زمین‌های موات نیز مالیات دریافت شود که این قانون تاکنون اجرایی نشده است ودر صورت عملیاتی شدن و دریافت مالیات میزان بهره‌وری از زمین افزایش می‌یابد. وی می‌گوید: متاسفانه هم در دولت گذشته و هم دولت فعلی، قانون دریافت مالیات بر زمین‌های موات اجرایی نشده و دولتمردان واکنشی منفعلانه نسبت به این قانون داشته‌اند. بیضایی می‌افزاید: پیشنهاد می‌شود از خانه‌های لوکس نیز مالیات دریافت شود، به عنوان نمونه درکشورانگلستان، اگر قیمت یک خانه بین 100 تا 250هزار پوند باشد یک درصد از قیمت خانه اگر ارزش خانه تا 250 تا 500هزار پوند 3درصد و درصورتی که ارزش آن بالای 500 هزار پوند باشد 4درصد از ارزش خانه در هنگام معامله به صورت مالیات دریافت می‌شود. این کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به اهمیت دریافت مالیات بر خانه‌های لوکس می‌گوید: دریافت این مالیات می‌تواند راهگشا باشد و قیمت زمین را کنترل کرده و از افزایش بی‌مورد آن جلوگیری کند. دولت زمین عرضه کند

وی ادامه می‌دهد: دولت باید عرضه زمین را به صورت مکمل در کنار سیاست کنترل زمین اجرایی کند تا تقاضای مردم درحوزه مسکن مدیریت شود؛ با عرضه زمین هم متقاضیان مسکن صاحبخانه می‌شوند، هم فعالیت محتکاران زمین محدود می‌شود. بیضایی دریافت مالیات برزمین را ازدیگر موارد کنترل بر زمین می‌داند و می‌گوید: درصورتی که وزارت راه تمایلی برای ورود به این حوزه و دریافت مالیات بر زمین ندارد، می‌تواند این مسوولیت را به شهرداری‌ها واگذار کند تا شهرداری‌ها ازمنابع این مالیات‌ها به عنوان منبع پایدار بهره‌گیری کنند.

این فعال حوزه مسکن می‌افزاید: با وجود آنکه وزارت راه وشهرسازی ‌قیمت بالای زمین در کشور را ناشی از سوداگری (تراکم‌فروشی شهرداری) می‌داند، اما این‌گونه نیست و تراکم‌فروشی سوداگری زمین را تشدید می‌کند اما عاملی برای ایجاد آن نیست. وی با اشاره به عوامل افزایش قیمت زمین در کشور می‌گوید: افزایش قیمت زمین ریشه در سیاست‌های اجرا نشده دولت دارد و اگر دولت در حوزه توزیع و باز توزیع سیاست درستی را اعمال می‌کرد و تقاضا را ازطریق توزیع و بازتوزیع مناسب مدیریت می‌کرد، شاهد افزایش قیمت زمین به این شدت نبودیم و مردم برای خانه‌دار شدن به سمت خرید تراکم و ساخت متراکم پیش نمی‌رفتند. افزایش معنادار قیمت زمین در2 سال

اگرچه فرهاد بیضایی، کارشناس اقتصاد مسکن سهم زمین را در قیمت هرواحدمسکونی بالای

50 درصد اعلام می‌کند، اما ایرج رهبر، عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان مسکن تهران، سهم زمین را به تراکم سازه وابسته می‌داند و با ذکر یک مثال می‌گوید: درصورتی که مترا‍ژ زمین یک هزار متر باشد و 500 متر از آن، مساحت مفید بنا باشد سهم زمین درقیمت مسکن 200 درصد می‌شود. رهبر می‌افزاید: اگر روی این زمین یک خانه دوطبقه بنا شود قیمت زمین 100 درصد می‌شود اگر چهار طبقه ساخته شود قیمت زمین بر واحدهای مسکونی تقسیم می‌شود وسهم هر واحد به50 درصد از قیمت زمین کاهش می‌یابد. وی اظهارمی کند: به‌طور معمول خانه‌ها در تهران و سایر شهرها 5 طبقه ساخته می‌شوند که بر این اساس قیمت زمین در هر واحد حدود 40 درصد می‌شود. پس می‌توان اعلام کرد که سهم متوسط زمین در قیمت هر واحد مسکونی حدود 40 درصد است. به گفته رهبر، درحال حاضر اگرقیمت هرمتر زمین در منطقه‌یی 5 میلیون تومان باشد و به‌طور معمول این خانه 5 طبقه ساخته شود، قیمت هرمتر زمین واحد مسکونی 2 میلیون تومان خواهد بود که با یک میلیون تومان هزینه مصالح و 500 هزار تومان نیز هزینه انشعابات، هر مترزمین در واحدهای مسکونی این خانه 5 طبقه 3 میلیون و 500 هزار تومان به فروش می‌رود. این عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران ادامه می‌دهد: قیمت زمین بستگی به موقعیت جغرافیایی، ‌بافت منطقه و... دارد و به‌طور معمول در مناطق شمالی تهران قیمت زمین بیش از سایر مناطق است. وی افزایش صعودی قیمت زمین طی دو، سه سال گذشته را تکذیب می‌کند و می‌گوید: قیمت زمین مانند مسکن ثابت مانده و افزایش چندانی را تجربه نکرده است، اما به‌طور متوسط دردو، سه سال گذشته حدود 10 تا 15 درصد افزایش یافته که این میزان درهرمنطقه متفاوت است.

املاک تهران