پوشش نصف قیمت مسکن از طریق وام

در کشورهای پیشرفته، تسهیلات مسکن با بهره ی یک تا دو درصد پرداخت می شود که بالغ بر 90 درصد بهای ملک را تحت پوشش قرار می دهد. در ایران با اینکه در دولت های یازدهم و دوازدهم برای زنده سازی تسهیلات مبنی بر پس انداز، تلاش هایی صورت گرفته است، این عدد به 50 درصد رسیده ولی تاکنون همچون وسیله ای توانا برای پشتیبانی طرف تقاضا به حساب نمی آید. نمونه هایی که در خلال دهه های گذشته در ایران پیگیری شده بیشتر براساس پذیرش بهره ی وام از جانب دولت بوده که از یک طرف باعث رشد تقاضای بانک مرکزی از دولت گردیده و از طرف دیگر ناخشنودی همگانی را به علت پرداخت نکردن یارانه  بوجود آورده است. اینک بانک مرکزی در خصوص یارانه بر بهره 22 هزار میلیارد تومان از دولت طلب دارد و به گواهی وزیر راه و شهرسازی، دولت چنین پولی در اختیار ندارد. این اعداد تنها به حساب وارد شده، محاسبه می گردد و قرض دولت و مطالبه ی بانک مرکزی و سابر بانک ها از دولت بالا می رود. در نتیجه بانک ها عدم پرداخت تسهیلات را ترجیح داده و عملا بی اطمینانی وسیع بانک ها در رابطه با دولت را موجب می شود.

در دولت های یازدهم و دوازدهم توانایی تسهیلات وام مسکن را در مقایسه با دوره های گذشته هفت برابر رشد داده شد. بر اساس صحبت های وزیر راه و شهرسازی  قبل از سال 1392 مقدار تسهیلات مسکن 20 میلیون تومان و بهای یک واحد متوسط 300 میلیون تومان بود. در حقیقت مقدار وام بانکی در قیاس با قیمت ملک (Loan To Value) در پایتخت حدودا هفت درصد افت داشته و در شهرستان ها 17 تا 20 درصد بود. عباس آخوندی با نظر به اینکه مقدار تسهیلات ساز و خرید برای یک زوج در پایتخت 160 میلیون تومان است، گفت: نسبت وام به ارزش از هفت به 45 تا 50 درصد افزایش یافته است، بنابراین متقاضی توانمند شده و می تواند با توان بیشتری وارد بازار شود. این عدد برای زوج ها در کلان شهرها بجز تهران 120 میلیون تومان  و در شهرهای کوچک 80 میلیون تومان می باشد. در شهرهای کوچک یک ساختمان میانه با بهایی در حدود 110 تا 120 میلیون تومان خرید و فروش می شود. براین اساس 80 میلیون تومان تسهیلات رقم بسیار زیادی به نظر می آید و قیاس وام به نرخ بسیار مهم است. از طرف دیگر با نظر به اینکه سود ناچیز است، تسهیلات ارزان به حساب آمده و میزان قسط ها کم می شود

طبق صحبت های وزیر راه و شهرسازی دولت در پی آن است که باعنایت به توانمندی هایی که داراست، راه حل هایی را به کار بگیرد که به یارانه استوار نباشد؛ زیرا که تا الان تمام مسیرهای متکی به یارانه به بن بست رسیده و بی اعتمادی وسیعی را در پی داشته است. آخوندی درخصوص محک این قسم راه حل ها در کشور بیان کرد: با اجرای راهکارهای متکی به یارانه سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی به زیر 13 درصد کاهش پیدا کرد و به هفت درصد رسید که این رقم معمولا بین 22 درصد تا 26 درصد بود؛ لذا بانکها از بخش مسکن خارج شدند. از سوی دیگر اگر بخواهیم مثل تجربه مسکن مهر پول چاپ کنیم، مشکلات دیگری پدید می آید. حتی مجلس گذشته نیز پیش از دولت یازدهم این اقدام را در بودجه سال 1392 متوقف کرد.

عباس آخوندی به راه حل های فعلی برای ترغیب تقاضای مسکن اشاره کرد و گفت: روشی که من پیگیری کردم این بود که به سراغ پس انداز برویم. در این روش هر که پس انداز کرد برمبنای آن تسهیلات دریافت می کند. پیشتر که در وزارت مسکن و شهرسازی فعال بودم نیز این اقدام صورت گرفت. هنگامی که در سال 1372 این اقدام آغاز شد، تعداد پس انداز کنندگان تقریبا 2000 نفر بودند که این تعداد در سال 1384 به 3 میلیون نفر رسید.

وی اضافه کرد: در این روش تلاش براین است که قیمت تمام شده پول را برای بانک کاهش دهیم. فردی که با استفاده از این روش پس انداز می کند، به ازای خواب پول سود دریافت نمی کند، بلکه امتیاز تسهیلات می گیرد. به این ترتیب قیمت تمام شده پول برای بانک کاهش می یابد و تنها به اندازه عملیات جاری آن می شود. اگر عملیات در حوزه مسکن دقیق طراحی نشود، در حد شعار باقی مانده و سریع متوقف می شود. در ایران مداخله ای بزرگتر از مسکن مهر سراغ نداریم، اما در همان دلت قبل متوقف شد. چون این مداخله ها امکان تداوم ندارند.

آخوندی پس از آن رقم های مشارکت و سپرده گذاری مردم را شرح داد و در ادامه گفت:در این سه ساله تعداد پس انداز کننده ها بیش از 400 هزار نفر و میزان سپرده بیش از 7000 میلیارد تومان شده است. دولت به سمت تجهیز منابع خاص بخش مسکن حرکت کرد که این تجهیز منابع چند ویژگی دارد؛ به بخش دیگری داده نمی شود؛ چراکه هرکسی که پس انداز کرده است در برابر آن به دنبال وام مسکن است. قیمت تمام شده پول نیز صرفا معادل هزینه عملیات نگهداری در بانک است؛ بنابراین قیمت پول برای بانک بیش از 3 یا 4 درصد نیست. این پول ارزان قیمت است.

وزیر راه و شهرسازی به نظم دهی به بخش اقتصاد خرد یا اقتصاد خانوار که یکی دیگر از خصوصیات این اقدام است، اشاره کرد و افزود: نکته دیگر این است که دولت می تواند یک برآورد دقیق از میزان تقاضا داشته باشد. اکنون می دانیم که این 400 هزار نفر به دنبال خرید مسکن هستند؛ چرا که به همین منظور پس انداز کرده اند.

وی در ادامه گفت: سال قبل در 250 روز به صورت میانگین هر روز 750 نفر پس انداز کرده اند. امسال میانگین پس انداز کننده ها بالای روزی 1000 نفر خواهد رفت و انتظار داریم که در انتهای سال تعداد پس انداز کننده ها از 600 هزار نفر عبور کند. بنابراین در حال سامان دادن به تقاضا هستیم.

با استناد به گفته های وزیر راه و شهرسازی در حال حاضر قیمت تسهیلات به صورت عمومی 9.5 درصد و در بافت فرسوده 8 درصد است و دولت کسر بهای سود عمومی به 8 درصد و قیمت سود بافت فرسوده به 6 درصد را توصیه کرده است. هم اکنون رئیس دولت با کسر قیمت سود تسهیلات بخش فرسوده اعلام رضایت کرده است که این اراده پس از طی مراحل شورای پول و اعتبار به عمل می رسد.

بانک مسکن در سال 1394 تسهیلات صندوق پس انداز مسکن یکم را تا نقطه اوج 80 میلیون تومان برای هر شخص افزایش داد. بعد از آن در 17 اسفند ماه سال 1395 تسهیلات بوسیله ی صندوق پس انداز مسکن یکم (خانه اولی ها) را برای زوج ها به بالاترین حد 160 میلیون تومان رساند. سود این تسهیلات از نخستین روزهای شروع به کار دولت 14 درصد بود که رفته رفته به 9.5 درصد رسیده است. در حال حاضر وزارت راه و شهر سازی افزایش مقدار وام تا رسیدن به 200 میلیون تومان را پیشنهاد داده است که تا این زمان در شورای پول و اعتبار مورد قبول واقع نشده است.

منبع: اقتصاد آنلاین