نشانه‌هایی از نیاز بازار مسکن به خانه‌های ارزان و کوچک

بازار مسکن در کشورمان ایران، در این ماه های، در حال تجربه های خاصی است. از ماه اسفند سال 96 تا خرداد ماه سال 97، یعنی در ظرف 4 ماه، بازار مسکن شاهد زیاد شدن 60 درصدی قیمت ها بود.زیاد شدن 60 درصدی قیمت ها که 30 درصد آن تا اسفند 96 و 30 درصد دیگر از اسفند 96 تا روزهای آخر اردیبهشت 97 رخ داد و ما دیدیم که این بازار دچار هجومی شد که کم سابقه بود.  اما این موضوع که چرا بازار مسکن در ایران در طول 4 ماه به این افزایش رسید، بررسی های زیادی انجام شد و  عقیده متخصصان و فعالان در این زمینه مطرح شد. گروهی عقیده دارند بازار مسکن ایران به دلیل رکود چند ساله مثل یک فلز فشرده، هر لحظه آماده آزاد شدن خود بود و در همان زمان هم تکانه هایی در زمینه ارز در ایران و همچنین اثر زیاد شدن قیمت ها در بازارهای موازی و خاکستری(مثل ارز، طلا، بورس و...) باعث به وجود آمدن زمینه در خصوص زیاد شدن قیمت ها  و همچنین هیجان ناشی از جا ماندن از  رشد قیمت ها، خریداران را با زیاد شدن 30 تا 40 درصدی معامله های مسکن در طول دو ماه آغازین سال 97  مواجه نمود.

از سوی دیگر، گروهی دیگر از هجوم تقاضا مبنی بر شرایط اقتصادی ایران، رشد نقدینگی و سرمایه های سرگردان در بازار مسکن را، علت نابسامانی چند ماه گذشته در این زمینه می دانند.

و اکنون با راکد شدن نسبی بازار مسکن، پیش بینی ها از آینده مسکن در کشورمان ایران در بیشتر محافل اقتصادی مطرح می شود و در همان حال متخصصان و فعالین حوزه مسکن برای خارج شدن از این وضعیت، پیشنهاداتی را ارائه می دهند.

در این بین یکی از پیشنهادات بیشتر از دیگر نسخه های ارائه شده مورد توجه اقتصاد دانان، دولت و فعالان در زمینه مسکن، واقع شده است. و آن پیشنهاد به وجود آوردن مشوق هایی برای زیاد شدن عرضه مسکن برای مدیریت در خصوص هجوم تقاضاست. به تعادل رسیدن عرضه و تقاضا همیشه یکی از آرزوهای اقتصاددانان در زمینه ساخت و ساز بوده است، اتفاقی که در کشورمان ایران به آن شکلی که باید، رخ نداده است و در حال حاضر در هجوم تقاضا و بالا رفتن هزینه ها برای اجاره نشین ها بیشتر از قبل دیده می شود.

املاک تهران

نیاز بازار مسکن: خانه های کوچک و ارزان قیمت!

اما یک مسئله مهم که در ارتباط با به هم خوردن نسبت میان عرضه و تقاضا در بازار مسکن وجود دارد، عطش این بازار برای خانه های ارزان و کوچک است. تحقیق و بررسی معامله های مسکن در بهار سال 97 بیانگر این است که بیشتر از 76 درصد از معامله های مسکن در زمانی انجام شد که هجوم تقاضا اتفاق افتاده بود، مربوط به خانه های زیر 100 متر و بیشتر از 57 درصد از معامله های مربوط به خانه های زیر 80 متر بوده است. موضوعی که مشاور وزیر راه و شهرسازی نیز آن را تایید نموده است و حقیقت امروز بازار مسکن ایران است که به بیان حسین عبده تبریزی «مقدار قابل ملاحظه ای خانه های گران قیمت خالی داریم، ولی خانه های ارزان قیمت به ویژه در تهران و شهرهای بزرگ بسیار کم است. باید تلاش شود حمایت از تولید واحدهای کوچک و ارزان قیمت با پرداخت تسهیلات در دستور کار قرار گیرد.»

نموداری که مشاهده می کنید، درصد معامله های مسکن در فصل بهار سال 1397 را بر پایه زیر بنا نشان می دهد:

نشانه هایی مبنی بر میل دولت و فعالان ساخت و ساز به زیاد شدن عرضه:

این موضوع، یعنی یک چراغ سبز برای زیاد شدن عرضه در بازار مسکن در بیانات دو هفته گذشته دولتی ها و فعالین در این زمینه به چشم می خورد. اظهار نظر اول در از وزیر راه  و شهرسازی است. عباس آخوندی هفته قبل از راه حل های  تعادل بخشیدن به بازار مسکن در اوضاع اقتصادی و سیاسی موجود رونمایی کرد و در یکی از مهم ترین بندهای این راه حل ها این گونه گفت: «یکی از مهم ترین سیاست های ما این است که موجبات عدم قطعیت و بی ثباتی در بازار را به وجود نیاوریم. این کار را با هدف تداوم سرمایه گذاری و افزایش عرضه در بخش مسکن پی بگیریم.»

همچنین ایشان در یک یادداشت در این مورد نوشت: «یکی دیگر از این راه ها تسریع در عرضه زمین های وابسته به دولت به منظور افزایش عرضه واحدهای منطبق با الگوی مصرف است.»

اظهار نظر دوم در این مورد که نشان دهنده میل دولت برای زیاد شدن عرضه مسکن است، مرتبط به حسین تبریزی، اقتصاددان و مشاور تامین منابع مالی وزرات راه و شهرسازی است که در مورد یکی از راه ها خارج شدن از وضعیت فعلی چنین می گوید: «باید تلاش شود حمایت از تولید واحدهای کوچک و ارزان قیمت با پرداخت تسهیلات در دستور کار قرار گیرد.»

اظهار نظر سوم، اما مربوط به حسن محتشم عضو هیأت مدیره انجمن انبوه سازان تهران است که در مورد راه های خارج شدن از اوضاع کنونی چنین می گوید: « متعادل شدن عرضه و تقاضا همواره جزء آرزوهای کشور در حوزه ساخت و ساز بوده است، بنابراین چنانچه عرضه از مسکن عقب بماند، قطعاً رشد قیمت ها به دلیل عقب ماندن عرضه از تقاضا اجتناب ناپذیر خواهد بود. باید ساخت و ساز تسهیل شود، بنابراین دولت با اعطای تسهیلات به بخش عرضه و تقویت تقاضا می تواند به متعادل کردن عرضه و تقاضا کمک کند.

املاک تهران

دست فرمان افزایش عرضه

اما برای رسیدن به زیاد شدن عرضه و به وجود آمدن تعادل میان عرضه و تقاضا برای واکسینه کردن بازار مسکن از اثر ناپذیری از بازارهای موازی و خاکستری، دولت و بازار چند راه حل کلی دارد. راه حل اول این است که دولت با دخالت نکردن در قیمت گذاری مسکن، باعث به هم خوردن اوضاع بازار نشود. چون در هفته های گذشته مسئله قیمت گذاری برای مسکن با هدف جلوگیری از رشد قیمت ها از طرف بعضی از نمایندگان مجلس مطرح شد. پیشنهادی که مدیر کل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، آن را علتی به سوی رشد غیر قابل کنترل قیمت مسکن می داند. علی چگینی این گونه گفت: تجربه دنیا نشان داده که تعیین قیمت، به خصوص برای مسکن که کالایی ناهمگن، غیر قابل جابجایی و منحصر به فرد است، نه مقدور است و نه خاصیتی دارد. اگر قیمت تعیین شود و تولید کننده از قیمت راضی نباشد، دیگر وارد بازار نخواهد شد. در نتیجه با کمبود عرضه مواجه می شویم. کمبود شدید عرضه قیمت ها را به شدت بالا خواهد برد.

راه حل دوم مربوط به سیاست های مالیاتی برای خانه های خالی است. آمارهای رسمی بیانگر این است که در ایران، بیشتر از 2 میلیون خانه خالی وجود دارد و در هیمن حال، بیشتر از 20 درصد از این خانه های خالی در شهر تهران قرار دارند. دولت می کوشد با قرار دادن مالیات بر خانه های خالی، مالکان را تشویق نمایند که این خانه ها را به بازار مسکن وارد کنند. راه حل دوم، به وجود آوردن مشوق هایی برای مالکان در مورد بستن قراردادهای بلند مدت یا سه ساله با مستاجران است که در این رابطه حامد مظاهریان معاون راه و شهرسازی از معافیت مالیاتی مالکانی اطلاع داد که مدت زمان قرار داد اجاره آن ها با مستاجران دو یا سه ساله است.

موضوع سوم و مهم ترین موضوع به زیاد شدن عرضه مسکن از راه مشوق ها مربوط است که بیشتر به حوزه ساخت و ساز ارتباط دارد. مشوق هایی که قسمتی از آن به واگذاری هر چه سریع تر زمین های دولتی برای ساخت و ساز مرتبط است و از طرف دیگر مربوط به چراغ سبز دولت به فعالان حوزه ساخت و ساز است.

چراغ سبز بانک مسکن به فعالان حوزه ساخت و ساز

نکته قابل توجه دیگر در مورد علاقه دولت برای زیاد کردن عرضه در حوزه بازار مسکن به تحرکات تازۀ بانک مسکن ارتباط دارد. به شکلی که هفته قبل مدیر امور اعتباری بانک مسکن از مسئولیت شعبه های بانک در تمام کشور برای تامین کردن منابع تسهیلات بدون سپرده ساخت و ساز مسکن اطلاع داد و این گونه گفت: این تسهیلات متناسب با مراحل پیشرفت فیزیکی پروژه ساختمانی در چندین مرحله انجام خواهد پذیرفت.

محمد حسن علمداری، مدیر امور اعتباری بانک مسکن با ذکر این موضوع که استقبال از تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن در میان سازنده ها و فعالان ساختمانی در سطح گسترده در حال زیاد شدن است، اعلام نمود:منابع مورد نیاز این نوع تسهیلات از دو محل مالی تامین می شود.

بر پایه این طرح بانک مسکن، سقف تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن در شهر تهران 70 میلیون تومان، در مراکز استان و شهرهایی با جمعیت بیش از 200 هزار نفر 60 میلیون، در شهرهای دیگر 50 میلیون و در منطقه های کمتر توسعه یافته 40 میلیون تومان است. این تسهیلات به سازنده هایی که صلاحیت حرفه ای و پروانه انبوه سازی را در در 4 گروه شهری نام برده شده داشته باشند، به ترتیب در سقف های 90، 80، 70 و 60 میلیون تومان خواهد پرداخت. سازندگان حرفه ای در حالی که از تکنولوژی نوین ساخت و کاهش دهنده مصرف انرژی در ساختمان برای ساخت و ساز استفاده کنند، در شکل دسته سوم تسهیلات، در شهر تهران 110 میلیون، در مراکز استان و شهرهایی با جمعیت بالاتر از 200 هزار نفر 100 میلیون، در شهرهای دیگر 90 و در منطقه های کمتر توسعه یافته 80 میلیون تومان تسهیلات بدون سپرده دریافت خواهند نمود. ضمناً نرخ سود تسهیلات برای دسته سوم، یک درصد کمتر از دو دسته دیگر است.

منبع: اقتصاد آنلاین