مرز روانی تورم اجاره مسکن(بخش اول)

تحقیق و بررسی های گسترده از بازار اجاره در منطقه های مختلف شهر تهران با متمرکز شدن بر روی سه منطقه ی مصرفی و پر تقاضای شهر تهران (منظقه چهار و منطقه پنج که در نیمه ی جنوبی پایتخت قرار گرفته اند) بیانگر این است که در حال حاضر یک حائل و مرز نامرئی برای تورم مجاز در بازار مسکن و اجاره دیده می شود که شیوه ی مشخص نمودن این مرز، طاقت و تحمل مستاجران در مقابل نوسانات بازار اجاره و نرخ اجاره در بازار معامله های مسکن است.

این مرز نامرئی در حال حاضر از راه دو شاخص دیده و تعیین می شود: شاخص اول مرز دو میلیون تومان اجاره بها در ماه است که در حال حاضر به خط قرمز مستاجران در بازار اجاره مبدل شده است و این موضوع به معنی این است که آستانه و قدرت تحمل مستاجران برای پرداخت نمودن اجاره بهای ماهایانه، در حال حاضر به صورت میانگین در مرز 2 میلیون تومان قرار گرفته است. تحقیقات و پژوهش ها بیانگر این است که اکثر مستاجرانی که در منطقه های مصرفی شهر تهران زندگی می کنند و به شکل میانگین توانایی پرداخت نمودن اجاره بهای ماهانه بیشتر از دو میلیون تومان را ندارند و اجاره بهای ماهیانه دو میلیون تومان، در حال حاضر برای آنان به یک خط قرمز تبدیل شده است.

املاک تهران

و این با وجودی ست که بر مبنای اعلام واسطه های فعال بازار اجاره مسکن در این دو منطقه ی مصرفی و پر تقاضا و پر معامله از نظر معامله های خرید و اجاره آپارتمان (منطقه 4 و 5) و همین طور یک منطقه جنوبی پر تقاضا، اکثر فایل هایی که در فصل پاییز امسال با اجاره بهای ماهانه ی بیشتر از دو میلیون تومان به بازار مسکن عرضه شده اند، تا به امروز خالی هستند و این موضوع به این علت است که این فایل ها با عبور نمودن از خط قرمز مستاجران برای پرداخت اجاره ماهانه در عمل به فایل های بیرون از توان مالی مستاجران مبدل شده اند.

از طرف دیگر و بر اساس دومین شاخص شناسایی مرز روانی تورم اجاره، در ماه های گذشته اجاره بهای پیشنهاد شده برای مستاجران در بعضی از فایل ها به میزان دو برابر نسبت به مدت مشابه در سال گذشته بیشتر شد، ولی به علت کوتاه تر بودن سقف توان و طاقت مستاجران از نظر پرداخت نمودن اجاره بها، بیشتر مستاجران اقدام به تمدید نمودن قراردادهای سال قبل خود نموده اند و نرخ اجاره بهای کل را تا حدود 30 درصد بیشتر نمودند، ولی سقف تحمل مستاجران برای پرداخت اجاره ماهانه از 30 درصد افزایش نسبت به قرارداد سال قبل، بالاتر نرفت.

در چنین اوضاع و شرایطی فایل هایی که با اجاره بهایی بیشتر از آستانه ی تحمل مستاجران به بازار اجاره معرفی شده اند، باعث به وجود آمدن نسل دوم خانه های خالی در شهر تهران شده اند. نسل دوم خانه های خالی در اصل در پی زیاد شدن بیش از 50 درصد اجاره بهای پیشنهادی برخی موجران در بازار ملک به وجود آمده است. در چنین اوضاع و احوالی فایل هایی که بیشتر از آستانه ی تحمل مستاجران هستند و به بازار اجاره معرفی شده اند، باعث به وجود آمدن نسل دوم خانه های خالی در شهر تهران شده اند. نسل دوم خانه های خالی در اصل به دنبال بالا رفتن بیشتر از 50 درصدی اجاره بهای پیشنهاد شده ی بعضی از موجران در بازار ملک به وجود آمده اند.

املاک تهران

با وجود این که مدت زمان بسیاری است که آمار و ارقام رسمی از متوسط قیمت اجاره ماهانه واحدهای مسکونی در شهر تهران بر مبنای اجاره بهای هر متر مربع آپارتمان از طرف مراجع رسمی آماری در بخش مسکن ارائه نشده است، اما پیش بینی های «دنیای اقتصاد» با رجوع به حجم فایل های عرضه شده در بازار اجاره مسکن در منطقه های متوسط شرق و غرب و محله های شمالی شهر تهران حکایت از این موضوع دارد که متوسط اجاره بهای ماهانه در فایل ها به ازای هر متر مربع در حال حاضر به میزان 49 هزار تومان(بدون گرفتن پول پیش) است که این میزان نسبت به همین مدت در سال گذشته یعنی در فصل پاییز سال 96 به میزان 68 درصد زیادتر شده است.

این رقم مرتبط با ارقم پیشنهادی موجران است و اجاره بهای قطعی در معامله های صورت گرفته مطمئناً از این رقم پایین تر است. با این وجود اکثر مستاجرانی که در فصل پاییز امسال در رویارویی با زیاد شدن بیش از 50 درصد نرخ اجاره بها با کاهش شدید قدرت خرید در بازار اجاره روبرو شدند، شروع به تمدید قراردادهای اجاره متناسب با آستانه ی طاقت و تحمل خودشان در این بازار نمودند و این با وجودی است که بعضی دیگر که نتوانستند قراردادهای سال قبل خود را تمدید نمایند، با در نظر گرفتن توان مالی خودشان، با افزایش دادن زمان جستجو، به دنبال پیدا کردن فایل های با سطح مناسب اجاره بها در منطقه محل سکونت یا محلات ارزان تر نمودند.

«معادل سازی اشتباه موجران» یکی از مهم ترین علت های به وجود آمدن نسل دوم خانه های خالی در شهر تهران به واسطه ی عبور اجاره بهای ماهانه بعضی از آپارتمان های عرضه شده به بازار مسکن از سقف توان مالی مستاجران است.

و این بدان معناست که بعضی از موجران با خیال این که می توانند به همان اندازه افزایش قیمت در بازار معامله های خرید و فروش واحدهای مسکونی، سطح اجاره بهای مسکن را هم بالاتر ببرند، شروع به بالا بردن اجاره بها نمودند. اما به علت حساسیت شدید مستاجران به افزایش سطح اجاره بها در قیاس با حساسیت متقاضیان خرید به بالا رفتن قیمت مسکن، در عمل تعداد قابل توجهی از واحدهای مسکونی که سطح اجاره بها در آن ها با بالا رفتن قابل توجهی همراه شده است، بدون متقاضی و خالی باقی مانده اند.

به این شکل معادل سازی اوضاع قیمتی در بازار اجاره، با نوسانات قیمت در بازار معامله های خرید و فروش ملک در عمل، یک نوع معادل سازی اشتباه به حساب می آید که احتمال مهاجرت نمودن مستاجران به نقطه های ارزان تر شهر تهران یا شهرهای واقع شده در حومه ی آن را بالاتر می برد. این معادل سازی اشتباه، در تابستان امسال باعث مهاجرت تعداد زیادی از مستاجران کم درآمد تر از شهر تهران به شهرهای جدید اطراف آن شد و بازار اجاره در این شهرها با بالا رفتن تقاضا برای خرید یا اجاره مسکن، بیشتر شد.

ادامه دارد....