پیش فروش آپارتمان در کشور کارایی ندارد

کارشناسان به این نتیجه رسیده اند که پیش فروش آپارتمان در ایران کارایی خود را از دست داده است

رئیس اتحادیه ی مشاورین املاک معتقد است که قانون پیش فروش آپارتمان در ایران کارایی ندارد و باید بازنگری های لازم در این قانون صورت گیرد. ایرادات موجود در این قانون باعث راکد ماندن سرمایه و قفل شدن بخشی از بازار مسکن شده است.

قانون مربوط به پیش فروش آپارتمان که در سال 89 به تصویب رسید و در سال 93 آیین نامه های اجرایی آن به رشته ی تحریر درآمد تا کنون نتوانسته در عمل موفقیتی داشته باشد و سهم این بخش از بازار خرید و فروش مسکن، در صاحب خانه شدن اقشار اجتماع مطلوب نیست.

املاک تهران

علت ناکارامدی چنین قانونی از دیدگاه کارشناسان و فعالین بازار مسکن، درگیر نبودن سازمان های مختلف در طراحی مصوبات این قانون می باشد. برای پرداخت بهتر به مسئله ی پیش فروش آپارتمان و بررسی های همه جانبه لازم است که تمام اصناف و مشاغلی که به نوعی با این مسئله درگیر هستند، به ارائه ی پیشنهادات عملی بپردازند. بر همین اساس می بایست در تصصوبی این قانون نظران انبوه سازان، مشاورین املاک، شهرداری ها، پیمانکاران و سازمان مهندسی اعمال و سپس جمع بندی می شد. وجد خلاهای قانونی در قانون پیش فروش ساختمان دفاتر رسمی و مشاورین املاک را در مقابل هم قرار داده است. همچنین عدم وجود دستگاه نظارتی مناسب در سالهای اولیه ی تصویب اسن قانون باعث به وجود آمدن چندین مورد کلاه برداری و پیش فروش نافرجام شد که مردم را نسبت به این روش تهیه ی مسکن بی اعتماد کرده است.

به نظر کارشناسان حوزه ی مسکن،  قانون پیش فروش آپارتمان در حال حاضر دچار ایرادات کلان و اساسی است و بدون به وجود آوردن زیرساخت های لازم برای اینکار صرفا  بر اساس ترجمه ای از قانون پیش فروش آپارتمان در کشورهای اروپایی نوشته و مصوب گشته است. یکی از این زیر ساخت ها، زیر ساخت های بیمه ای لازم برای مسئله ی پیش فروش آپارتمان است. همچنین مواد حقوقی لازم برای مشکلات احتمالی پیش روی پیش خرید و پیشش فروش آپارتمان نیز باید پیش بینی شود. در کل برای اجرایی کردن یک قانون ابتدا می بایست زیرساخت های لازم برای اعمال آن قانون در نظر گرفته شود.

با استناد به شواهد موجود در بازار مسکن شناسنامه ی فنی واحد که یکی از شاخص های اجرایی شدن پیش فروش آپارتمان می باشد، در هیچ کدام از شهرهای کشور مشاهده نمی شود و تنها در تعداد کمی از استان ها به صورت آزمایشی در حل اجرا شدن است.

همچنین در قانون مصوب نوعی ابهام وجود دارد به طوریکه موضوع مشاورین املاک، نحوه ی فروش و منافع خریدار و فروشنده به درستی تعیین تکلیف نشده و گنگ است .

عدم توجه به نکات بالا باعث شده نزدیک به 40 رصد از سرمایه ی بخش مسکن که در اختیار بخش پیش فروش آپارتمان است فقل شده و کارایی خود را از دست بدهد . ضرورت دارد که بازنگری و اصلاحات لازم برای بهبود این قانون هرچه سریعتر انجام شود و سرمایه ی درگیر در این بخش را ازاد سازد.

در حال حاضر با توجه به کمبود نقدینگی در بازار مسکن و ناتوانی بخش تقاضا از تامین هزینه ی کامل مسکن پیش فروش آپارتمان می تواند برای رفع رکود شدیدی که گریبان گیر بخش مسکن شده است راه گشا باشد. بنابراین رفع نواقص مربوط به قانون پیش فروش آپارتمان و حمایت از بخش عرضه و تقاضا در رونق بخشیدن به این بخش بسیار حائز اهمیت است. همچنین درست اجرایی شدن مسئله ی  پیش فروش آپارتمان می تواند در تهیه ی مسکن برای اقشار کم درامد بسیار موثر واقع شود. این دو مسئله در کنار هم می تواند به خروج از رکود و رونق بخشیدن بخش مسکن نیز کمک کند.