پیش بینی قیمت مسکن از زبان رئیس اتحادیه مسکن

رکود بازارهای اقتصادی کشور را در بر گرفته است؛ بازار خودرو پس از دوران‌های طلایی متعدد فروش این روزها حال خوشی ندارد و معامله در  بخش صفرکیلومترها به سمت صفر میل می‌کند. بی‌میلی مردم به خرید خودرو نشات گرفته از انتظار روزهای خوب پس از توافق هسته‌ای است، انتظاری که رکود را گریبانگیر خودروسازان کرده است. از کمپین خرید خودرو صفر کیلومتر و خیانت دانستن این رویه که بگذریم، مسکن به‌عنوان یکی از مهم‌ترین بازارهای اقتصادی کشور ماه‌ها پیش از دست دادن نهایی "ظریف" و "کری" به مرض رکود دچار شد.

به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از تسنیم، در واقع مسکن پس از افزایش لجام‌گسیخته قیمت‌ها در سال 91 حرکت به سمت رکود را آغاز کرد. این وضعیت تقریبا از خردادماه 92 و در آستانه انتخابات ریاست‌جمهوری به سمت ثبات پیش رفت تا جائیکه امروز رئیس اتحادیه مشاوران املاک یکی از تبعات آنرا نزدیک شدن قیمت مسکن به قیمت‌های واقعی اعلام می‌کند. روایت وضع سازندگان مسکن، پیش‌بینی آینده بازار، تاثیر وام 80 میلیونی، سود 150 درصدی سازندگان و... از جمله مطالبی بود که حسام عقبایی آنها را تشریح کرد.

مشروح گفت‌وگو با رئیس اتحادیه مشاوران املاک را در ادامه می‌خوانید؛ بازار مسکن در چه وضعیتی به سر می‌برد؟ قبل از امسال پیش‌بینی رشد معاملات مسکن را داشتیم. تقریبا این مسئله را در اسفند سال گذشته مطرح کردیم که در سال 94 حجم معاملات افزایش می‌یابد. خوشبختانه این پیش‌بینی خیلی اشتباه از آب در نیامد. در بهار امسال تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه در فروردین 94 حدود 5823 فقره در شهر تهران بوده است.

در اردیبهشت ماه افزایش پیدا کرده به 16606 قرارداد و در خردادماه  هم به 17232 فقره قرارداد افزایش یافته است. در کشور نیز تعداد قراردادهای خرید و فروش در فروردین‌ماه امسال 52 هزار و 540 فقره بوده که در اردیبهشت 93677 و در خرداد 93821 فقره رسیده است.

این آمار در مقایسه با فصل مشابه سال گذشته کمتر شده است، بیان کرد: روند ثبت معاملات نسبت به زمستان 93 افزایشی بوده است، در تیرماه امسال معاملات مسکن در تهران و کشور از یک روند افزایشی به سمت کاهش حرکت می‌کند. این کاهش طبیعی است و در همه سال‌ها در ماه مبارک رمضان شاهد کاهش حجم معاملات خرید و فروش هستیم. پیش‌بینی شما از وضع بازار مسکن در سال‌جاری چیست؟

پیش‌بینی می‌کنیم بازار مسکن در سال 94 وضعیتی رو به رشد را خواهد داشت؛ رکود سنگین 2.5 ساله را در کشور تجربه کرده ایم که دو سال آن، رکود بسیار سنگین بوده است. در دو ماه اخیر مردم انتظار خروج از رکود را داشته است. سال گذشته دولت بسته خروج از رکود را مطرح کرد که یکی از بسته‌های اصلی ان بسته مسکن بود. البته پیشنهاد دادیم که دولت نفت و پتروشیمی را به مسکن اولویت ندهد. کشورهای توسعه یافته زمانی که با رکود اقتصادی مواجه می شوند اولین بسته خروج از رکود آنها مسکن است، اما دولت هم نفت را داشت، هم پتروشیمی و هم مسکن را.

هنوز توقع نداریم که به رونق به بازار مسکن رسیده‌ایم اما امید داریم این اتفاق روی دهد. در مجموع دولت برای سال 94 برنامه محرکه‌ای اقتصادی خاصی که بتواند یک شوک نه در حوزه قیمت بلکه در حوزه افزایش معاملات را به وجود آورد، ندارد و این برنامه به سال 95 موکول شده است. از این رو پیش‌بینی ما این است که در هفت ماهه باقیمانده سال مردم در خصوص سرمایه‌گذاری در مسکن یا انجام معاملات به دلیل بحث توافق انتظار می‌کشیدند تا ببینند بازار چه می‌شود، بخشی از این منتظران در حوزه اقتصاد مسکن قاعدتا به بازار مسکن ورود پیدا می‌کنند. *پیش‌بینی بازاری آرام و بدون طوفان یعنی بخش مسکن از اتفاقات بیرونی و غیرمربوط تاسی می‌گیرد؟

اقتصاد مسکن خیلی به سیاست‌های جهانی وابسته نیست و نمی توانیم بگوییم وضعیت مسکن متاثر از مناقشات بین‌المللی و تواقف هسته‌ای است. بخشی از بازار مسکن فضای روانی حاکم بر آن است. ثبات اقتصادی و روشن شدن تکلیف که سرانجام مذاکرات اولیه در چارچوب این‌که به توافقات منجر شود حجم مراجعات مردم را زیاد کرده است. افزایش حجم مراجعات به مفهوم افزایش حجم معاملات باشد البته اگر این روند ادامه یابد. پروسه خرید مسکن زمانبر است و مثل طلا و ارز یا کالاهای دیگر نیست که سریع انجام شود.

خرید و فروش مسکن زمانبر است یعنی همان‌هایی که وارد بازار شده‌اند ممک است معامله آنها دو ماه دیگر انجام شود، قاعدتا عموم مردم ملک دیگری دارند که می‌خواهند آنرا بفروشند و وارد بازار شده‌اند. 100 تا 200 میلیون تومان به علاوه یک آپارتمان 60 متری دارد و می‌خواهد آنرا بفروشد و واحد 100 متری را خریداری کند.

خروجی این افزایش حجم مراجعات طی پاییز می‌تواند خودش را نشان دهد که ببینیم این مسئله به انجام معاملات منجر می شود یا خیر.

پیش‌بینی می‌کنم تا پایان سال شاهد افزایش حجم معاملات مسکن خواهیم بود. ظرفیت افزایش قیمت مسکن و رشد آن با توجه به نبود نقدینگی در دست مردم، نداشتن قدرت خرید و نزدیک  شدن قیمت مسکن به قیمت‌های واقعی، نبود تسهیلات خاص مسکن، حجم انباشته تولیدکنندگان مسکن، انگیزه‌ای برای تولید آپارتمان کوچک برای تولیدکنندگان ایجاد شده، کاهش روند تولید ساختمان  که در تهران و کشور 46 و 37 درصد بوده، دست به دست هم می‌دهد تا قیمت‌ها ثابت بماند.

تقریبا می‌توان گفت ثبات قیمتی را تا پابان سال خواهیم داشت باید ببینیم دولت چه طرحی را در جهت تقویت مردم دارد، جهش قیمت یا سونامی قیمتی یا رشد نامتعارف و غیرمنطقی را تا پایان سال جاری پیش‌بینی نمی‌کنم و بازاری تقریبا آرام و به دور از هر گونه طوفانی خواهیم داشت.

این روند به کسانی کمک می‌کند که می خواهند ملکی را بفروشند و ملک دیگری را خریداری کنند. نگران این نباشند که اگر ملک خود را بفروشند با رشد قیمت مواجه می‌شوند و دیگر نتوانند ملکی مانند ملک خود را خریداری کنند. زمانی که ملک در زمان خروج از رکود قرار می‌گیرد فروشنده این دغدغه را دارد که نکند امروز بفروشیم و فردا نتوانیم بخریم. به‌طور معمول خریدار دو سه ماهی برای پرداخت پول زمان می‌خواهد و این مسئله فروشنده را نگران می‌کند. یکی از عوامل کاهش معاملات همین مسئله است...

از طرف دیگر آسیب‌های دیگری دارد، آرامش را به مردم م ی‌دهم که تا پایان سال نگران نباشند که اگر در شهریورماه خانه خود را فروختند در مهرماه رشدی خواهیم داشت که این‌ها نمی‌تواند خانه بخرند، چنین چیزی نیست و در این ثبات بهرتین زمان برای خرید و فروش مسکن است.  در یکی دو سال پیش رو شاهد کنش و واکنش آنچنانی در بازار مسکن در قیمت‌ها نخواهیم بود. با توجه به وضعیت اقتصادی حاکم بر کشور ورود سرمایه‌گذاری‌ها به بازار مسکن و ایجاد فضاهای حباب گونه سیاست‌های سوداگرانه است که امیدواریم دولت جلوی این سیاسست‌ها را بگیرد. بخشی از این سیاست‌ها می‌تواند با کنترل منابع بانکی و سیاست‌های بانکی جلوگیر شود. پول‌های بزرگ سوداگری می‌کند و پول‌های کوچک نمی‌توانند. یعنی حقیقی‌ها نمی‌توانند این کار را انجام دهند و این کار حقوقی‌هاست؟

بله، حقیقی‌ها خیلی نمی‌تواند موج حباب گونه افزایش قیمت مسکن را در بازار مسکن ایجاد کنند.

در اوج معاملات مسکن در بازار مسکن چه عددی ثبت شده است؟

تقریبا می‌توان گفت تا سه برابر وضعیت فعلی بوده است، به عبارت دیگر در تهران 50 هزار معامله در ماه را داشته‌ایم که الان حدود 17 هزار فقره است.

در کشور خیلی‌ها موج‌سواری می‌کنند و خیلی از اتفاقات موجی را ایجاد می کند که باعث تغییرات بی‌قاعده در بازارهای اقتصادی می‌شود.

به نظرم در هفت باقیمانده از سال اقتصاد مسکن ظرفیت این که موجی را با هر مولفه‌ای را ندارد. معتقدم این اتفاق روی نخواهد داد. قیمت در حال واقعی شدن است، معیار شما برای بیان این جمله چیست؟

قیمت تمام شده مسکن در ایران حدود 80 تا 90 درصد مربوط به زمین است،‌20 مربوط به قیمت ساخت است. لذا می‌بینیم قیمت تمام شده زمین با هزینه‌ای که برای ساخت پروژه در هر طبقه و سطحی تعریف شده به وجود می آید. با قیمتی که در بازار وجود دارد بعضی مواقع سود سازنده تا 150 درصد نیز است. در صورتیکه قیمت واقعی زمانی که یک سود حداکثری 20 درصدی برای سازنده در نظر بگیریم. یعنی بگوییم قیمت زمین و بنا اینقدر تمام شده و سود 20 درصدی برای آنتعیین کنیم قیمت واقعی خواخد بود. اما وقتی سود به 120 تا 150 درصد می‌رسد قیمت‌ها دیگر واقعی نیست. این‌که گفتم در برخی مناطق قیمت‌ها به قیمت واقعی نزدیک شده یعنی این‌که سود سازنده به 20 درصد نزیدک شده است.

در برخی جاها سود سازندگان 80 تا 100 درصد است که هم در تهران و هم در شهرستان مشاهده می شود. نمی‌خواهم خیلی آرمانی صحبت کنم که قیمت مسکن کاهش پیدا می‌کند.

این احتمال وجود دارد؟ اگر این رکود همچنان ادامه داشته باشد مطمئنا تولیدکنندگان سود را کاهش کرده و مسکن را به قیمت واقعی عرضه می‌کنند تا بتوانند آنرا بفروشند. این‌که گفته می شود ملک گران شده حقیقت ندارد. به‌عنوان مثال در برخی مناطق غربی تهران آپارتمان متری 7 میلیون تومان بود که الان 4 میلیون تومان است. در شمال تهران آپارتمان متری 17 میلیون تومان بود که الان با کاهش 5 میلیون تومانی به متری  12 میلیون تومان رسیده است. در مناطق جنوبی زمانی هر مترمربع آپارتمان 4 بود که الان 2600 است. این قیمت‌ها لمس می شود، البته نمی توانیم اسم آنرا ارزان شدن بگذاریم بلکه قیمت‌ها به قیمت واقعی نزدیک شده. قیمت قبلی حباب گونه بوده که به دلیل تقاضا تولیدکننده قیمت را مرتب افزایش می‌دهد و به سود 20، 30 و 40 درصدی قانع نمی‌شود و توقع سود 150 درصدی را دارد.

*سازمان امور مالیاتی به فکر جیب خودش نباشد تسهیلات 80 میلیونی تومانی چه تاثیری در بازار دارد؟

برداشت این است که این وام هیچ تاثیری در قدرت خرید ندارد. متوسط قیمت مسکن به ازای هر مترمربع در تهران 4 میلیون تومان است و با توجه به الگوی جمعیتی، الگوی متراژی را باید روی 70 متر در نظر بگیریم. متوسط آپارتمان 70 متری در تهران 280 میلیون تومان است. 80 میلیون تومان تقریبا 30 درصد قیمت ملک می شود و 70 درصد مابقی را باید فرد تامین کند.

در صورتیکه این فرمول باید برعکس باشد و 70 درصد را بانک و بقیه را متقاضی تامین کند. از  این رو وام 80 میلیون تومانی قدرت خرید را بالا نمی‌برد اما یک عامل محرکه در جهت افزایش قدرت خرید مردم باشد. 5 میلیون تومان وام بدهند می‌تواند در افزایش قدرت خرید مردم موث باشد. اما موثر یا غیرموثر و خانه‌دار شدن مردم دارد. در شهرهای بزرگ در خانه‌دار شدن کم است، اما شهرهای کوچک مفید است.

بودن این وام بهتر از نبودن آن است. اگر این را با تسهیلات 15 میلیونی در سال 83 مقایسه کنیم می‌بینیم در آن زمان این وام تا 40 درصد قیمت ملک 70 متری را تامین می‌کرد. الان به زور 30 درصد است، با این‌که 80 میلیون تومان شده ده درصد از تامین مالی قبلی کمتر است. در مجموع کمکی که در این فضا ایجاد می‌شود انگیزه تولید را بالا می‌برد یعنی تولیدکنندگان واحدهای کوچک در شهرهای بزرگ ترغیب به تولید می‌شود. این یعنی بالا بردن کاهش صدرو پورانه‌های ساختمانی، توازن بین عرضه و تقاضا بیشتر شده و قیمت‌ها بهتر کنترل می‌شود. همچنین سونامی کنترل می‌شود اما اگر این اتفاق نیفتد قدرت خرید مردم کاهش می‌یابد و تولید و عرضه کم می‌شود به این ترتیب یکی از عوامل رشد قیمت که توازن بین عرضه تقاضاست، مهیا می‌شود.

در بحث خانه‌های خالی یک روزی سازمان امور مالیاتی می‌گفت اگر مالیات بگیرم، این مالیات از هزینه‌های آن کمتر خواهد بود.

مثلا می‌خواهیم 1000 تومان مالیات بگیریم اما هزینه‌های سازمان امور مالیاتی برای این کار 2000 تومان است. سازمان امور مالیاتی نباید انگیزه درآمدی داشته باشید و به فکر جیب خودتش باشد. حتی بعضی از وزارتخانه‌ها باید سوبسید بدهند تا این جریمه باعث توازن عرضه و تقاضا شود و خانه‌های احتکار شده به شبگه توزیع برگردد.. ممکن است سازمان امور مالیاتی از جیب خود هزینه کند و به مفهوم این نیست که بخواهیم در این زمینه درآمدی داشته باشیم. در تولید ساختمان نیز در حوزه تسهیلات بانکی به این امور باید بیاندیشیم که تسهیلات می‌تواند برای توازن عرضه و تقاضا موث باشد. در ایران معمولا ساخت و ساز تابع معاملات بوده است.

بله،  رابطه مستقیمی بین معاملات مسکن و تولید وجود دارد و وقتی معاملات بیشتر می شود انگیزه سرمایه‌گذاری نیز افازیش می‌یابد.

 کمتر کسی برای مصرف وارد حوزه ساخت و ساز مسکن می‌شود و به‌عنوان سرمایه گذاری به آن می‌نگرد. به اعتقاد این افراد رونق معاملات به شکلی افزایش قیمت‌ها را به دنبال دارد و می‌خواهند با قیمت بالا مسکن را به بازار عرضه کنند.

این مسئله طبیعی است و نمی‌توانیم کاری برای آن انجام دهیم. تنها راه چاره افزایش تولید است، یعنی رقابت ایجاد کنیم. در این صورت سازنده سود خود را پایین می‌آورد.

حاشیه سود پایین انگیزه ساخت و ساز را از بین می‌برد و فقط هزینه‌های مالی آن با بقیه کارها متفاوت است.

معتقدم رقابت می‌تواند عامل کاهنده باشد. به‌عنوان اگر شرکتی خودروساز داشته باشیم که به‌صورت انحصاری کار کند مطمئنا می‌گویند تولید خودرو سخت است و قیمت‌ها ثابت می ماند. ولی اگر چند شرکت داخلی و خارجی با این شرکت رقابت کنند مجبور به کاهش سود خواهند بود. زمانی یک سیمکارت در ایران قیمت میلیونی داشت، حالا الان که قیمت سیمکارت 5000 تومان است باز هم رقابت نیست و کسی نمی‌آید که بیاید و بگوید تولید سیمکارت کند. الان اپراتورها می‌گویند یک سیمکارت بخر دو تا ببر.

 یک سازنده مسکن با چه میزان سود حاضر به ساخت و ساز می‌شود؟

هرچه بیشتر بهتر. مقایسه‌های ما با مراجع عمومی است. یکی از عوامل گرانی اجاره‌بها در کشور بانک‌ها هستند. چرا، چون ممن نوعی می‌خواهم خانه 60 متری را می‌خواهم در ستارخان اجاره دهم. اجاره این آپارتمان ماهانه یک میلیون تومان است، اما اگر این 300 میلیون تومان را سپرده گذاری کنم بانک ماهانه 6 میلیون تومان سود می دهد. بنابراین برای چه خانه‌ای را خریداری کنم و ماهانه یک میلیون تومان اجاره بگیرم توقع این است که 6 میلیون تومان از مستاجر دریافت کنم. کدام مستاجر می‌توان این میزان اجاره را برای یک واحد 60 متری پرداخت کند.

وقتی این مقایسه در بازرا انجام می‌شود یک میلیون جاذبه ندارد پس به چه دلیلی فرد ترجیح می‌دهد پول را به جای سپرده‌گذاری در بانک  وارد بازار مسکن شود، دل خریدار به ارزش‌افزوده خوش است. اگر ماهانه یک میلیون تومان بگیریم دو سال دیگر 300 میلیون 600 میلیون می‌شود اما اگر در بانک باشد 300 میلیون 360میلیون می شود. در کانادا سازنده با 8 درصد ساخت و ساز مسکن را انجام می‌دهد، در ژاپن با 10 درصد ساختمان‌سازی می‌کنند، در ترکیه و کره جنوبی هم به 10 درصد قانع هستند و سود بانکی 6 درصد است. طرف می‌رود در کانادا ساختمان‌سازی می‌کنند و پول آن را در ساختمان‌سازی کیش سرمایه‌گذاری می‌کند.

از این رو مقایسه سود با مراجع عمومی مانند بانک‌ها و صرافی‌هاست و تولید کننده مسکن ما می‌گوید «مگر دیوانه‌ای بروم دنبال جواز ساختمانی، کارگر، بنا و... پولم رادر بانک می‌گذارم و ماهی 20 درصد سود می‌گیرم». اما 20 درصد سازنده را قانع نمی‌کند و دنبال سود 100 درصدی است. عموم اقتصاد کشور مشکل دارد.