مهاجرت نوع سوم در بازار ملک

افزایش قیمت زمین و مسکن در یک سال اخیر در تهران باعث شده تا در بازار مسکن مهاجرت سوم نیز اتفاق بیافتد.

تعدادی از بساز و بفروش ها که گروه سازنده‌های پرکار در برخی محله‌های تهران را تشکیل می‌دهند تصمیم گرفتند به دلیل تفاوت قیمت زمین به مسکن در تهران و خارج تهران و نیز به دلیل تفاوت قدرت خرید مردم در پایتخت پروژه های ساختمانی سال ۹۹ را در شهرهای اطراف تهران کلنگ بزنند و به علت تغییر مکان سرمایه گذاری مهاجرت سوم در بازار ملک رقم خورد.‌

طبق آمارها ثبت بالاترین نسبت قیمت زمین به مسکن در ۲۸ سال گذشته و کاهش قابل توجه حاشیه سود بسازوبفروش‌ها در پروژه‌های ساختمانی شهر تهران منجر به شکل‌گیری مهاجرت نوع سوم از سوی سازنده‌ها شده است. پیش از این نیز به دلیل تغییرات قیمتی رخ داده در بازار معاملات، تقاضا در بازار مسکن، نوع دوم مهاجرت اولیه را رقم زد.

طبق گزارش های بدست آمده از سوی مرکز آمار ایران نشان می دهد:در حالی که در دو دهه ۷۰ و ۸۰ قیمت زمین از مسکن کمتر بود تا جای که این نسبت به کمتر از یک درصد رسید.حال در فصل پاییز امسال نسبت قیمت زمین به مسکن به ۱/۴ برابر رسیده است که حاکی از ثبت بالاترین سطح این نسبت در طول ۲۸ سال گذشته بوده است.

طبق گفته سازندگان و فعالان بازار مسکن،در دهه های اخیر افزایش نسبت قیمت زمین به مسکن و رسیدن آن به بالاترین سطح در یک فصل گذشته از سال جاری باعث شده تا حاشیه سود اقتصادی ناشی از فعالیت‌های ساختمانی در شهر تهران به شدت با کاهش مواجه شود.به اعتقاد بسیاری از فعالان ساختمانی و بسازوبفروش‌ها دلیل پایین آمدن جذابیت بازار ساخت‌وساز و کاهش حاشیه سود اقتصادی را مقایسه آن با عایدی کسب شده از نرخ سود بانکی می‌دانند.

طبق گفته بسازوبفروش‌ها نسبت ۴/ ۱ برابری قیمت زمین به مسکن که در مناطق مصرفی شمال شهر تهران یعنی ۲، ۴ و ۵ از این سطح هم بالاتر است و حدود ۶/ ۱ برابر ثبت شده است، سبب شده حاشیه سود اقتصادی پروژه‌های ساخت‌وساز به مراتب از نرخ سود بانکی کمتر شود. یکی از دلایل مقایسه نرخ سود بانکی یکساله با عایدی حاصل از ساخت‌وساز طول دوره ساخت پروژه‌های ساختمانی در شهر تهران است که حدود ۱۸ ماه زمان می‌برد.

در حال حاضر حاشیه سود اقتصادی پروژه‌های ساخت‌وساز با توجه به میانگین قیمت زمین، مسکن و واحدهای مسکونی نوساز، برای پروژه‌های ساختمانی که حدود ۲ سال زمان می‌برد تا تکمیل و برای عرضه در بازار مسکن آماده شوند حدود ۳۰ تا ۳۳ درصد محاسبه می‌شود که به این ترتیب این حاشیه سود برای یک سال حدود ۱۵ تا ۱۷ درصد خواهد بود. گروهی از سازندگان با مقایسه این میزان عایدی حاصل از ساخت‌وساز با نرخ سود بانکی که حدود ۲۰ درصد برای یک‌سال محاسبه می‌شود عنوان می‌کنند که سپرده‌گذاری در شبکه بانکی نسبت به بازار ساخت‌وساز با صرفه اقتصادی بیشتری همراه است و به همین دلیل ادامه پروژه‌های ساخت‌وساز در سطح شهر تهران را با حجم گذشته برای سال‌های آینده قابل ادامه نمی‌دانند.

همین وضعیت سبب شده گروهی از سازنده‌ها مهاجرت نوع سوم در بازار املاک پایتخت را رقم بزنند.مهاجرت نوع اول، از سوی مستاجران ساکن شهر تهران در بازار املاک اوایل سال ۹۷ شکل گرفت. گروهی از مستاجران ناشی از تغییرات قیمتی رخ داده در بازار اجاره، ناگزیر به مهاجرت از نیمه شمالی شهر به مناطق جنوبی و سپس بخشی از محدوده‌های اطراف پایتخت شدند.مهاجرت نوع دوم نیز اواخر سال ۹۷ انجام و اوایل سال جاری تشدید شد. به این صورت که گروهی از خریداران مسکن به بازار املاک اطراف پایتخت به ویژه شهرهای جدید شیفت کردند. علاوه بر این در نیمه نخست سال جاری، در بازار معاملات مسکن یک نوع جابه‌جایی تقاضا درون محدوده شهر نیز شکل گرفت. به این صورت که پس از خروج تقاضای مصرفی به دلیل کاهش شدید قدرت خرید، بخشی از تقاضای سرمایه‌ای از نیمه شمالی شهر به میانه پایتخت و سپس بافت فرسوده مهاجرت کردند.

در حال حاضر قیمت مسکن در نیمه شمالی شهر تهران ۷/ ۱ تا ۸/ ۱ برابر قیمت مسکن در نیمه جنوبی شهر است.