کمبود "پیش فروش" در بازار مسکن پایتخت

قانون پیش فروش در حدود 5 سال است که تصویب شده و حالا اجرای آن همچنان با چالش های بسیار زیادی مواجه است.

چالش های پیش رو در واقع پیچیدگی هایی است که این قانون در بازار مسکن ایجاد کرده است. در واقع مالکینی که قصد پیش فروش داشته اند دیگر امکان تبلیغات ملکی ندارند و دیگر در بازار پیش فروش خبری از فایل های ساماندهی شده نیست.

در واقع بزرگترین سنگ پیش روی تمامی معاملات پیش فروش ملک، الزام برای ثبت پیش فروش توسط سازندگان ملک، در دفتر اسناد رسمی است. قانون پیش فروش در ماده 23 به تصریح بیان می کند که در صورتی که هر فرد بدون ثبت در دفتر اسناد رسمی اقدام به پیش فروش ملک خود بنماید، به حبس 3 تا 12 ماه  و یا پرداخت جزای نقدی چندین برابری وجه های دریافتی محکوم می شود. البته قضیه زمانی پیچیده تر می شود که برای تنظیم قرارداد در دفتر اسناد رسمی، داشتن " شناسنامه فنی ساختمان" ضروری بوده و بدون آن تنظیم سند به هیچ وجه قابل اجرا نیست .

از طرف دیگر هیچ شرایطی برای صدور شناسنامه فنی ساختمان برای پیش فروش ساختمان نیمه  کاره وجود ندارد. چرا که این شناسنامه باید توسط شهرداری ها صادر گردد و در حال حاضر هیچ اقدامی در این زمینه صورت نمی گیرد . درواقع به صورت  کاملا رسمی امکان ثبت قرارداد پیش فروش در دفتر خانه وجود ندارد!. البته گفتنی است چند روزی است که شهرداری تهران شروع به صدور چنین مجوزی کرده تا این مشکل به طور کامل رفع شود اما قطعا برای جا افتادن این مسئله زمان زیادی لازم است. اما در حال حاضر مشکل اساسی برای افرادی که قصد پیش فروش ملک یا آپارتمان خود را دارند، این است که در نبود شناسنامه فنی ساختمان، حتی در صورت اخذ مجوز ارز مراجع ذی صلاح یعنی اداره کل راه و شهرسازی برای انتشار آگهی، باز هم نمی توانند به دفترخانه رفته و در آنجا عقد قرارداد پیش فروش را به ثبت برسانند.

املاک تهران

حتی تاثیر این قانون را می توان به راحتی در روزنامه ها و نیازمندی ها مشاهده کرد . چند وقتی است که مطبوعات در ستون آگهی خود و یا در نیازمندی ها، هیچ تبلیغی از پیش فروش ساختمان را درج نکرده اند. این موضوع علاوه بر مشکلاتی که به آن اشاره شد، به این بند از قانون نیز مربوط می شود که انتشار آگهی پیش فروش را منوط به اخذ مجوز از اداره کل راه و شهرسازی هر استان کرده است. حتی کار تا آنجا پیش رفت که چند ماه پیش اداره کل راه و شهرسازی با ارسال نامه به تمامی آگهی نامه ها، روزنامه ها و مجلات، درج  آگهی پیش فروش و انتشار آن بدون مجوز این سازمان را غیر قانونی اعلام کرد. این موضوع به شدت در رکود مسکنو همینطور بازار پیش فروش تاثیر گذار بوده است.

طبق آمار های بدست آمده، پیش از این قانون و پیش از ارسال نامه اداره شهرسازی، به طور متوسط روزانه در روزنامه ها و آگهی نامه های معتبر، بیش از 150 آگهی با موضوع پیش فروش ملک چاپ می شده است. اما طی 5 ماه گذشته این مقدار به صفر رسیده و همین امر بر رکود این بازار افزوده است. طبق اطلاعات بدست آمده از بهترین آگهی نامه های کشوری، در مدت این 5 ماه حتی یک درخواست معتبر برای انتشار آگهی پیش فروش به این آگهی نامه ها ارسال نشده است. در مواردی هم که درخواست انتشار داشته اند، همگی نقص اطلاعات داشته اند.

درست است که سد بسیار بزرگی که پیش روی سازندگان ساختمان ها برای پیش فروش واحد هایشان است، بروکراسی اداری بسیار پیچیده و زمانی بری است که معلوم نیست چقدر طول بکشد، اما از آن مهمتر حذف آگهی ها از روزنامه ها است که هم باعث کاهش خرید و هم باعث کم شدن علاقه سازندگان به اتمام ساختمان هایشان شده است. البته در حال حاضر راه های میانبری وجود دارد که برخی از سازندگان از آن برای انتشار آگهی پیش فروش استفاده می کنند.

در واقع آگهی های پیش فروش با عناوین انحرافی در لا به لای آگهی های مربوط به فروش املاک نوساز چاپ می شود. این آگهی ها را در برخی آگهی نامه ها با عناوینی مثل " پرداخت مدت دار" و یا " تحویل در چند ماه آینده" می توانید مشاهده کنید. استفاده از این شیوه غیر مستقیم برای گذاشتن تبلیغات غیرقانونی در آگهی نامه ها ، دلیل دیگری است برای خالی ماندن ستون پیش فروش در روزنامه ها و نیازمندی های معتبر.

بر خلاف وعده مسئولین بر رونق در بازار مسکن ، آمارها نشان دهنده نصف شدن معاملات پیش فروش آپارتمان در 5 ماه گذشته نسبت به مدت مشابه پارسال هستند. در واقع معاملات پیش فروشی که در حال حاضر انجام می شود کاملا غیرقانونی است . در 3 ماه مهر و آبان و آذر یعنی در فصل پاییز، در حدود 680 معامله پیش فروش انجام شده که در سال گذشته در همین مدت ، 1335 معامله "قانونی" ثبت شده است.